D. był zainteresowany nabyciem działki. W tym tym celu spotkał się z S., prawnikiem, który okazał pełnomocnictwo od spółki, która rzekomo oferowała do sprzedaży odpowiednią działkę, oraz odpis z KRS i dokumenty dotyczące działki z urzędu gminy. S. zaproponował, by do zawarcia umowy doszło u znanej mu notariusz. Przy podpisaniu umowy miał być obecny prezes spółki.

D. sprawdził, że spółka istnieje, a nieruchomość nie jest obciążona hipoteką i wręczył S. 20 tys. zł zaliczki, a ten przygotował niezbędne do aktu notarialnego dokumenty. Do kancelarii stawili się wszyscy. Notariusz sprawdziła dane z dowodów osobistych powoda i rzekomego prezesa. Nie budziły wątpliwości co do autentyczności, choć podpis prezesa był nieczytelny. Umowę podpisano, D. zapłacił „sprzedającym" ponad 300 tys. zł gotówką, z czego pełnomocnik wziął z zaliczką 150 tys. zł, a resztę rzekomy prezes.

Czytaj więcej

Choć zawinił notariusz, podatek obowiązuje

Po pewnym czasie do notariusz zgłosił się prawdziwy prezes. Przeglądając księgę wieczystą, zobaczył, że nieruchomość została sprzedana, a posługiwał się amerykańskim paszportem, gdyż dowód zgubił.

Poszkodowany odpuścił sobie głównego oszusta i pozwał S., notariusz oraz jej ubezpieczyciela, domagając się 150 tys. zł odszkodowania, które sąd okręgowy zasądził wyrokiem zaocznym wobec S. (nie wiemy, co się z nim dzieje), oddalił zaś powództwo przeciwko notariusz i jej ubezpieczycielowi. Sąd Apelacyjny w Katowicach werdykt utrzymał, nie dopatrując się po stronie notariusz żadnego zawinienia.

Poszkodowany odwołał się do SN, podkreślając, że notariusz jest obowiązany stwierdzić ze szczególną starannością tożsamość osób biorących udział w czynności, wyłączając wszelką wątpliwość. I powinien uwzględnić treść wszystkich danych w dokumentach, gdyż analiza każdego z nich może świadczyć o fałszerstwie.

– Jeżeli zatem na wydruku z KRS prezes miał jedno imię, a w dowodzie dwa, to rejent powinna wstrzymać zawarcie umowy do czasu wyjaśnienia wątpliwości – wskazuje mec. Jarosław Smolarek, pełnomocnik poszkodowanego.

SN nie zmienił jednak werdyktu.

– Notariusz ma obowiązek zachowania „maksimum przezorności" na każdym etapie jego czynności, ale należy pamiętać, że z reguły nie jest w stanie stwierdzić, czy okazany mu dokument tożsamości jest sfałszowany, jeżeli nie wykazuje oczywistych cech budzących wątpliwości. W tej sprawie pozwana należycie i ze szczególną starannością dokonała czynności sprawdzających tożsamość osób, które miały podpisać akt sprzedaży – wskazał sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski.

Czytaj więcej

Sędzia SN prof. Krzysztof Pietrzykowski przeszedł w stan spoczynku

– System KRS i ksiąg wieczystych stwarzają szereg zabezpieczeń dla kupujących nieruchomości. I w końcu pomaga nam fachowiec – notariusz. Ale system jest tylko narzędziem wspomagającym to, co najważniejsze, czyli zdrowy sceptycyzm – ocenia Łukasz Lubaszka, radca prawny z kancelarii Sendero. – Dlatego przed dokonaniem transakcji sprawdźmy jej przedmiot i kontrahenta. Zwykle mamy na to więcej czasu niż notariusz, który kontakt z przedmiotem transakcji i stronami ma na samym końcu, gdy jest finalizowana.

Sygnatura akt: V CSKP 42/21

Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Anna Dańko-Roesler, notariusz, prezes Stowarzyszenia Notariuszy RP

Notariusz uważnie przegląda przedstawione mu dokumenty i rejestry oraz stwierdza tożsamość stron umowy czy też ich pełnomocników na podstawie okazanych dokumentów tożsamości, ale strony umowy powinny też zachować staranność polegającą na zapoznaniu się ze sobą nawzajem i przedmiotem kontraktu. Najlepiej jak ten kontakt jest bezpośredni. W epoce internetu często strony dokonują wyboru oferty na podstawie internetowego „spaceru" po nieruchomości, uzgodnień dokonują mailowo i spotykają się dopiero u notariusza. I choć taki sposób działania oszczędza czas, to jednak niesie ze sobą większe ryzyko popełnienia błędu co do dokonanego wyboru oraz stania się ofiarą oszustów.