Ceny ziemi są dziś astronomiczne

Rozmowa z Joanną Lebiedź z firmy doradczej Lebiedź Konsulting

Rz: Ile kosztują działki wokół stolicy?

Joanna Lebiedź:

Blisko Warszawy ceny osiągają poziom około 1000 złotych za metr kwadratowy, z tym że mało kto je kupuje, bo są za drogie. Natomiast w gminach położonych dalej od miasta można znaleźć działki od około 200 zł za mkw.

Czy popyt na działki rośnie?

Popyt jest tylko na działki w rozsądnych cenach albo wtedy, gdy właściciele są skłonni negocjować zbyt wygórowaną cenę. Ogólnie można powiedzieć, że zainteresowanie zakupem ziemi jest duże, ale popyt na grunty nie rośnie, ponieważ ceny są zaporowe.

A więc nie dochodzi już do zjawiska licytacji stawek?

Licytacje to melodia przeszłości, choć jeszcze w czerwcu i lipcu 2007 roku było to zjawisko powszechne.

Jakie lokalizacje są najbardziej atrakcyjne?

Nadal bardzo modną lokalizacją jest Konstancin, chociaż tu ceny są astronomiczne, chociażby z uwagi na wielkość typowej działki – przeważnie mają one około 3000 mkw. Bardzo poszukiwanymi lokalizacjami stały się też północno-zachodnie okolice Warszawy, czyli Łomianki, Izabelin, Babice Stare, ale tu ceny też już są dość wysokie. Gminy cieszące się powodzeniem to również nieco dalej położone, takie jak: Czosnów, Leszno, Leoncin, okolice Nowego Dworu Mazowieckiego, a także Białołęka, gdzie cena metra kwadratowego jest niższa niż w gminach położonych bliżej Warszawy.

Jak wysokie ceny osiągają?

Ceny, niestety, są dziś abstrakcyjnie wysokie, a właściciele, nie zważając na spowolnienie rynku, nadal utrzymują je na bardzo wysokim poziomie. To powoduje, że takie działki nie znajdują nabywców. Cena 1000 zł za mkw. nieuzbrojonej działki w Łomiankach, jeśli obok stoi dom w stanie deweloperskim na podobnej działce za ok. 800 tys. złotych, jest nie do przyjęcia. Na takie nie ma chętnych. Właściciele tych gruntów mają dwa wyjścia – albo poczekają na ponowny wzrost cen ziemi, przy czym nie wiadomo, jak długo może to potrwać, albo też będą zmuszeni do obniżenia ceny ofertowej.

Od czego zależy cena działek?

Ceny działek zależą od lokalizacji oraz ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tak więc inna cena będzie pod budownictwo jednorodzinne, inna pod budowę osiedla domów w zabudowie szeregowej bądź bliźniaczej, jeszcze inna dla budownictwa wielorodzinnego, np. kilkunastopiętrowych bloków w centrum miasta. Budownictwo jednorodzinne, gdy do czynienia mamy z typowym nabywcą, musi uwzględniać opłacalność inwestycji pojedynczego inwestora, który kupując ziemię, nie musi od razu rozpoczynać budowy. Jednak cena takiej działki musi być na tyle rozsądna, aby dało się jeszcze z posiadanych bądź uzyskanych z kredytu środków – teraz bądź w przyszłości – wybudować dla siebie dom. Inna sprawa to budowa osiedla domów jednorodzinnych lub wielorodzinnych, gdzie kalkulacja musi obejmować opłacalność inwestycji dla dewelopera, a cena działki zależy od liczby mieszkań, jakie da się na danym terenie wybudować, czyli od możliwej do uzyskania powierzchni użytkowo-mieszkaniowej. Tu liczy się na zyskowność takiej inwestycji, a ceny są nieporównywalnie wysokie w stosunku do cen działek pod pojedynczy dom.

Kto kupuje i kto sprzedaje?

Sprzedają głównie ci, którzy muszą. Natomiast właściciele gruntów, którzy nie muszą się spieszyć z transakcją, pamiętając zeszłoroczną galopadę cen, wystawiają działki z ceną astronomiczną, wychodząc z założenia, że jak się znajdzie kupiec, to sprzedadzą, a jak nie, to nie sprzedadzą i poczekają.

W jakim segmencie transakcji jest najwięcej?