Chcesz czy nie chcesz – odśnieżać musisz

[b]RZ: Czy właściciel nieruchomości zawsze jest zobowiązany do odśnieżania chodnika przed budynkiem? Kiedy obowiązek odśnieżania chodnika spoczywa na gminie?[/b]

[b] Marcin Jasiński, specjalista prawa nieruchomości, radca prawny w kancelarii Gide Loyrette Nouel:[/b] Zgodnie z [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=B5DE28783E9DF3CF503579060FB6282E?id=180129]ustawą z 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (tekst jednolity DzU z 2005 roku nr 236, poz. 2008 ze zm.) [/link]właściciele nieruchomości mają obowiązek usunąć śnieg z chodników położonych bezpośrednio przy granicy nieruchomości (z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w tej ustawie – np. dopuszczenia na chodniku płatnego parkowania lub postoju pojazdów).

Obowiązek ten dotyczy nie tylko chodnika przylegającego do budynku, lecz także terenu do ogrodzenia nieruchomości, podwórza albo ogrodu. W takim samym zakresie jak właściciel nieruchomości za uprzątnięcie śniegu z chodnika odpowiadają współwłaściciele, użytkownicy wieczyści oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomość w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

[b]A co w przypadku, gdy nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielorodzinnym?[/b]

Jeśli ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązek w zakresie usuwania śniegu z chodników położonych bezpośrednio przy granicy nieruchomości obciąża osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną – w rozumieniu przepisów [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=BEBA052F8FAC4AFE3F39723CE1F039EB?id=128489]ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity DzU z 2000 roku nr 80, poz. 903 ze zm.)[/link], lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.

[b]A co mają robić z nagromadzonym śniegiem właściciele domów?[/b]

To do obowiązków gmin należy pozbywanie się śniegu uprzątniętego z chodników przez właścicieli nieruchomości, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach obowiązek taki spoczywa na zarządcy drogi.

[b]Kto ponosi odpowiedzialność za złamaną rękę przechodnia przed blokiem: wspólnota, do której chodnik należy (bo jest w granicach jej nieruchomości), czy zarządca, który na czas go nie posypał piaskiem?[/b]

Zarządca jest podmiotem, który zawodowo trudni się zarządzaniem nieruchomościami, w tym podejmowaniem czynności mających na celu zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości.

Zgodnie z art. 429 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=DC85F8A80C58EAF809DB71B5B1E96F89?id=70928]ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (DzU z 1964 roku nr 16, poz. 93 ze zm.)[/link] w przypadku powierzenia wykonania czynności osobie trzeciej powierzający ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez podmiot, któremu zostało powierzone wykonywanie czynności.

Chyba że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, który w zakresie swej działalności zawodowej trudni się wykonywaniem takich czynności.

[wyimek]– Jeśli zarządca wynajęty przez wspólnotę zaniedbał odśnieżanie chodnika, przez co przechodzień złamał rękę, to odpowiedzialność z tego powodu będzie ponosił zarządca[/wyimek]

Jeśli zatem wskutek zaniedbań z jego strony – np. dopuszczenia do oblodzenia chodnika – ktoś poniesie szkodę, odpowiedzialność z tego powodu ponosić będzie zarządca, a nie wspólnota.

Należy jednak pamiętać, że przy ustalaniu, czy odpowiedzialność za wypadek, który miał miejsce w obrębie nieruchomości wspólnej, ponosi wspólnota czy zarządca, niezbędne jest zbadanie wszystkich okoliczności związanych z takim wypadkiem. Może bowiem się okazać, iż wypadek, do którego doszło, nie był skutkiem zaniedbań po stronie zarządcy, lecz wspólnoty, która np. na czas nie podjęła decyzji, których zakres przekraczał zwykły zarząd.

[b]Jakie są podstawowe obowiązki właściciela nieruchomości – odśnieżanie, sprzątanie terenu, obowiązkowe przeglądy techniczne budynku?[/b]

Zgodnie z przepisami [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=BEFE552C79CAFED630BD825F2966DE95?id=183262]ustawy z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.)[/link] na właścicielu lub zarządcy spoczywa obowiązek zapewnienia właściwej eksploatacji obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz utrzymywanie go w odpowiednim i bezpiecznym stanie technicznym.

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia zdarzeń mających lub mogących mieć wpływ na uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, które może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Zdarzenia te mogą być związane zarówno z działaniami człowieka, jak i niezależnymi od niego, takimi jak m.in.: wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, pożary lub powodzie.

Z uwagi na to, iż zagrożenia ujęte w prawie budowlanym są wymienione jedynie przykładowo, warto pamiętać, że podmioty odpowiedzialne za zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu powinny przeciwdziałać wszystkim możliwym zagrożeniom związanym z działaniem człowieka lub sił przyrody – co również dotyczy odśnieżania dachów budynków.

[ramka][b]Obowiązki właściciela[/b]

[srodtytul]Jakie kontrole techniczne musi przejść budynek [/srodtytul]

Budynki powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę następującym regularnym kontrolom:

a. co najmniej raz w roku należy sprawdzić stan techniczny elementów obiektu budowlanego i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

b. co najmniej raz na pięć lat trzeba zbadać stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

c. co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, należy skontrolować elementy wymienione w punkcie a. w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 tys. mkw. oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej tysiąc mkw.

d. zawsze budynek musi przejść kontrolę techniczną w przypadku wystąpienia takich zdarzeń jak na przykład pożar, silne wiatry, wyładowania atmosferyczne.

[b]Warto wiedzieć[/b]