Niestabilne prawo i zawiłe przepisy zniechęcają do budowy

Rz: Z jakimi problemami borykają się najczęściej inwestujący w nieruchomości?

Joanna Wojnarowska: Bariery inwestycyjne na rynku nieruchomości w Polsce wynikają głównie z niestabilności przepisów, niskiej jakości stanowionego prawa oraz ze sposobu stosowania prawa w praktyce.Przepisy są niejasne nie tylko dla przysłowiowego Kowalskiego, ale także dla rzeszy urzędników. Poszczególne organy w wyniku częstych zmian prawa i niejasności przepisów nierzadko nie są w stanie przyjąć ich jednolitej wykładni. Dochodzi do tego szereg regulacji, które umożliwiają uznaniowość.

Proszę o przykład przestarzałego przepisu, który nie nadąża za potrzebami rynku?

Na przykład ograniczenie okresu, na jaki może zostać zawarta umowa najmu przez ustalenie maksymalnego dziesięcioletniego okresu, nie ma obecnie uzasadnienia. Przy istniejących stopach zwrotu okres zwrotu z inwestycji często przekracza dziesięć lat. Regulacja kodeksowa narzucająca maksymalny dziesięcioletni okres najmu jest barierą, z którą spotykają się inwestorzy najczęściej przy inwestycjach projektowanych i budowanych na potrzeby konkretnego najemcy i zgodnie z jego wymaganiami. Oczywiście można się starać wyeliminować to ograniczenie poprzez szukanie innych rozwiązań, ale nie zawsze są one uznawane przez zagranicznych inwestorów finansowych.

Co sprawia największe kłopoty inwestorom budynków komercyjnych (np. biur, magazynów czy centrów handlowych), a co deweloperom mieszkaniowym?

Na utrudnienia inwestorzy natrafiają już na etapie nabywania nieruchomości i są to problemy podobne dla większości z nich. Podstawową barierą są nieuregulowane kwestie prawne gruntów, sytuacje, w których nie ma założonych ksiąg wieczystych dla nieruchomości lub pojawiają się roszczenia reprywatyzacyjne. Ta ostatnia sprawa wciąż czeka na kompleksową regulację.

Czy znikoma liczba aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego nadal doskwiera inwestorom, czy już się przyzwyczaili do konieczności posiadania warunków zabudowy i wydłużenia procesu przygotowania budowy?

Brak planów zagospodarowania przestrzennego dla większości obszarów ciągle jest potężnym hamulcem. Inwestor, który chce kupić nieruchomość nieobjętą planem zagospodarowania przestrzennego, nie ma pewności, czy planowane przez niego przedsięwzięcie może zostać zrealizowane na danym gruncie. No, chyba że przed zakupem uzyska decyzję o warunkach zabudowy. Ale procedura uzyskania takiej decyzji jest czasochłonna. Poza tym organy administracji mogą też zawiesić postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w określonych wypadkach. Czyli już na etapie przygotowywania inwestycji, przed nabyciem nieruchomości, pojawiają się kłopoty.

Co należy zrobić, by planów jednak przybywało?

Trzeba skrócić procedurę uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego, wprowadzić instrumenty zachęcające samorządy lokalne do ich uchwalania oraz ograniczyć możliwości składania protestów. Sprawniejsze uchwalanie planów zagospodarowania byłoby motorem dla inwestycji i zapobiegłoby chaotycznemu zagospodarowaniu, z którym mamy dziś do czynienia.Warto wspomnieć, że ostatnia nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami miała przyspieszyć procedurę podziału działek. Z 12 do sześciu miesięcy skrócono termin, na jaki zawiesza się postępowanie w sprawie podziału działki w wypadku braku planu zagospodarowania – gdy została już podjęta uchwała o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu. Jest to postęp, ale w świetle całokształtu regulacji dotyczących podziału na decyzje o podziale nadal będziemy czekać długo. Ten przykład pokazuje, jak plany zagospodarowania są istotne z punktu widzenia inwestorów.

A czy idea ustawowego odrolnienia gruntów w granicach miast jest dobra?

Powracający pomysł tzw. odrolnienia ziemi w miastach zasługuje na aprobatę, ale wymaga przyjęcia okresów przejściowych. Konieczne jest zapewnienie ochrony ładu społecznego, przyrodniczego i kulturowego, który w wielu miejscach chroniony jest przez status gruntu rolnego, a nie poprzez formy szczególne przewidziane przez ustawy.

Deweloperzy obiektów handlowych narzekają na wymagania ustawy o obiektach wielkopowierzchniowych. Czy słusznie?

Abstrahując od jakości tej ustawy, jej uchwalenie łączy się z poważnymi konsekwencjami dla inwestorów. Przede wszystkim spowodowała ona niepewność i dodatkowe koszty inwestycji. Otóż inwestor nie wie, czy na nabytej przez niego nieruchomości, nawet jeśli objęta jest ona planem zagospodarowania, może zrealizować planowaną inwestycję. Dotyczy to także deweloperów, którzy nabyli grunty w przeszłości z myślą o ich zagospodarowaniu, a przed datą wejścia w życie ustawy z różnych przyczyn nie zdążyli złożyć wniosku o pozwolenie na budowę obiektu handlowego.

- Istotną barierą dla uczestników rynku nieruchomości są zawiłe i niestabilne przepisy podatkowe, a także brak ich jednolitej interpretacji. Zdarzało się np., że dwie strony tej samej transakcji dysponowały odmiennymi urzędowymi interpretacjami przepisów. Zgodnie z jedną z interpretacji podatnik winien zapłacić VAT przy sprzedaży działki, a zgodnie z interpretacją wydaną dla drugiej strony – nie mogła ona odliczyć tego podatku. Obecnie interpretacje wydawane są przez Ministerstwo Finansów, co miejmy nadzieję wpłynie na ujednolicenie wydawanych orzeczeń.

- Kolejnym problemem, z jakim borykają się inwestorzy, jest przewlekłość postępowań. W trakcie procesu inwestycyjnego inwestor musi uzyskać wiele decyzji, choćby decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę. Nierzadko zdarza się, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy trwa ponad sześć miesięcy, a według ustawy urzędnicy mają miesiąc na jej wydanie, tylko w szczególnie skomplikowanych sprawach – dwa miesiące.

- Także postępowania odwoławcze są czasochłonne. Przykładowo decyzja o warunkach zabudowy została zaskarżona, przez co deweloper nie zdążył złożyć wniosku o pozwolenie na budowę w terminie 30 dni po dacie wejścia w życie ustawy o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych. Teraz zgodnie z ustawą czekać go będzie długotrwała i kosztowna procedura. Nie wiadomo też, czy uzyska zezwolenie na utworzenie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego.

Nieruchomości

Rz: Z jakimi problemami borykają się najczęściej inwestujący w nieruchomości?

Pozostało 90% artykułu