Transakcje w 2012 roku na rynku wtórnym

Wojciechowi Porębskiemu z agencji Północ Nieruchomości utkwiła w pamięci m.in. sprzedaż ponad 100-metrowego, luksusowego apartamentu przy ul. Świętego Tomasza na krakowskim Starym Mieście.

– Apartament w niedawno wyremontowanej kamienicy po długich negocjacjach został sprzedany za 2,7 mln zł – wspomina Wojciech Porębski.

Kupują bez pośpiechu

Zdaniem Wojciecha Porębskiego 2012 rok na rynku wtórnym upłynął pod znakiem spadków cen oraz ograniczonego popytu.

– Najbardziej, bo o ok. 9 proc., staniały duże, 70–80-metrowe mieszkania o przeciętnym standardzie – ocenia przedstawiciel agencji Północ Nieruchomości. – Ceny mniejszych lokali oraz luksusowych apartamentów spadły o ok. 5 proc. Duże spadki cen odnotowaliśmy też na rynku działek – dodaje.

Wojciech Porębski wspomina ofertę sprzedaży 6,5-hektarowego gruntu ze stawami, położonego w miejscowości Masłomiąca w pobliżu Krakowa.

– Nieruchomość, która według planu zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod obiekty rekreacyjne, hotelowe lub sportowe, do tej pory nie znalazła nabywcy. Jej obecna cena wynosi 1,5 mln zł – mówi przedstawiciel agencji Północ Nieruchomości.

Z kolei Cezary Szubielski z warszawskiego biura Krupa Nieruchomości zapamiętał m.in. sprzedaż mieszkania na stołecznej Pradze-Północ za 200 tys. zł.

– Cena była bardzo niska, ale transakcja ze względu na stan prawny lokalu była bardzo trudna – wspomina pośrednik z Warszawy. – Było to mieszkanie spadkowe, a spadkobierców wielu. Wyliczenie udziałów wymagało korekty, bo pojawił się błąd. Komornik prowadził poza tym dwa postępowania egzekucyjne. Jedno dotyczyło czynszu, a wierzycielem była spółdzielnia. Druga sprawa dotyczyła alimentów na dziecko. Matka nie zgadzała się na zamknięcie postępowania komorniczego, bo mieszkanie było zabezpieczeniem jej roszczeń. Kolejnym etapem drogi przez mękę było uzyskanie od komornika wszystkich potrzebnych dokumentów – opowiada pośrednik z Krupa Nieruchomości.

Dodaje, że nie wszystkim spadkobiercom zależało na sprzedaży nieruchomości, co komplikowało sprawę. Potem okazało się, że nabywca ma problemy z kredytem. – Przesunięcie terminu umowy końcowej nie wchodziło w grę, bo wśród sprzedających były osoby przylatujące tylko na jeden dzień z drugiego końca Europy. Ostatecznie wszystko się zakończyło pomyślnie – wspomina Cezary Szubielski.

Pośrednik pamięta też piękny, 800-metrowy dom z czterema apartamentami, stojący na działce o powierzchni 3 tys. mkw. w najlepszej części warszawskiego Wawra. – Tak duża działka w Warszawie to naprawdę rzadkość – mówi Cezary Szubielski. – Cena wywoławcza – 6 mln zł – wydaje się wysoka. Jednak  z uwagi na jakość, stan techniczny i wyposażenie budynku nie pokrywa kosztów jego odtworzenia, nie wspominając o działce – mówi Cezary Szubielski. – Oferta budziła ogromne zainteresowanie, oglądało ją bardzo wiele osób, co też jest rzadkością na dzisiejszym rynku. Dom nie znalazł jednak nabywcy. Luksusowe nieruchomości sprzedają się długo, a cena nie jest najważniejsza. To jak sprzedaż dzieła sztuki, które musi znaleźć konesera – ocenia Cezary Szubielski.

Konieczne obniżki

Zdaniem dyrektora z agencji Krupa Nieruchomości w minionym roku kupujący przestali się spieszyć. Na oglądanie mieszkania dawali sobie nawet rok, choć kiedyś był to miesiąc albo dwa. – Lokale nie uciekają, a ceny mogą tylko spadać. Dla sprzedających był to rok koszmarny. Większość nie zrealizowała swoich planów – dodaje.

Także Leszek Michniak, szef Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości, ocenia, że 2012 rok był rokiem kupującego. – Ceny transakcyjne w stosunku do cen ofertowych były obniżane średnio o 9,2 proc. To wynik obliczony na podstawie 250 transakcji. Cena mkw. mieszkań w ciągu 11 miesięcy minionego roku spadła aż o 14 proc. – podaje Leszek Michniak.

Szefowi WGN utkwiła w pamięci m.in. sprzedaż dwóch luksusowych apartamentów w jednym budynku z 2011 roku, na Nowym Biskupinie we Wrocławiu. Mieszkania znalazły nabywców w tym samym dniu, a dwa dni później w tym samym budynku sprzedał się trzeci apartament – opowiada Leszek Michniak. Każdy miał po 84 mkw. Ceny transakcyjne dwóch mieszkań wyniosły po 745 tys. zł (przy ofertowych po 805 tys. zł), a trzeciego – 650 tys. zł (ofertowa stawka to 742 tys. zł).

Szef WGN wspomina też budynek kościoła ewangelickiego, wystawiony do sprzedaży w miejscowości  Wieldządz w województwie kujawsko-pomorskim we wrześniu ub.r. – Nieruchomość na 0,67-hektarowej działce cieszy się dużym zainteresowaniem. Cena ofertowa: 329 tys. zł – podaje Leszek Michniak.

Pośrednik Jarosław Krajewski z poznańskiej agencji Ager Nieruchomości zapamiętał z kolei sprzedaż działki o powierzchni 2,2 tys. mkw. położonej na poznańskim Starym Mieście. Spółdzielnia wystawiła nieruchomość z ceną ofertową 9,8 mln zł.

– Miała bowiem taką wycenę rzeczoznawcy, sporządzoną wiele miesięcy wcześniej. Od początku było jednak jasne, że za taką kwotę chętny na grunt się nie znajdzie – opowiada Jarosław Krajewski. – Zainteresowanie pojawiło się dopiero wtedy, gdy cena została znacznie obniżona. Ostatecznie nieruchomość znalazła nabywcę za mniej niż 3 mln zł. Kiedy jej cena została obniżona, o ofertę konkurowało nawet dwóch chętnych – dodaje.

Kto rozdawał karty

Według Jarosława Krajewskiego ten przykład może wskazywać, w jakim kierunku musi iść rynek, by doszło do jego ożywienia. – Słychać głosy, że rynek ruszy w trzecim czy czwartym kwartale. Pewnie to prawda. Pytanie tylko: którego roku? – mówi pośrednik z Ager Nieruchomości. Dodaje, że także na rynku mieszkaniowym, jeśli ktoś chce szybko lokal sprzedać, musi się  liczyć z obniżkami.

– Jednak jakiegoś wielkiego dramatu na poznańskim rynku wtórnym nie ma. Spadki cen nie są ogromne – mówi Jarosław Krajewski. Podkreśla, że część sprzedających nadal próbuje sondować rynek, dyktując wyższe od rynkowych ceny. – Mają nadzieję, że może trafi się ktoś, komu do gustu przypadnie akurat taki właśnie standard nieruchomości albo lokalizacja. I rzeczywiście zdarzają się transakcje z wyższymi cenami, bo w grę weszły pozaekonomiczne argumenty.

Pośrednik Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, ocenia, że w minionym roku głównym graczem na rynku nieruchomości – zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych – były banki. – To one rozdawały karty, niezależnie, czy ktoś chciał kupić nieduże dwupokojowe mieszkanie, wielką działkę czy hotel. Przy każdej niemal transakcji pojawiały się problemy ze sfinansowaniem zakupu – ocenia Tomasz Błeszyński. – To był rok walki o kredyty. Banki często zmieniały warunki ich przydzielania. W poniedziałek np. klient miał dostarczyć dziesięć dokumentów, by w piątek się dowiedzieć, że to nie wystarczy i potrzebny będzie 11. A po trzech tygodniach bank zawiadamiał, że kredytu jednak nie przyzna, bo tak uznali jego analitycy. Tymczasem klient był już na walizkach – dodaje.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego miniony rok był bolesnym zderzeniem marzeń z rzeczywistością także dla sprzedających nieruchomości. – Ci chcieli dostać jak najwięcej, a okazywało się, że klienci nie mają za co kupować – mówi doradca. I podkreśla, że choć mieliśmy do czynienia z dużą podażą ofert nieruchomości, całkiem sporym popytem, to transakcje były blokowane właśnie przez problemy z kredytami.

Opinia dla „Rz"

Mariusz Kania prezes sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy

Mimo obniżek stawek w 2012 r., powierzchnia kupowanych mieszkań nie zwiększyła się znacznie. Decydująca stała się cena. Z rynku znikały oferty lokali do remontu, w gorszych lokalizacjach, jeśli tylko stawka była znacząco niższa od średniej ceny w danym rejonie. Z naszych analiz wynika, że do znaczących obniżek doszło w Krakowie i Poznaniu – odpowiednio o ok. 15 i ponad 16 proc. W innych miastach spadki nie przekraczały 10 proc.