Pożyczasz na krótko, wybierz złotówki

Rz: Rynek zaskoczyła ogłoszona kilka dni temu decyzja Fortis Banku i należącego do niego Dominet Banku o wycofaniu się z udzielania kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich. Skąd taka polityka, skoro dziś znów większość kredytobiorców chce zadłużać się w CHF, gdyż płacą niższą ratę niż przy kredycie w złotych? To echa kryzysu hipotecznego w USA czy na naszym rynku nieruchomości?

Łukasz Bugaj:

– Decyzja o zaprzestaniu udzielania kredytów we frankach szwajcarskich przyszła z centrali banku i można przypuszczać, że jest podobnym zaskoczeniem dla polskiego oddziału, jak dla nas wszystkich, gdyż nie wpisuje się ona w obecną charakterystykę rynku kredytów hipotecznych. Najbardziej prawdopodobną przyczyną decyzji jest chęć ograniczenia ryzyka przez grupę Fortis, która poniosła straty na kryzysie w USA. Bank prawdopodobnie podjął decyzję na szczeblu globalnym o ograniczeniu ryzyka. Decyzja ta przełożyła się na nasz kraj, który dla Grupy Fortis jest rynkiem lokalnym – małym wycinkiem jej działalności. Decyzja ta nie współgra z tym, co aktualnie dzieje się na naszym rynku, który przecież zdominowany jest przez kredyty we frankach szwajcarskich, a to się nie zmieni przez decyzję jednego banku.

Ponieważ rata kredytu zaciągniętego w złotych jest około 30 procent wyższa niż kredytu tej samej wysokości, ale we frankach szwajcarskich, część osób mających już kredyty myśli o zamianie waluty rodzimej na obcą, by oddawać bankowi mniej. Czy przewalutowanie w tej chwili to dobry pomysł?

Zawsze należy porównać koszty takiej transakcji i potencjalne zyski. O ile koszty można łatwo policzyć, o tyle zyski już nie bardzo, ponieważ w dużej mierze zależeć one będą od kursu złotego wobec franka szwajcarskiego lub innej waluty, na którą przewalutowany będzie kredyt. Generalnie jednak można założyć, że przewalutowanie jest korzystne w przypadku kredytów o większej wartości – powyżej 100 tys. zł i o dłuższym, co najmniej dziesięcioletnim, okresie spłaty. Jeżeli kredytobiorca ma kredyt złotowy wysokości 200 – 250 tys. zł na 30 lat, najczęściej zaciągany przez Polaków, zdecydowanie opłaca się go zmienić na tańszy kredyt denominowany we frankach szwajcarskich. Comiesięczna korzyść w takim przypadku wyniesie około 400 zł.

W jakich przypadkach przewalutowanie może zakończyć się stratą?

Przy kredytach o niewielkiej wartości różnice w ratach przed i po przewalutowaniu będą zbyt małe, żeby zrekompensować ryzyko walutowe. Co prawda złoty się umacnia, jednak korekty są bardzo prawdopodobne. Głębokie osłabienie złotego może doprowadzić do zrównania się rat kredytów w złotych i frankach, a nawet do sytuacji, kiedy raty frankowe będą wyższe od złotowych.

Inny przykład: osoby, które kupiły spekulacyjnie mieszkanie na kredyt we frankach, a następnie szybko je sprzedały z zyskiem, na kredycie straciły. Dlaczego? Musiały bowiem ponieść koszt spreadu, czyli różnicy pomiędzy kursem wypłaty a spłaty kredytu. Dla każdych 100 tys. kredytu koszt spreadu wynosi średnio 4,9 tys. zł w przypadku jego natychmiastowej spłaty oraz około 8,6 tys. zł w przypadku trzydziestoletniego okresu spłaty. Nieruchomość o wartości 400 tys. zł pochłania więc aż 19,6 tys. zł dodatkowych kosztów przy szybkiej spłacie kredytu. Krótkoterminowe kredyty i te brane z myślą o szybkiej, wcześniejszej spłacie, warto zaciągać w złotych. Mimo wyższych rat w ogólnym rozrachunku i tak okazują się tańsze.

Kiedy należy zwrócić uwagę na koszt spreadu – ile możemy na nim stracić, aby operacja zamiany waluty kredytu była jeszcze opłacalna?

Koszt spreadu to, jak już wspomniałem, ponad 8,5 tys. zł dla każdych 100 tys. zł kredytu spłacanego przez okres trzydziestu lat. Różnica w oprocentowaniu kredytów złotowych i we frankach jest jednak na tyle duża – i nadal rośnie – że koszty spreadu z łatwością rekompensowane są zyskami. Kredyty we frankach są oprocentowane o około 3,2 pkt proc. niżej niż złotowe, co przekłada się na niższą ratę o ponad 40 proc., bez uwzględnienia spreadu. Koszt spreadu na poziomie prawie 5 proc. od kapitału jest więc do zaakceptowania.

Zmieniać walutę w banku, w którym mamy kredyt, czy lepiej przejść do konkurencji?

Zdecydowanie łatwiej jest pozostać w banku, w którym już spłacamy kredyt. Przechodząc do konkurencji, będziemy musieli bowiem poświęcić dodatkowy czas na formalności. Ponadto poniesiemy koszty refinansowania. Nie zaszkodzi jednak odwiedzić konkurencyjnych banków. Dziś Internet daje możliwość szybkiego porównania różnych ofert bez wychodzenia z domu. Jeżeli znajdziemy tańszą propozycję, nie wahajmy się poinformować o tym nasz bank i poprosić o zmianę warunków kredytowania. Trudno powiedzieć, jak bank zareaguje. Jeżeli przychyli się do naszej prośby, kredyt będziemy spłacać na lepszych warunkach i zaoszczędzimy czas. Jeżeli nasz bank nie będzie skory do negocjacji, konkurencja przyjmie nas z otwartymi ramionami.

- Kredyt warto refinansować z dwóch powodów. Pierwszym jest chęć obniżenia miesięcznych płatności. Ten cel można osiągnąć, przenosząc zadłużenie do banku oferującego możliwie długi okres spłaty. W ten sposób zostaje zmniejszona wysokość miesięcznej raty, choć będzie to skutkowało ostatecznie wyższym kosztem całej operacji (wyższy koszt odsetkowy). Jeżeli natomiast powodem zmiany kredytu jest chęć znalezienia banku o tańszej ofercie, należy znaleźć ofertę o jak najniższym oprocentowaniu, z możliwie niskimi opłatami wstępnymi.

- Dziś warto polecić operację refinansowania osobom, które zaciągały kredyt już jakiś czas temu. Silna konkurencja pomiędzy bankami spowodowała obniżenie marż i w związku z tym ostatecznego oprocentowania kredytu. Zmiana ta, przy założeniu kosztów refinansowania na racjonalnym poziomie, spowoduje spadek miesięcznych rat kredytu, a razem z nią zmniejszy się również całkowity koszt kredytu.

- Dla kredytu złotowego wysokości 200 tys. zł i na 30 lat oprocentowanego 8,19 proc. rata wynosi 1494,11 zł. Oprocentowanie najtańszego kredytu na rynku wynosi 6,89 proc., a rata 1315,86 zł. Różnica wysokości rat to 178,24 zł. Oznacza to, że przykładowe koszty refinansowania (5 tys. zł) zwrócą się już po dwóch latach i czterech miesiącach spłaty.

Radzi Łukasz Bugaj:

1. Upewnij się, że posiadasz zdolność do zaciągnięcia kredytu we frankach.

Zgodnie z tzw. rekomendacją S, zdolność kredytowa dla kredytów walutowych jest liczona bardziej rygorystycznie. Może się więc okazać, że przy obecnych zarobkach nie możesz sobie pozwolić na tańszy kredyt we frankach.

2. Policz, ile będzie cię kosztować przewalutowanie.

Koszt ogranicza się do prowizji oraz spreadu. Warto sprawdzić w naszej umowie kredytowej, czy za zmianę waluty kredytu musimy płacić. Inną kwestią jest różnica między kursem kupna i sprzedaży waluty, czyli spread. Jeżeli jest on większy od około 10 groszy (4,9 proc.), to oferta nie jest korzysta, ponieważ przewyższa średnią rynkową. Wtedy warto poszukać tańszej oferty.

3. Ustal, kiedy możesz spłacić kredyt.

Jeżeli spodziewasz się nagłego przypływu gotówki i w związku z tym poważnie myślisz o wcześniejszej spłacie kredytu, nie warto zmieniać jego waluty, ponieważ koszt spreadu będzie większy od oszczędności związanych z niższymi ratami.