W Polsce brakuje mieszkań na wynajem, hoteli studenckich i domów dla seniorów

RZ: Czy polski rynek nieruchomości komercyjnych jest już na światowym poziomie?

Andrzej Tokaj: Największe w Europie rynki nieruchomości komercyjnych to rynek niemiecki, brytyjski, francuski, nordycki i krajów Beneluksu. Polski rynek jest największym w Europie Środkowo-Wschodniej, choć inwestycje w nieruchomości komercyjne w CEE łącznie nie sięgają 10 proc. inwestycji w całej Europie. Nasz rynek od lat rośnie średnio 10 proc. rocznie. Dowodem na jego dojrzewanie jest też jego geograficzna dywersyfikacja.

Od kilku lat inwestycje w biura w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu łącznie przekraczają poziom inwestycji w Warszawie. Ważną cechą polskiego rynku jest również jego transparentność. Międzynarodowa firma doradcza JLL w najnowszym raporcie umieściła nasz rynek na 20. miejscu na świecie. Na tle innych krajów w naszym regionie Polska charakteryzuje się dużą płynnością i relatywną łatwością pozyskania kapitału bankowego lub inwestycyjnego.

Sporo jeszcze jest jednak do zrobienia.

Dla zrównoważenia obrazu trzeba powiedzieć, że polski rynek cierpi na brak nowoczesnych rozwiązań instytucjonalnych, szczególnie dotyczących zbiorowego inwestowania. Prace nad wprowadzeniem takich instrumentów jak REIT-y, które w USA od dekad, a w Europie też od dawna pozwalają gromadzić kapitały od mniejszych inwestorów, w Polsce po latach dyskusji zostały zawieszone i żaden inny instrument w ich miejsce nie powstał. Od dawna też mówi się i pisze o potrzebie unowocześnienia prawa własności, szczególnie w zakresie własności obiektów o charakterze infrastrukturalnym.

Na większości rozwiniętych rynków istnieją rozwiązania pozwalające „rozwarstwić" własność obiektów lub oderwać ich własność od własności gruntów lub obiektów pod gruntem. W Polsce taka forma własności miałaby ogromne znaczenie np. w przypadku infrastruktury kolejowej w miastach, która nie może być przedmiotem swobodnego obrotu, ale która często byłaby atrakcyjna dla zabudowy komercyjnej „nad", gdyby tylko polskie prawo przewidywało istnienie własności „warstwowej".

Polski rynek charakteryzuje się też niezwykle małą aktywnością w takich segmentach jak mieszkania na wynajem, hotele studenckie, domy seniorów, obiekty ochrony zdrowia, które stanowią istotną część kluczowych rynków europejskich.

Który segment - biurowy, magazynowy, handlowy - rozwija się najbardziej dynamicznie?

Tradycyjnie, największą wartość inwestycji osiąga segment nieruchomości handlowych. Są jednak niebezpieczeństwa zagrażające utrzymaniu tego stanu. Po pierwsze, co jest powszechnym zjawiskiem, rośnie pozycja e-commerce, choć w Polsce jak dotąd - stosunkowo wolno. Drugie, właściwe rynkowi polskiemu zjawisko, czyli zakaz handlu w niedzielę wpłynie na szybszy rozwój e-commerce.

Pierwszy kwartał tego roku charakteryzował się małą aktywnością inwestycyjną w segmencie nieruchomości biurowych. Sporo obiektów jest w budowie, co przełoży się na wzrost liczby transakcji inwestycyjnych w kolejnych latach. Niemniej, wśród inwestorów zauważa się też obawy, czy rynek najmu w Warszawie zdoła zaabsorbować nowe powierzchnie. W najbliższych latach przybędzie ich ponad 500 tys. mkw.

Poziom pustostanów w Warszawie istotnie przekracza wskaźniki w porównywalnych miastach jak Wiedeń i Monachium. Dlatego prawdopodobnym liderem będzie rynek powierzchni magazynowych, który już od kilku lat bardzo dynamicznie się rozwija.

Jak bardzo zmieniał się rynek komercyjny w kolejnych dekadach? Które momenty były przełomowe?

Rynek zmienił się tak jak zmieniła się Polska. Rozwój rynku to proces, który toczy się nie od daty do daty, tylko w sposób dość linearny. Dopiero w końcu lat 90. ubiegłego stulecia powstały pierwsze budynki biurowe w Warszawie o międzynarodowej klasie. Pierwszą biurową dzielnicą były okolice ul. Kasprzaka, a nowoczesnymi biurowcami stawały się hale fabryczne. Ze względu na nikłą podaż, czynsze były tam prawie trzykrotnie wyższe niż obecnie. Już w 2000 roku w Warszawie oddano ponad 400 tys. mkw. biur.

Ten proces nabrał jeszcze przyspieszenia po przystąpieniu Polski do UE. Jakkolwiek kilka budynków biurowych sprzed 2004 do dziś silnie wpływa na krajobraz Warszawy (LIM/Marriott przy Al. Jerozolimskich, WTT przy Chłodnej, WFC przy Emilii Plater i Metropolitan przy pl. Piłsudskiego). Nabycie, a następnie sprzedaż WTT to była największa wówczas transakcja "single asset" na polskim rynku nieruchomości biurowych, przy której notabene mieliśmy okazję doradzać.

W tym samy czasie doradzaliśmy temu samemu amerykańskiemu konsorcjum przy rekordowej transakcji zakupu portfela 28 nieruchomości handlowych. W ciągu 25 lat w samej Warszawie wybudowano kilkaset nowoczesnych biurowców o łącznej powierzchni ponad 4 mln mkw.

W całym kraju to prawie 1 tys. biurowców o łącznej powierzchni 7 mln mkw. Ciągle rozwijają się standardy projektowania. Ważna jest wysoka energooszczędność i dbałość o środowisko. Obiekty mają być przyjazne dla użytkowników.

Inwestorzy patrzą łaskawym okiem na polski rynek nieruchomości komercyjnych? Szykują się wielkie transakcje?

Polski rynek ze względu na swój rozmiar i stosunkowo niewielkie zróżnicowanie nie jest rynkiem priorytetowym dla międzynarodowych inwestorów, ale staje się istotnym uzupełnieniem dla zróżnicowania portfela. Ceny w Polsce w porównaniu z podobnymi nieruchomościami w istotnych ośrodkach Europy Zachodniej są zdecydowanie niższe, co stanowi o atrakcyjności polskiego rynku. Dla wielu poważnych inwestorów kwestie polityczne nie są najważniejsze przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.

Skąd płynie do nas kapitał? Na jakie nieruchomości ostrzą sobie zęby inwestorzy?

Polski rynek nieruchomości jest w ogromnym stopniu umiędzynarodowiony i kapitał płynie do niego z kierunków tak oczywistych jak Europa Zachodnia i USA, jak i z tych nieco egzotycznych jak RPA i Australia. Na dojrzałych rynkach kapitał zagraniczny stanowi uzupełnienie dla kapitału rodzimego.

Natomiast to, co wyróżnia rynek inwestycyjny w Polsce na tle innych dużych rynków, ale także na tle ważnych rynków z regionu takich jak Czechy czy Węgry, to ogromna dysproporcja pomiędzy pozycją kapitału polskiego i zagranicznego na niekorzyść kapitału rodzimego, co świadczy o jego słabości.

Jak już wspominałem, niezwykle atrakcyjne stają się powierzchnie magazynowe, choć nie będzie brakowało amatorów na świetnie zlokalizowane, dobrze zbudowane i atrakcyjnie wynajęte nieruchomości handlowe i biurowe.