Po trzech kwartałach inwestorzy ulokowali w nieruchomościach komercyjnych w Polsce 5 mld euro (21,5 mld zł) – szacują analitycy JLL. Ich zdaniem w całym roku należy się spodziewać nakładów rzędu 6 mld euro (25,8 mld zł) – czyli nowego rekordu.

Najwięcej zainwestowano w segment handlowy – 2,1 mld euro, i biurowy – 2 mld euro, do tego 0,8 mld euro w magazyny i 70 mln euro w hotele. Inwestorzy poczynają sobie coraz śmielej, mamy za sobą duże transakcje portfelowe w segmentach handlowym (patrz wywiad z wiceprezesem EPP na N8) i logistycznym.

Kilka branżowych październikowych konferencji poświęconych było dalszemu rozwojowi sytuacji, m.in. w kontekście zaliczenia do rynków rozwiniętych i podniesieniu ratingów przez S&P i Fitch.

Duże zainteresowanie

– Zakwalifikowanie Polski do grona rynków rozwiniętych na pewno otworzy możliwość inwestowania nowym funduszom, które w strategii kierują się alokowaniem pieniędzy według rynków i klas aktywów. Jednak podstawowym kryterium są stopy zwrotu, a Polska pod tym względem wypada atrakcyjnie – przyznaje Przemysław Łachmaniuk, dyrektor w dziale rynków kapitałowych CBRE. – Owszem, inwestorzy niemieccy zmniejszyli aktywność, ale przybywa kapitału z innych kierunków, jak Korea, Indie czy Filipiny. Jeśli inwestorzy dostrzegają ryzyka polityczne, to chyba bardziej interesuje ich skala Unii Europejskiej czy globalna – dodaje.

Ekspert wskazuje, że coraz więcej inwestorów interesuje się aktywami core+, czyli bardzo dobrymi budynkami, ale z możliwością popracowania nad poprawą ich wartości.

– Tym samym wypełnia się luka między inwestowaniem w nieruchomości z najwyższej półki a inwestowaniem oportunistycznym – wskazuje ekspert. Jego zdaniem w 2019 r. nie należy się jeszcze spodziewać spowolnienia, nasze biura i magazyny wciąż będą miały wzięcie, ale jeśli chodzi o segment handlowy, to inwestorzy będą kupować tylko duże portfele.

– Na ostatnich targach Expo Real w Monachium zainteresowanie Polską było gigantyczne, czegoś takiego jeszcze nie widziałam – mówi Beata Latoszek, szefowa polskiego oddziału Deutsche Hypothekenbank. – Produktów inwestycyjnych nie ma u nas tyle, co chętnych na nie. Nie ma jednak takiego szaleństwa jak dekadę temu, widać, że inwestorzy dobrze wiedzą, czego szukają i jakie są tu dla nich perspektywy. Kwestie polityczne wydają się drugorzędne, oczywiście są fundusze z krajów unijnych, które z uwagi na compliance muszą ograniczyć aktywność, ale robią to z bólem – dodaje.

– Jest popyt na powierzchnie biurowe, w Warszawie trudno dziś znaleźć duże biuro, mówimy tu także o inwestycjach deweloperskich w toku, które ktoś mógłby wynająć od ręki. A dopóki popyt sprzyja i deweloperzy budują, będą także transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości – mówi Anna Kicińska, partner w E&Y, lider grupy doradztwa nieruchomości. Dodaje, że podwyżki ratingów na pewno poprawiają postrzeganie Polski przez zagraniczny kapitał.

Zdaniem Włodzimierza Kocona, wiceprezesa Banku Gospodarstwa Krajowego, kwestii podwyższenia ocen wiarygodności kredytowej Polski nie należy przeceniać.

– Nie zauważyłem, by decyzja o obniżeniu ratingu dwa lata temu negatywnie wpłynęła na wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości. Kluczowe jest to, że w całej Europie mamy niskie stopy procentowe, pieniądz jest tani, co zachęca do lokowania w nieruchomości – mówi Kocon.

Podkreśla, że może pojawić się w Polsce nowa klasa aktywów nieruchomości komercyjnych – portfele mieszkań na wynajem.

– Sami czekamy na ustawę o FINN (firmy inwestujące w najem nieruchomości – red.), być może zapoczątkujemy budowę takiej struktury – mówi Kocon. – Ogromne pieniądze Polaków leżą na depozytach, na których nie są pomnażane. Należy wprowadzić takie mechanizmy, by Kowalscy chcieli powierzać pieniądze funduszom. Ale powierzyć to znaczy zawierzyć, kwestia odbudowy zaufania jest więc kluczowa – dodaje.

Jego zdaniem okrojenie polskich REIT-ów do inwestycji wyłącznie mieszkaniowych nie jest zrozumiałe.

– Trudno zrozumieć, dlaczego polski emeryt nie może się cieszyć wpływami z najmu nieruchomości komercyjnych w Polsce. Mam nadzieję, że pracownicze plany kapitałowe coś w tej kwestii zmienią – mówi Kocon.

Bez przykrych niespodzianek

– Dla inwestorów kluczowa jest stabilność otoczenia. Przy kilkuletnim horyzoncie inwestycyjnym, a w przypadku infrastruktury nawet ponad 10-letnim, fundusze nie lubią być z dnia na dzień zaskakiwane zmianami legislacyjnymi, wpływającymi na efektywność inwestycji – mówi Marek Sawicki, partner w White & Case M. Studniarek i Wspólnicy.

– Podatkowo już od jakiegoś czasu Polska jest w grupie krajów rozwiniętych. To, co jest czynnikiem ryzyka, to nieoczekiwane ruchy, jak np. z  VAT 1,5 roku temu, kiedy skarbówka kwestionowała własne interpretacje, dziś zresztą gremialnie przegrywa sprawy w sądach administracyjnych – wskazuje Aleksander Kot, dyrektor w Deloitte Doradztwo Podatkowe. ©?