Bez wzmianki w księdze komornik nie może zająć nieruchomości

Inaczej będzie, jeśli nabywca wiedział skądinąd o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości.

Tak uznał [b]Sąd Najwyższy w wyroku z 4 kwietnia 2006 r. (sygn.I CSK 3/08)[/b]. Praktycznego znaczenia tego wyroku zarówno dla kupujących nieruchomości, jak i dla wierzycieli nie sposób przecenić. Zwiększa on pewność nabywców, że nie obciążą ich długi dotychczasowego właściciela. Dla wierzycieli nie jest, oczywiście, korzystny.

[srodtytul]Aktualny właściciel się broni [/srodtytul]

W sprawie, której dotyczy wskazany wyrok, chodzi o mieszkanie będące odrębną nieruchomością o pow. ok. 80 mkw., położone w centrum Warszawy. Aktualny jego właściciel, Aleksander W., kupił je od Haliny D. Akt notarialny został spisany 23 października 2002 r. ok. godz. 11. Tego samego dnia 11 minut po godz. 9 komornik złożył w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wpis do księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości. Egzekucję wszczął PKO SA, w którym Halina D. była i wciąż jest zadłużona. Jej dług wynosi kilkadziesiąt tysięcy i jest wielokrotnie niższy od wartości lokum.

Sąd wieczystoksięgowy zarządził wpis dopiero 24 marca 2003 r. Na żądanie banku sąd sprostował wpis przez wskazanie godziny złożenia wniosku przez komornika.

Nowy właściciel, Aleksander W., wniósł apelację od wpisu. W maju 2005 r. została oddalona. Złożył też skargę na czynności komornika i jednocześnie na podstawie art. 841 kodeksu postępowania cywilnego wystąpił przeciwko PKO SA do sądu z żądaniem zwolnienia swego lokum spod egzekucji. Ostatnia z tych spraw dotarła właśnie do SN.

Art. 841 k.p.c. upoważnia osobę trzecią do wystąpienia do sądu z żądaniem zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji, jeżeli narusza to jej prawa.

[srodtytul]Według sądów jestmoc wsteczna[/srodtytul]

Sąd I instancji oddalił żądanie Aleksandra W. Także sąd II instancji nie znalazł podstaw do jego uwzględniania. Powołał się na art. 29 ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w myśl którego wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Skoro więc komornik złożył swój wniosek o godz. 9.11, a akt notarialny został spisany o godz. 11, to – argumentował – Aleksander W. kupił nieruchomość zajętą już skutecznie także wobec niego. Słowem, licytacji mieszkania może zapobiec, tylko spłacając dług poprzedniej właścicielki.

Sąd II instancji odwołał się do wyroku z 24 lutego 1997 r. (sygn. I CSK 96/96), w którym SN uznał, że moc wpisu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości rozciąga się wstecz do daty złożenia wniosku o ten wpis.

W skardze kasacyjnej Aleksander W. powoływał się przede wszystkim na art. 925 k.p.c., w którym zapisano, że w stosunku do osób trzecich nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej, a także na art. 5 ustawy z 1982 r. o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

[srodtytul]Czy nabywca wiedział o egzekucji[/srodtytul] Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

– Sąd podzielił pogląd przyjęty w zaskarżonym wyroku, że stosownie do art. 29 ustawy z 1982 r. moc wsteczną mają także wpisy konstytutywne, do których należy wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości – stwierdziła sędzia Elżbieta Skowrońska-Bocian. – Dotyczy to jednak samego uprawnionego, np. nabywcy nieruchomości, użytkownika wieczystego. [b]Tu zaś chodzi o inną sytuację, o moc wpisu, który ma dotknąć osobę trzecią.[/b] Dlatego dla rozstrzygnięcia tej kwestii należy odwołać się do art. 2 i 3 ustawy z 1982 r. ustanawiających zasadę jawności ksiąg wieczystych oraz domniemania prawdziwości wpisów – tłumaczyła sędzia. W myśl art. 2 nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Takiej wzmianki o wniosku komornika 23 października 2002 r. w księdze wieczystej nie było.

– Przyjęcie, że wniosek taki jest skuteczny wobec nabywcy, choć nie ma o nim wzmianki i możliwości dowiedzenia się o nim, byłoby nieracjonalnym rygoryzmem – stwierdziła sędzia.

Zaznaczyła też, że SN w związku z tym koryguje stanowisko zajęte we wspomnianym wyroku z 1997 r. i uznaje, że wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości jest skuteczny wobec osób trzecich, w tym jej nabywcy, dopiero od momentu dokonania wzmianki w księdze.

Nie oznacza to jednak szybkiego zakończenia sprawy – powiedziała sędzia. [b]Sąd bowiem będzie musiał rozważyć, stosownie do art. 925 § 2 k.p.c., czy powód nie wiedział już wcześniej o wszczęciu przez komornika egzekucji z kupowanej nieruchomości[/b], np. od osoby trzeciej czy poprzedniej właścicielki, dłużniczki PKO SA.