[i][b]W grudniu 2000 r. moja rodzina odzyskała nieruchomość gruntową wywłaszczoną w 1977 r. i jednocześnie została zobowiązana do zwrotu odszkodowania za wywłaszczenie. Po wywłaszczeniu na nieruchomości zbudowany został napowietrzny cieplik (nie był to cel wywłaszczenia). Pod koniec roku 2009 wystąpiłem do właściciela urządzeń przesyłowych o ustanowienie służebności przesyłu i o zapłatę za użytkowanie mojego terenu. Przedsiębiorstwo wystąpiło jednakże z wnioskiem do starosty o stwierdzenie nieważności decyzji o zwrocie nieruchomości w części dotyczącej rozliczenia nakładów poczynionych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. Przedsiębiorstwo powołuje się na art. 139 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu zwrotu, czyli w tym przypadku - z ciepłociągiem. W decyzji o zwrocie starosta nie uwzględnił go w żadnych rozliczeniach.

Chciałbym się dowiedzieć, czy można unieważnić część decyzji o zwrocie nieruchomości i z jakimi ewentualnymi konsekwencjami musiałby liczyć się właściciel nieruchomości? Interesuje mnie również dlaczego właściciel urządzeń przesyłowych nie chce zawrzeć ze mną umowy o służebność przesyłu i jaki widzi interes w unieważnieniu decyzji starosty? [/b][/i]

- T.J.

[b]Odpowiada adwokat Łukasz Nysztal, www.kancelaria.prawnikow.pl: [/b]

Analiza kopii decyzji o zwrocie, którą przedstawił czytelnik wskazuje, że organ administracyjny w toku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego ustalił, że na przedmiotowej działce znajduje się cieplik. Jednak powołując się na art. 49 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] organ stwierdził , że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Przedsiębiorstwo przesyłowe uznało, że decyzja o zwrocie została wydana z rażącym naruszeniem prawa. Kwestionuje fakt, że starosta nie zobowiązał uprawnionych do rozliczenia nakładów, które przedsiębiorstwo poczyniło w związku z budową ciepłociągu.

W mojej ocenie stanowisko przedsiębiorstwa jest błędne.

Ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, z oczywistych względów, ogranicza się do przywrócenia poprzedniemu właścicielowi prawa własności. Ustawodawca ustanowił jednocześnie w art. 139 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link] jednolitą zasadę, że zwrot nieruchomości następuje „w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu”. Stosownie do treści art. 140 ust. 1 powołanej ustawy, zwrot nieruchomości pociąga za sobą obowiązek zwrotu odszkodowania wypłaconego z tytułu wywłaszczenia. Wyjątek od tej ustawowej zasady został przewidziany w art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje, że w razie zmniejszenia się wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, zwaloryzowane odszkodowanie podlega odpowiedniemu zmniejszeniu o kwotę równą różnicy wartości ustalonej na dzień zwrotu nieruchomości. Jednocześnie wskazany przepis prawa nakazuje, aby przy ustalaniu różnicy wartości uwzględniać stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu nieruchomości. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości.

Z uzasadnienia decyzji o zwrocie wynika, że nieruchomość była i jest nieruchomością niezabudowaną, a obecny stan gruntu pozwala przyjąć, że od momentu wywłaszczenia do momentu zwrotu nie podjęto na gruncie działań zmniejszających lub zwiększających wartość nieruchomości. Dodatkowo organ powołuje się w tej kwestii na opinię rzeczoznawcy majątkowego. Oznaczałoby to, że nie ma podstaw do uwzględnieniu w rozliczeniu odszkodowania nakładów związanych z budową cieplika.

Autopromocja
CFO Strategy & Innovation Summit 2021

To już IV edycja kongresu dla liderów świata finansów

WEŹ UDZIAŁ

Właściciel nieruchomości ma prawo domagać się od właściciela urządzeń posadowionych na gruncie (cieplika) odszkodowania za bezumowne korzystanie z jego gruntu. W doktrynie prezentowany jest pogląd, że ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości przywraca jedynie poprzedniemu właścicielowi prawo własności. Decyzja ta wprawdzie stanowi tytuł prawny do objęcia nieruchomości w posiadanie, zgodnie z przysługującym mu prawem własności, jednakże - w razie odmowy wydania nieruchomości przez aktualnego jej posiadacza lub osoby trzeciej - nie stanowi tytułu egzekucyjnego. Pozbawiony władztwa nad rzeczą właściciel, niekoniecznie korzystający z roszczenia windykacyjnego, może żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, za jej zużycie lub pogorszenie, zwrotu pożytków, których posiadacz nie zużył albo wartości tych, które zużył (art. 224 § 2 kc), zwrotu wartości pożytków, które nie zostały uzyskane z powodu złej gospodarki, odszkodowania za pogorszenie lub utratę rzeczy (art. 225 kc). Skutki, jakie wywoła wystąpienie z takimi żądaniami zależą od czynnika subiektywnego, tj. dobrej lub złej wiary posiadacza (zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 29 czerwca 2005 r. sygn. akt III CK 669/2004).

Przedstawiony przez czytelnika opis stanu faktycznego sprawy (w tym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości oraz pismo przedsiębiorstwa przesyłowego, w którym przedsiębiorstwo domaga się częściowego unieważnienia decyzji) nie pozwala na jednoznaczną ocenę, czy przedsiębiorstwo jest posiadaczem w dobrej czy złej wierze. Jak podkreśla się w orzecznictwie istnienie dobrej lub złej wiary zależy od stanu świadomości posiadacza w konkretnym stanie faktycznym. W złej wierze jest taki posiadacz, który zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy, ale także i ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przezeń rzecz stanowi własność innej osoby. Bez wątpienia przedsiębiorstwo stało się posiadaczem w złej wierze od chwili wezwania go do ustanowienia służebności przesyłu.

Nie sposób jednoznacznie stwierdzić, czym kieruje się przedsiębiorstwo przesyłowe domagając się częściowego unieważnienia decyzji o zwrocie. Mogę się jedynie domyślać, że przedsiębiorstwo jest zainteresowane wykazaniem, że posadowiony na gruncie cieplik zmniejszył wartość nieruchomości po wywłaszczeniu. Obowiązek uwzględnienia tego faktu przy waloryzacji odszkodowania wynikający z art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami musiałby również mieć w takim wypadku wpływ na możliwość dochodzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie czy ustanowienie służebności przesyłu. Nie można również wykluczyć, że jest to gra na zwłokę.