Nieruchomość zwrócona z rurami

[i][b]W grudniu 2000 r. moja rodzina odzyskała nieruchomość gruntową wywłaszczoną w 1977 r. i jednocześnie została zobowiązana do zwrotu odszkodowania za wywłaszczenie. Po wywłaszczeniu na nieruchomości zbudowany został napowietrzny cieplik (nie był to cel wywłaszczenia). Pod koniec roku 2009 wystąpiłem do właściciela urządzeń przesyłowych o ustanowienie służebności przesyłu i o zapłatę za użytkowanie mojego terenu. Przedsiębiorstwo wystąpiło jednakże z wnioskiem do starosty o stwierdzenie nieważności decyzji o zwrocie nieruchomości w części dotyczącej rozliczenia nakładów poczynionych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. Przedsiębiorstwo powołuje się na art. 139 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu zwrotu, czyli w tym przypadku - z ciepłociągiem. W decyzji o zwrocie starosta nie uwzględnił go w żadnych rozliczeniach.

Chciałbym się dowiedzieć, czy można unieważnić część decyzji o zwrocie nieruchomości i z jakimi ewentualnymi konsekwencjami musiałby liczyć się właściciel nieruchomości? Interesuje mnie również dlaczego właściciel urządzeń przesyłowych nie chce zawrzeć ze mną umowy o służebność przesyłu i jaki widzi interes w unieważnieniu decyzji starosty? [/b][/i]

- T.J.

[b]Odpowiada adwokat Łukasz Nysztal, www.kancelaria.prawnikow.pl: [/b]

Analiza kopii decyzji o zwrocie, którą przedstawił czytelnik wskazuje, że organ administracyjny w toku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego ustalił, że na przedmiotowej działce znajduje się cieplik. Jednak powołując się na art. 49 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] organ stwierdził , że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Przedsiębiorstwo przesyłowe uznało, że decyzja o zwrocie została wydana z rażącym naruszeniem prawa. Kwestionuje fakt, że starosta nie zobowiązał uprawnionych do rozliczenia nakładów, które przedsiębiorstwo poczyniło w związku z budową ciepłociągu.

W mojej ocenie stanowisko przedsiębiorstwa jest błędne.

Ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, z oczywistych względów, ogranicza się do przywrócenia poprzedniemu właścicielowi prawa własności. Ustawodawca ustanowił jednocześnie w art. 139 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link] jednolitą zasadę, że zwrot nieruchomości następuje „w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu”. Stosownie do treści art. 140 ust. 1 powołanej ustawy, zwrot nieruchomości pociąga za sobą obowiązek zwrotu odszkodowania wypłaconego z tytułu wywłaszczenia. Wyjątek od tej ustawowej zasady został przewidziany w art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje, że w razie zmniejszenia się wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, zwaloryzowane odszkodowanie podlega odpowiedniemu zmniejszeniu o kwotę równą różnicy wartości ustalonej na dzień zwrotu nieruchomości. Jednocześnie wskazany przepis prawa nakazuje, aby przy ustalaniu różnicy wartości uwzględniać stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu nieruchomości. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości.

Z uzasadnienia decyzji o zwrocie wynika, że nieruchomość była i jest nieruchomością niezabudowaną, a obecny stan gruntu pozwala przyjąć, że od momentu wywłaszczenia do momentu zwrotu nie podjęto na gruncie działań zmniejszających lub zwiększających wartość nieruchomości. Dodatkowo organ powołuje się w tej kwestii na opinię rzeczoznawcy majątkowego. Oznaczałoby to, że nie ma podstaw do uwzględnieniu w rozliczeniu odszkodowania nakładów związanych z budową cieplika.

Właściciel nieruchomości ma prawo domagać się od właściciela urządzeń posadowionych na gruncie (cieplika) odszkodowania za bezumowne korzystanie z jego gruntu. W doktrynie prezentowany jest pogląd, że ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości przywraca jedynie poprzedniemu właścicielowi prawo własności. Decyzja ta wprawdzie stanowi tytuł prawny do objęcia nieruchomości w posiadanie, zgodnie z przysługującym mu prawem własności, jednakże - w razie odmowy wydania nieruchomości przez aktualnego jej posiadacza lub osoby trzeciej - nie stanowi tytułu egzekucyjnego. Pozbawiony władztwa nad rzeczą właściciel, niekoniecznie korzystający z roszczenia windykacyjnego, może żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, za jej zużycie lub pogorszenie, zwrotu pożytków, których posiadacz nie zużył albo wartości tych, które zużył (art. 224 § 2 kc), zwrotu wartości pożytków, które nie zostały uzyskane z powodu złej gospodarki, odszkodowania za pogorszenie lub utratę rzeczy (art. 225 kc). Skutki, jakie wywoła wystąpienie z takimi żądaniami zależą od czynnika subiektywnego, tj. dobrej lub złej wiary posiadacza (zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 29 czerwca 2005 r. sygn. akt III CK 669/2004).

Przedstawiony przez czytelnika opis stanu faktycznego sprawy (w tym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości oraz pismo przedsiębiorstwa przesyłowego, w którym przedsiębiorstwo domaga się częściowego unieważnienia decyzji) nie pozwala na jednoznaczną ocenę, czy przedsiębiorstwo jest posiadaczem w dobrej czy złej wierze. Jak podkreśla się w orzecznictwie istnienie dobrej lub złej wiary zależy od stanu świadomości posiadacza w konkretnym stanie faktycznym. W złej wierze jest taki posiadacz, który zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy, ale także i ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przezeń rzecz stanowi własność innej osoby. Bez wątpienia przedsiębiorstwo stało się posiadaczem w złej wierze od chwili wezwania go do ustanowienia służebności przesyłu.