Wykluczenie ze spółdzielni nie musi oznaczać eksmisji z mieszkania

Wniosek do Trybunału przygotował Sąd Okręgowy w Warszawie. Sprawa dotyczy sporu Hanny Czajkowskiej ze Spółdzielnią Mieszkaniową Lokatorsko-Własnościową w Konstancinie. Po publikacji na jej temat („Widmo eksmisji na podstawie niekonstytucyjnego przepisu”, „Rzeczpospolita” z 29 stycznia) wiele innych osób, które tak jak Czajkowska utraciły spółdzielcze własnościowe prawo na podstawie starego art. 227 § 1 prawa spółdzielczego (pr. spółdz.), zwróciło się do naszej redakcji o kontynuowanie tematu. W myśl tego przepisu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasało automatycznie z upływem sześciu miesięcy od ustania członkostwa z innych przyczyn, niż śmierć członka spółdzielni, chyba że wskazał on w tym czasie osobę, której zbył to prawo (sprzedał, darował).

Art. 227 § 1 pr. spółdz., choć niewątpliwie sprzeczny z konstytucją, nie został, mimo różnych prób, wyeliminowany z porządku prawnego. Pozbawieni na jego podstawie członkostwa wciąż mogą zostać przez spółdzielnie eksmitowani z mieszkań, których budowę sfinansowali w pełni z własnej kieszeni. Skutkiem utraty członkostwa na podstawie art. 227 § 1 – będącej często sankcją za „nieposłuszeństwo” wobec władz spółdzielni i wdawanie się w spory z nimi – było wygaśnięcie po sześciu miesiącach prawa do lokalu. W tym czasie wykluczony członek mógł zbyć to prawo na rzecz innej osoby, także członka rodziny, darować, sprzedać.

Sytuacja jest paradoksalna, bo art. 17

ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

(usm), powtarzający treść art. 227 § 2 pr. spółdz., został

wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 30 marca 2004 r. (sygn. K 32/03)

uznany za niezgodny z konstytucją.

W uchwale z 23 czerwca 2005 r. (sygn. III CZP 35/05) Sąd Najwyższy stwierdził, że w sprawie o eksmisję były członek spółdzielni może się skutecznie powołać na swe spółdzielcze prawo także wówczas, gdy został wykluczony ze spółdzielni przed wejściem w życie wyroku TK z 2004 r.

W sprawie, na której tle Sąd Najwyższy podjął wskazaną uchwałę, chodziło o wykluczenie na podstawie art. 17 (8) usm. Niektóre sądy w procesach eksmisyjnych przyjmowały, że konsekwentnie dotyczy to również wykluczonych na podstawie identycznego art. 227 § 1 pr. spółdz. W ocenie prof. Andrzeja Mączyńskiego, sędziego Trybunału Konstytucyjnego, z którym rozmawialiśmy w związku ze styczniową publikacją „Rzeczpospolitej” o sprawie Czajkowskich, jest inaczej. Orzeczenie Trybunału pozbawia bowiem mocy konkretny przepis, w jego konkretnym kontekście normatywnym. Nie można więc uznać, że art. 227 § 1 pr. spółdz. także utracił moc.

Art. 227§ 1 znalazł się na wokandzie Trybunału Konstytucyjnego wskutek pytania prawnego Sądu Rejonowego w Gorzowie Wielkopolskim rozpatrującego sprawę o eksmisję byłego członka spółdzielni. Trybunał Konstytucyjny umorzył postępowanie ze względu na niedopuszczalność wydania wyroku z przyczyn formalnych. Przyczyn tych wskazał kilka. Jedną z nich była utrata mocy obowiązującej przepisu przed wydaniem orzeczenia przez Trybunał Konstytucyjny. Wprawdzie Trybunał mimo to musi wydać wyrok, jeżeli jest to konieczne dla ochrony konstytucyjnych wolności i praw, w tej sprawie jednak taka sytuacja, jego zdaniem, nie zaistniała. Jego wyroki o niezgodności z konstytucją nie sięgają bowiem zasadniczo okresu sprzed jej wejścia w życie. Tymczasem osoba, której dotyczyła gorzowska sprawa, utraciła własnościowe prawo przed 10 października 1997 r., kiedy to zaczęła obowiązywać Konstytucja RP.

I to zasadniczo różni sytuację Czajkowskich od występującej w tamtej sprawie. Oni, tak jak wiele innych osób zmagających się do dziś ze spółdzielniami i wymiarem sprawiedliwości, utracili prawo do mieszkania po wejściu w życie konstytucji. Hanna Czajkowska po wyroku eksmisyjnym (bez prawa do lokalu socjalnego) i wkroczeniu do sprawy komornika wystąpiła w październiku 2007 r. do Sądu Okręgowego w Warszawie, na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego o ustalenie istnienia jej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Powołuje się m.in. na stanowisko Trybunału Konstytucyjnego, że ochrona praw majątkowych ma być równa dla wszystkich. Tu zaś mamy sytuację drastycznie sprzeczną z tą zasadą.

Sąd Okręgowy najpierw zapewne nie widział poważniejszych szans na uwzględnienie powództwa Czajkowskiej, bo jej wniosek o zabezpieczenie tego powództwa przez zawieszenie egzekucji komorniczej oddalił. Zupełnie inaczej ocenił je Sąd Apelacyjny w Warszawie, który wniosek ten postanowieniem z 6 marca 2008 r. uwzględnił. Dostrzegł on mianowicie możliwość uznania art. 227 § 1 za niezgodny z konstytucją. To zaś stworzy podstawę do stwierdzenia, że Czajkowskiej spółdzielcze własnościowe prawo do własnego mieszkania nadal przysługuje, a także do podważenia wyroku eksmisyjnego. Musi jednak dojść do stwierdzenia, że przepis, wskutek którego Czajkowska straciła prawo do lokum, jest niezgodny z konstytucją.

Wniosek o stwierdzenie tego zawarty w postanowieniu z 15 kwietnia Sąd Okręgowy w Warszawie już do Trybunału Konstytucyjnego skierował. W jego ocenie art. 227 § 1 pr. spółdz., tak samo jak bliźniaczy art. 17 (8) usm, jest sprzeczny z art. 64 ust. 2 i art. 31 ust. 3 konstytucji. Werdykt Trybunału Konstytucyjnego stwierdzający tę sprzeczność pozwoli odzyskać spokój nie tylko Czajkowskim, ale wielu innym rodzinom, które znalazły się w sytuacji takiej jak oni.

Wyrok TK stwierdzający niezgodność art. 227 § 1 pr. spółdz. z konstytucją pozwoli osobom pozbawionym na podstawie tego przepisu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na wystąpienie do sądu na podstawie art. 189 k.p.c. z powództwem o ustalenie, że prawo to wciąż im przysługuje. Byłym członkom spółdzielni, przeciwko którym wydane już zostały wyroki eksmisyjne, pozwoli to powstrzymać komornika sądowego poprzez wystąpienie do sądu z tzw. powództwem przeciwegzekucyjnym o pozbawienie takiego wyroku klauzuli wykonalności. Osobom, które kwestionowały bezskutecznie przed sądem wyroki eksmisyjne, umożliwi to wzruszenie tych wyroków, skoro w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nadal im przysługuje.

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorkii.lewandowska@rp.pl

Eksmisje Najem, Dzierżawa Spółdzielnie Mieszkaniowe

Pozostało 87% artykułu