Kiedy kupuje się niedokończoną budowę, trzeba przenieść pozwolenie

Praktyka przenoszenia pozwoleń budowlanych z jednego przedsiębiorcy na drugiego jest dosyć powszechna. Kwestie te reguluje art. 40 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=176B8FA77099FA3276192FDB815B2127?id=183262]prawa budowlanego[/link]. Stawia on trzy warunki, które trzeba spełnić, aby udało się zrobić to skutecznie.

[b]Zbywający inwestycję musi się zgodzić na przeniesienie, a kupujący zobowiązać do przejęcia nie tylko samych praw, ale i obowiązków związanych z pozwoleniem. [/b]

Ten ostatni powinien złożyć ponadto oświadczenie, że przysługuje mu prawo do dysponowania gruntem, a to oznacza, że zanim zdecyduje się na przeniesienie pozwolenia, musi uzyskać do niego tytuł prawny, np. nabyć na własność. Takie same zasady obowiązują w wypadku przeniesienia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych.

Decyzja o przeniesieniu pozwolenia jest tzw. decyzją związaną. Oznacza to, że jeśli spełni się wspomniane trzy warunki, to starosta lub wojewoda nie ma prawa odmówić dokonania tej operacji.

[srodtytul]Po decyzję do starosty [/srodtytul]

Formalności związane z przeniesieniem załatwia się w urzędzie, który wydał pozwolenie. Najczęściej będzie to więc starosta, w niektórych zaś wypadkach – wojewoda. Ten ostatni jest właściwy m.in. w wypadku inwestycji usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, a także na terenie kolejowym.

Życie jest jednak bogatsze aniżeli suche przepisy. Zdarza się bowiem, że przenoszący pozwolenie miał wcześniej problemy z jego otrzymaniem.

[ramka][b]Przykład[/b]

Starosta odmówił Janowi Kowalskiemu wydania pozwolenia na budowę magazynów, ten nie poddał się i wniósł odwołanie do wojewody i wygrał.

Wojewoda zdecydował się udzielić mu pozwolenia. Jan Kowalski ruszył z budową, ale zabrakło mu pieniędzy. Postanowił sprzedać działkę razem z rozpoczętą inwestycją

Jerzemu Wiśniewskiemu. Na Jerzego Wiśniewskiego trzeba przenieść m.in. pozwolenie. I powstał problem do kogo mają się udać w tej sprawie: do starosty czy wojewody?[/ramka]

Na pierwszy rzut oka właściwy jest organ (tak mówi art. 40 prawa budowlanego), który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, czyli albo wojewoda, albo GUNB (jeżeli organem I instancji był wojewoda). Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika jednak zgoła co innego.

[b]W postanowieniu z 14 grudnia 2005 r. Naczelny Sąd Administracyjny (II OW 59/05)[/b] stwierdził bowiem, że sprawą o przeniesienie pozwolenia powinien zająć się ten organ, który wydaje pozwolenie budowlane na tego typu inwestycję jak ta, w której wypadku pozwolenie ma być przeniesione. Właściwy będzie więc starosta lub wojewoda .

[srodtytul]Po wygaśnięciu już nie można[/srodtytul]

Warto też pamiętać, że jeżeli przenosi się pozwolenie, nie trzeba udowadniać, że ma się wcześniej wydane warunki zabudowy. Istnieje bowiem domniemanie, że skoro pozwolenie na budowę zostało wydane, to inwestor spełnił warunki do jego uzyskania, a więc tam, gdzie nie ma planu, wcześniejszą decyzją ustalono warunki zabudowy.

[b]Samo przeniesienie decyzji nie trwa długo. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=FEBF877810A694D887EFA3AF1E7616A4?n=1&id=133093&wid=296180]Kodeks postępowania administracyjnego[/link] daje staroście (lub wojewodzie) miesiąc na wydanie decyzj[/b]i o przeniesieniu pozwolenia.

W praktyce często trwa to krócej. Strony w tym postępowaniu są tylko dwie: obecny i przyszły posiadacz pozwolenia.

[b]Uwaga![/b] Pozwolenie na budowę nie może być przeniesione, jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła, tzn.: jeżeli inwestor nie rozpoczął budowy przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata.

[srodtytul]Tylko częściowa ugoda[/srodtytul]

W praktyce bywa także tak, że pozwolenie obejmuje cały kompleks obiektów, np. kilka magazynów. Co zrobić, gdy jesteśmy zainteresowani tylko jednym z nich? Tym problemem wielokrotnie zajmował się sąd administracyjny.

Z jego orzeczeń wynika, że art. 40 nie zakazuje przeniesienia części pozwolenia na budowę. Trzeba jednak spełnić jeden warunek: zamierzenie inwestycyjne musi się dać wyodrębnić i może ono samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem ([b]wyrok NSA z 25 kwietnia 2007 r., II OSK 967/06[/b]).

[srodtytul]Co wpisać we wniosku[/srodtytul]

We wniosku o przeniesienie pozwolenia powinniśmy podać:

- dane inwestora (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) oraz pełnomocnika, jeżeli działa w jego imieniu, na którego rzecz będzie dokonane przeniesienie,

- dane inwestora, na którego rzecz zostało wydane pozwolenie na budowę,

- nazwę i rodzaj zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu lub zespołu obiektów bądź robót budowlanych oraz adres inwestycji i oznaczenie geodezyjne terenu (nazwę obrębu, numer arkusza mapy, numer działki).

- numer i datę wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

[ramka][b]Jakie dokumenty są niezbędne[/b]

[b]Do przeniesienia pozwolenia przydadzą się:[/b]

[b]- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością[/b] na cele budowlane, a więc przede wszystkim: prawa własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy je wypełnić, nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów), a także zgoda właściciela gruntu, jeżeli chcemy budować na cudzym gruncie,

[b]- zgoda strony[/b] (poprzedniego inwestora), na której rzecz decyzja została wydana, na przeniesienie tej decyzji na rzecz innej osoby,

[b]- oświadczenie nowego inwestora[/b] o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w tej decyzji,