Gdy przysługuje prawo pierwokupu, transakcja jest warunkowa

Nie ma pełnej swobody w zbywaniu nieruchomości. Przepisy przyznają niektórym podmiotom prawo pierwokupu gruntów niezabudowanych.

[srodtytul]Nieważna bez formalności[/srodtytul]

Takie prawo przysługuje gminom wobec gruntów komunalnych i Agencji Nieruchomości Rolnych w stosunku do nieruchomości rolnych. Tego typu przywilej przysługuje także innym podmiotom (patrz ramka).

Ale prawo pierwokupu przyznają nie tylko przepisy. Można je także zastrzec w umowie cywilnej. Może być ono ustanowione zarówno na rzecz osób prawnych, jak i fizycznych, a także innych podmiotów nieposiadających osobowości prawnej, które mogą nabywać we własnym imieniu prawa, np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji.

[b] Uwaga! Przed planowanym zakupem należy uzyskać aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Prawo pierwokupu wynikające z umowy może być ujawnione w księdze wieczystej. [/b]

Może dotyczyć zarówno prawa pierwokupu nieruchomości lub jej części oraz udziału we współwłasności nieruchomości, jak i prawa pierwokupu użytkowania wieczystego i udziału.

[srodtytul]Dwie umowy, dwie wizyty[/srodtytul]

W praktyce wygląda to następująco. Kupujący zawiera ze sprzedającym notarialną umowę sprzedaży gruntu, ale tzw. warunkową. Następnie ten drugi zawiadamia podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu (np. gminę), że planuje zbyć nieruchomość, oraz przesyła mu treść warunkowej umowy (w praktyce najczęściej w jego imieniu robi to notariusz).

Osoba (podmiot), której przysługuje to prawo, ma następnie 30 dni na podjęcie decyzji, czy chce nabyć działkę na zasadach ustalonych przez właściciela (tj. sprzedającego).

Jeżeli dojdzie do wniosku, że go ta oferta nie interesuje, nieruchomość ma prawo nabyć kupujący z umowy warunkowej.

[b] Uwaga! W takim wypadku zawierana jest już druga, osobna, bezwarunkowa umowa przenosząca własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.[/b]

Gdyby natomiast osoba, której przysługuje prawo pierwokupu, doszła do wniosku, że chce z niego skorzystać, musi złożyć oświadczenie – również w formie aktu notarialnego – o wykonaniu prawa pierwokupu.

Złożenie takiego oświadczenia oznacza, że dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży między sprzedającym a uprawnionym z prawa pierwokupu na zasadach i po cenie wynikającej z umowy warunkowej.

[ramka][b]Przykład[/b]

Jan Kowalski chce kupić prawo użytkowania wieczystego do niezabudowanej działki od firmy Krzysztofa Wiśnika. Działka jest własnością gminy. Udaje im się dojść do porozumienia i wynegocjować warunki umowy zadowalające obie strony.

Umawiają się więc z notariuszem i podpisują umowę warunkową, następnie rejent pyta gminę, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu, a ta odpowiada, że nie. Dzięki temu dochodzi do podpisania umowy ostatecznej przenoszącej prawo użytkowania wieczystego z Krzysztofa Wiśnika na Jana Kowalskiego.[/ramka]

Sprzedaż nieruchomości z pominięciem formalności związanych z pierwokupem jest nieważna. I co ciekawe, ważność takiej umowy można podważać długo po tym, gdy działka została sprzedana.

Ale dotyczy to tylko sytuacji, kiedy prawo pierwokupu wynika z przepisów. Gdy wynika z umowy, przysługuje jedynie odszkodowanie.

[b]Sprzedający nie może się jednak w umowie warunkowej zobowiązać, że gmina lub inny podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, z niego nie skorzysta. Takie postanowienia w myśl orzecznictwa sądowego są nieważne. [/b]

Bardzo często też sami przedsiębiorcy zastrzegają w umowach cywilnoprawnych prawo pierwokupu na rzecz jednego z nich (m.in. w umowie sprzedaży, zamiany, dzierżawy, najmu, spółki). Prawo pierwokupu jest niezbywalne, nie można przenieść go na inną osobę lub instytucję.

[srodtytul]Pierwszeństwo to nie to samo[/srodtytul]

Przepisy przyznają także niektórym podmiotom prawo pierwszeństwa. Jest ono często mylone z prawem pierwokupu. Tymczasem są to różne instytucje.

[b]Prawo pierwokupu można zrealizować dopiero po zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu nim objętego, natomiast prawo pierwszeństwa stosuje się w sytuacji, kiedy istnieje jedynie zamiar zbycia nieruchomości, ale samej umowy jeszcze nie zawarto.[/b]

W praktyce ma ono najszersze zastosowanie na podstawie przepisów [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=DE399BC54E15512009345137DE0B32CC?id=175872]ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link].

Najczęściej korzystają z niego najemcy lokali komunalnych kupujący zajmowany lokal od gminy.

[ramka][srodtytul]Kto bywa uprzywilejowany[/srodtytul]

[b] Przepisy przyznają prawo pierwokupu m.in.:[/b]

- gminie w wypadku sprzedaży (mówi o tym ustawa o gospodarce nieruchomościami) m.in.:

– niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,

– prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej,

– nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,

– nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości,