Bez zgody konserwatora ani rusz

Remont lokalu użytkowego w zabytkowej kamienicy wymaga dużo większej ilości formalności niż w budynku nieobjętym ochroną konserwatorską.

[srodtytul]Dwie formy ochrony[/srodtytul]

Zabytki można chronić wpisem do rejestru zabytków w różny sposób. Konkretny budynek może zostać wpisany indywidualnie do rejestru zabytków albo może się znajdować na obszarze, dla którego ustanowiono ochronę konserwatorską.

W tym ostatnim wypadku ochrona nie obejmuje tylko jednego budynku, ale wiele nieruchomości oraz ulice i place, które tworzą pewien układ urbanistyczny. Taką ochroną objęty jest np. Rynek Starego Miasta w Warszawie czy też stołeczna ulica Nowy Świat.

Decyzję w sprawie ustanowienia jednego lub drugiego sposobu ochrony podejmuje wojewódzki konserwator niezależnie od tego, czy dla danego terenu jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy nie.

Może być jednak i tak, że w miejscowym planie zostaną ustanowione inne formy ochrony. Jeśli wówczas wystąpi się o pozwolenie na budowę, starosta zasięgnie opinii u konserwatora, który na jej wyrażenie ma 30 dni. Jeżeli w tym czasie nie zajmie stanowiska, traktuje się to jako milczącą zgodę.

[srodtytul]Zgłoszenie lub pozwolenie[/srodtytul]

W zależności od rodzaju ustanowionej ochrony formalności budowlane przy remoncie mogą być różne.

– Kiedy lokal mieści się w zabytkowym budynku wpisanym indywidualnie do rejestru, sprawa jest prosta. Każdy jego remont będzie wymagał pozwolenia na budowę.

Zanim jednak wystąpi się o jego wydanie, trzeba uzyskać pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków – wyjaśnia Rafał Nadolny, zastępca mazowieckiego konserwatora zabytków.

– Do wniosku w tej sprawie należy dołączyć projekt budowlany. Konserwator sprawdzi go i oceni, czy remont nie naruszy walorów zabytkowych obiektu.

Jeżeli dojdzie do wniosku, że nie ma takiego zagrożenia, wyda pozytywną decyzję. Jeżeli się okaże, że remont odbędzie się ze szkodą dla zabytku, decyzja będzie negatywna. Inwestor ma jednak prawo odwołać się do ministra kultury i dziedzictwa narodowego, a następnie do sądu administracyjnego.

Samo postępowanie trwa nie dłużej niż miesiąc, w sprawach bardziej skomplikowanych może być przedłużone do dwóch miesięcy – wyjaśnia.

– Natomiast w wypadku remontu lokalu w budynku, który znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej, z formalnościami jest różnie. Pozwolenia konserwatora wymagają prace mające wpływ na zmianę wyglądu zabytku w obrębie chronionego układu urbanistycznego.

Może jednak być i tak – mówi Rafał Nadolny – że w strefie ochrony znajdują się budynki postawione stosunkowo niedawno. Wtedy także będzie wymagane pozwolenie budowlane, ale tylko gdy prace remontowe mogą mieć wpływ na zewnętrzny wygląd chronionej strefy i będą stanowiły ingerencję w układ urbanistyczny (taką ingerencją może być nawet zmiana koloru budynku).

Gdy natomiast prace w takim budynku nie wykraczają poza lokal, wystarczy samo zgłoszenie zamiaru przeprowadzenia remontu do starosty, a konserwator zabytków nie wypowiada się w tej sprawie.

[b]Uwaga![/b] Nawet jeżeli budynek nie znajduje się w rejestrze zabytków i remont może być na zgłoszenie, trzeba się liczyć z tym, że starosta ma prawo nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia, jeżeli dojdzie do wniosku, że remont może spowodować pogorszenie stanu zachowania budynku.

[srodtytul]Rozbudowa i przebudowa[/srodtytul]

Często z remontem utożsamiane są prace, które nim nie są, jak wszelkiego typu rozbudowy, nadbudowy czy przebudowy.

Tymczasem remont polega na wykonaniu w istniejącym obiekcie budowlanym robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego (a niestanowiących bieżącej konserwacji), przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyte w stanie pierwotnym.

Remontem będzie więc wymiana dachówki na nową (chociaż niekoniecznie taką samą) albo nawet wymiana całej konstrukcji dachu.

Przebudowy to roboty, które dostosowują pomieszczenia do nowych funkcji, a mówiąc językiem przepisów – roboty, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem takich parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji. Przebudową będzie więc adaptacja strychu na dodatkowy pokój.

Natomiast nadbudowa to budowa, która prowadzi do zwiększenia wysokości budynku, czyli np. dobudowanie dodatkowego piętra. Z kolei rozbudowa polega na zwiększeniu powierzchni budynku. We wszystkich tych wypadkach będzie wymagane pozwolenie na budowę oraz zgoda konserwatora.

[srodtytul]Obowiązkowe pozwolenie[/srodtytul]

Procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę jest bardziej skomplikowana i kosztowniejsza od zgłoszenia zamiaru budowy. Wymaga przeprowadzenia postępowania administracyjnego, a także zgromadzenia wielu dokumentów i uzyskania dodatkowych decyzji.

Teoretycznie na wydanie pozwolenia czeka się 65 dni.

W praktyce jest z tym różnie. Zdarza się np., że starosta zawiesza postępowanie.

Od inwestora zależy, kiedy rozpocznie prace. Najwcześniej może to zrobić po 14 dniach od wydania pozwolenia. Jeżeli przez te dwa tygodnie nikt nie wniesie odwołania, pozwolenie staje się ostateczne i można rozpocząć roboty.

Nie można zapomnieć o obowiązku zawiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia budowy (minimum siedem dni wcześniej).

W wypadku zgłoszenia wystarczy złożyć wniosek i niezbędne dokumenty, poczekać 30 dni, i jeżeli w tym czasie starosta nie zgłosi sprzeciwu, można ruszać z robotami.

[ramka][b]Jakie dokumenty są potrzebne[/b]

Przy pozwoleniu na budowę wniosek razem z dokumentami składa się do starosty (a w miastach na prawach powiatu – do prezydenta).