Najemcy i właściciele w kłopotach

– Wstępne dane z grudnia 2009 roku pokazują, że możemy mieć do czynienia z dalszym wzrostem stopy pustostanów w centrach handlowych, gdyż w drugim półroczu ub.r. zamykane były placówki sieci, które ogłosiły upadłość – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz z firmy doradczej DTZ. Dodaje jednak, że nie będzie to wzrost dramatyczny.

[srodtytul]Gdzie jest pusto[/srodtytul]

Jak podaje firma doradcza Cushman & Wakefield, rynki handlowe Wrocławia i Poznania, jako jedne z najbardziej nasyconych nowoczesną powierzchnią handlową w Polsce, odnotowały wzrost poziomu pustostanów.

– Tam przede wszystkim centra drugorzędne borykają się ze znaczącą ilością niewynajętej powierzchni. Dobrej jakości obiekty handlowe (np. Galeria Malta czy Renoma) rozwiązały problemy pustostanów wygenerowane przez Galerię Centrum czy Royal Collection i wprowadziły na ich miejsce nowych najemców odzieżowych takich jak TK MAXX – wyjaśnia Katarzyna Michnikowska, starszy analityk rynku z Działu Doradztwa firmy Cushman & Wakefield. – Również na rynku trójmiejskim widać symptomy nasycenia, chociaż problem pustostanów dotyczy głównie także obiektów drugorzędnych.

Zdaniem Katarzyny Michnikowskiej minimalny poziom pustostanów oraz spektakularne transakcje najmu dokonane w 2009 roku w Warszawie pomimo kryzysu (między innymi transakcje najmu zawarte przez M&S w Blue City i DT Wars Sawa Junior) świadczą o potencjale stołecznego rynku. – W Warszawie brakuje nowoczesnej powierzchni. Jest miejsce na nowe inwestycje w tym sektorze – uważa Michnikowska.

Także według Ewy Derlatki-Chilewicz najwyższe stopy pustostanów charakteryzowały miasta, w których konkurencja jest największa, czyli Wrocław, Poznań oraz Trójmiasto.

– Wzrost stopy pustostanów w tych miastach można przypisać w głównej mierze wzrostowi podaży i nagłym zmianom w strategii niektórych najemców, którzy zrezygnowali z otwarcia lokali w nowych obiektach, a właściciele nie zdołali ponownie wynająć – wyjaśnia Ewa Derlatka-Chilewicz.

Z porównań DTZ wynika, że wskaźnik niewynajętej powierzchni z pierwszego półrocza 2009 r. w grupie 120 centrów handlowych, w zderzeniu z danymi z pierwszego półrocza 2007 roku, pokazuje, że liczba wolnych metrów zwiększyła się w 47 obiektach. Natomiast w 41 centrach handlowych liczba wolnych metrów kwadratowych zmalała. W ponad 30 centrach handlowych wielkość wolnej powierzchni nie zmieniła się.

Zdaniem analityków duże zróżnicowanie wskaźników pustostanów w różnych centrach handlowych – od 0 nawet do 50 proc. – potwierdza tezę, że atrakcyjność każdego projektu handlowego musi być oceniana indywidualnie.

[srodtytul]O ile taniej[/srodtytul]

Jak zmieniły się czynsze w centrach handlowych w ub.r.? – Stawki za najlepsze lokale w wiodących galeriach w Warszawie pozostają na stabilnym poziomie. Natomiast w centrach handlowych w innych miastach zauważalny jest spadek nawet do 15 proc. w stosunku do stawek czynszowych z poprzedniego roku – twierdzi Grażyna Melibruda z działu wynajmu powierzchni handlowych King Sturge.

Zdaniem Katarzyny Michnikowskiej największy wpływ na spadek czynszów miały wahania kursowe walut w pierwszym kwartale 2009 r., które przyniosły wzrost całkowitych kosztów najmu nawet o 30 – 40 proc.

– Wynika to z praktyki rynkowej zawierania umów w euro i rozliczania na podstawie faktury VAT w złotych po kursie z dnia wystawienia. Chociaż w drugiej połowie 2009 roku złotówka się ustabilizowała, okres wahań kursowych miał niezwykle negatywny wpływ na kondycję sieci handlowych w Polsce – podkreśla Michnikowska. – Wzrost całkowitych kosztów najmu pociągnął za sobą renegocjacje stawek czynszowych, wzrost znaczenia zachęt w całkowitych pakietach najmu, takich jak: czynsz jedynie od obrotów, czynsze kroczące, wakacje czynszowe, różnego rodzaju kontrybucje, w tym partycypacja właściciela w kosztach aranżacji lokalu.

Z danych C&W wynika, że najwyższe czynsze za powierzchnie handlowe w 2009 r. notowane były w Warszawie. Tam za lokale przy głównych ulicach handlowych miasta trzeba było zapłacić 80 – 84 euro za mkw. za miesiąc, a w lokalach w śródmiejskich centrach handlowych 77 – 83 euro za mkw. miesięcznie.

[ramka][srodtytul]Katarzyna Michnikowska,starszy analityk rynku, dział doradztwa Cushman & Wakefield[/srodtytul]

– Globalny kryzys finansowy najdotkliwiej odczuły rynki miast średniej wielkości i małych. Spadek popytu w tych lokalizacjach był jednym z głównych czynników, które doprowadziły do decyzji o wstrzymaniu procesów deweloperskich znaczącej liczby inwestycji handlowych. Oddawane w tych lokalizacjach w roku 2009 obiekty miały wysoki poziom pustostanów, niektóre nawet na poziomie 20 – 30 proc.Polski rynek handlowy szybko jednak zareagował na zjawiska będące konsekwencjami globalnego kryzysu finansowego. Firmy handlowe rozpoczęły wprowadzanie programów naprawczych, modyfikację strategii rozwoju, renegocjację warunków finansowania z bankami, poszukiwania inwestorów strategicznych. Do poprawy sytuacji przyczynił się również notowany poziom sprzedaży detalicznej, która przekładała się na bezpieczny poziom obrotów większości głównych graczy.[/ramka]

Deweloperzy Kupno, Sprzedaż Nieruchomości Nieruchomości Komercyjne

[srodtytul]Gdzie jest pusto[/srodtytul]

Pozostało 92% artykułu