Jak planować budowę np. osiedla, gdy ceny materiałów idą w górę z dnia na dzień, gdy coraz droższa jest robocizna?

Planowanie kosztów budów w Polsce jest dziś tak trudne jak nigdy dotąd. Kosztorysanci generalnych wykonawców musieli przeistoczyć się w uważnych analityków rynku materiałów budowlanych, który stał się wyjątkowo podatny na spekulację. Ponadto globalizacja i następstwa covidu spowodowały dotkliwe braki wielu materiałów na naszym rynku. Nie wszystko da się jednak zrzucić na pandemię. Branża budowlana rozumiałaby podwyżki cen materiałów o stopę inflacji, ale nie o 30, 50 a nawet 100 proc., jak w kilku ostatnich miesiącach.

Rzecz w tym, że prawo i rynek nie są przygotowane na takie zjawiska. Co można zrobić?

Rozwiązaniem może być indeksacja umów na generalne wykonawstwo, jak w kontraktach rządowych, np. z GDDKiA, która jest niespotykana na rynku komercyjnym, bo nie ma rozwiązań legislacyjnych. Tymczasem rynek materiałów budowlanych od roku jest rynkiem spekulacyjnym, na którym notorycznie bada się, gdzie jest granica cenowej wytrzymałości klientów.

Odsyłam choćby do doniesień medialnych o nienormalnej sytuacji w handlu polskim drewnem. W niespełna rok drewno dla budownictwa zdrożało o ponad 50 proc., a niektóre jego gatunki o 100 proc., a i tak go brakuje. Tak samo jest np. z cenami styropianu czy kabli energetycznych.

Planowanie budów utrudnia także fakt, że dystrybutorzy materiałów bronią się, czego nigdy nie było, przed podpisywaniem umów długoterminowych. Oni też mają świadomość, że wtłoczono ich w system rynku spekulacyjnego. Jeśli podpiszą z generalnymi wykonawcami umowy długoterminowe, to na skutek olbrzymich podwyżek cen materiałów odnotują straty. Typowy proces budowlany trwa 18 miesięcy. W tym czasie, bez możliwości indeksacji warunków umowy z deweloperem, wzrost cen niektórych materiałów może znacznie przekroczyć 100 proc.

Wykonawca bierze na siebie całe ryzyko?

Generalny wykonawca, który umowę na realizację inwestycji na rynku komercyjnym podpisał pomiędzy jesienią ub.r. a wiosną br., prawdopodobnie zakończy budowę ze stratą.

Nie ma żadnej cudownej metody ustalania stawek. Całe ryzyko strat finansowych spadło na generalnych wykonawców. Sytuacja komentuje się sama. Ceny mieszkań znacząco wzrosły, podczas gdy ceny generalnego wykonawstwa stoją w miejscu.

Nasza firma składa oferty według obecnych cen materiałów i robocizny. Stawki ustalamy na dzień dzisiejszy i ryzyko finansowe bierzemy w znacznej mierze na siebie. Dziś rynek nie akceptuje innych rozwiązań.

Jak się podpisuje umowy z deweloperami?

Sytuacja jest patowa. Skoro legislator nie ma zamiaru się z nią zmierzyć oraz wyrównać szans na efektywne dla wszystkich prowadzenie biznesu w szeroko pojętym sektorze inwestycyjnym, nic się nie zmieni. W umowach podpisywanych z deweloperami kryje się duże ryzyko. Środowisko generalnych wykonawców szanuje partnerów z branży deweloperskiej i rozumie ich argumentację, że nie mogą swoim klientom zmieniać raz umówionych cen mieszkań, ale można zadać pytanie – kto w takim razie ma finansować nieprzewidywalny wzrost cen materiałów?

Deweloperzy co do zasady nie chcą podpisywać umów na generalne wykonawstwo z klauzulą indeksacji. Sporadycznie spotykamy firmy, które akceptują indeksację, ale wyłącznie kosztów stali. Na indeksację cen innych materiałów już się nie godzą. Tymczasem od listopada, czyli przez ostatnie dziewięć miesięcy, ceny różnych materiałów wzrosły od kilkudziesięciu do 100 proc. Dziewięć miesięcy to zaledwie połowa przeciętnego 18-miesięcznego procesu budowlanego w sektorze mieszkaniowym. Trudno przewidzieć, co może się stać z cenami materiałów w kolejnych dziewięciu miesiącach.