Nie zawsze będziesz mógł wyjść ze współwłasności

Rz: Dlaczego współwłasność może być kłopotliwa?

Tomasz Tatomir, radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy:

Dlatego, że w praktyce nastręcza wiele trudności w toku wykonywania zarządu, współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Z tych też przyczyn zniesienie współwłasności jest zabiegiem pożądanym, a niekiedy nawet niezastąpionym.

Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?

Może to nastąpić poprzez zawarcie stosownej umowy. Kiedy jednak współwłaściciele nie potrafią uzgodnić sposobu zniesienia współwłasności – następuje w trybie sądowym.

W obu przypadkach zniesienie współwłasności może odbyć się z zastosowaniem różnorodnych sposobów likwidacji stosunku współwłasności. Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności, a mianowicie: podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny), przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny). Wskazane uszeregowanie sposobów zniesienia współwłasności świadczy o wyraźnej preferencji ustawodawcy. Bez wątpienia traktuje on jako pierwszorzędny sposób podział rzeczy wspólnej (art. 211 k.c.). W dalszej kolejności aprobuje przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (art. 212 § 2 k.c.). Ostatecznością jest zaś sprzedaż rzeczy wspólnej (art. 212 § 2 k.c.).

Kto może żądać zniesienia własności ułamkowej?

W zasadzie ustawodawca dopuścił możliwość zniesienia współwłasności w każdym czasie, przyznając jednocześnie współwłaścicielom roszczenie o zniesienie współwłasności, które nie ulega przedawnieniu. Zgodnie bowiem z art. 210 k.c. każdy z współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

W jakich przypadkach zniesienie współwłasności jest niemożliwe?

Np. kiedy chodzi o współwłasność nieruchomości wspólnej uregulowaną w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903). Zgodnie bowiem z postanowieniami art. 3 ust. 1 tej ustawy nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali.

Wspomniana odrębna własność lokali jest swoistym stosunkiem prawnym stanowiącym połączenie wyłącznej własności lokalu z udziałem we współwłasności gruntu i poszczególnych częściach budynku przeznaczonych do wspólnego użytku (nieruchomość wspólna). Rola właściciela lokalu jest niejako podwójna: jako wyłącznego właściciela (lokalu) i współwłaściciela (nieruchomości wspólnej). Konsekwencją jest dopuszczalne dokonywanie jakichkolwiek czynności rozporządzających, które by dotyczyły jedynie nieruchomości wspólnej bądź tylko własności samego lokalu, bez jednoczesnego rozporządzenia udziałem w nieruchomości. Współwłasność nieruchomości, o jakiej tu mowa, jest wprawdzie współwłasnością w częściach ułamkowych, ale wspomniana specyfika (mianowicie zasada nierozdzielności lokalu i udziału we współwłasności nieruchomości) sprawia, że przepisy o współwłasności ułamkowej nie mogą tu mieć zastosowania wprost, lecz tylko z ograniczeniami wynikającymi ze swoistości stosunku.

Kiedy niemożność wyjścia ze współwłasności może być kłopotliwa?

O ile przy zabudowie wielomieszkaniowej i dużych osiedlach zakaz ten nie ma większego znaczenia, o tyle przy budynkach dwurodzinnych (z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi) nabiera dużego znaczenia. Szczególnie gdy teren, na którym usytuowany jest budynek mieszkalny, ma duży ogród i właściciele chcieliby się nim podzielić po połowie. W sytuacji takiej na przeszkodzie staje omawiany zakaz, bowiem powstała współwłasność w nieruchomości wspólnej (zatem także w ogrodzie) jest konsekwencją odrębnej własności lokali i co do zasady znieść jej nie można.

Warto jednak wiedzieć, że – zgodnie z art. 5 ust. 1 u.w.l. – jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

Od czego zacząć dzielenie nieruchomości?

Żeby móc podzielić się np. spornym ogrodem, współwłaściciele musieliby najpierw określić powierzchnię niezbędną do korzystania z budynku i lokali (będzie to zawsze grunt pod budynkiem, dostęp do niego, wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne i dach). Chodzi o wskazanie tych fragmentów wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania właścicielowi lokalu i mają charakter składników koniecznych nieruchomości wspólnej (określanej mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej).

Następnie, przy zachowaniu szczególnych przepisów dotyczących podziału nieruchomości, powinno się wyłączyć tę część ogrodu, która nie jest niezbędna do korzystania z budynku, do osobnej księgi wieczystej. W konsekwencji ogród będzie stanowił odrębną nieruchomość stanowiącą wprawdzie nadal współwłasność dotychczasowych współwłaścicieli, jednakże podlegającą już ogólnym przepisom o współwłasności. W konsekwencji nie będzie już żadnych przeszkód do zniesienia tej współwłasności, choćby przez podział fizyczny nieruchomości – w taki sposób, aby każdy ze współwłaścicieli uzyskał na własność część ogrodu.