Budynek wzniesiony wbrew przepisom można czasem uchronić przed rozbiórką

Wiele obiektów buduje się z naruszeniem prawa, wystarczy zajrzeć do danych statystycznych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. W ubiegłym roku wydano 6474 nakazy rozbiórki. Przepisy pozwalają jednak wyprostować sytuację prawną tego, co się wybudowało, choć procedura legalizacji nie jest prosta.

Trzeba łącznie spełnić kilka warunków, wymienionych w art. 48 ust. 2 prawa budowlanego. Przepisy są bezlitosne. Jeżeli nie spełni się chociaż jednego z nich lub nie dostarczy dokumentów w terminie, to zostaje wydany nakaz rozbiórki danego obiektu lub jego części.

Wniosek o legalizację razem z niezbędnymi dokumentami składa się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Ten sprawdza, czy obiekt nie narusza przepisów – głównie chodzi o ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy techniczno-budowlane.

Jeżeli np. mechanik chce naprawiać samochody na terenie przeznaczonym w miejscowym planie pod budownictwo mieszkaniowe, to na legalizację nie ma szansy. Podobnie będzie, gdy np. warsztat wprawdzie stoi w miejscu, w którym plan dopuszcza taką zabudowę, ale narusza przepisy dotyczące odległości od działki sąsiedniej.

Sam możesz ocenić swoje szanse. W celu udowodnienia, że budowla nie narusza przepisów, trzeba bowiem dostarczyć zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie dostanie się zaświadczenia, to sygnał, że na legalizację nie ma co liczyć.

Jeżeli chcesz zalegalizować obiekt na terenie, dla którego nie ma miejscowego planu, musisz dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy. Jest to możliwe od niedawna.

Przez kilka ostatnich lat osoba, która chciała zalegalizować budynek, musiała dostarczyć (gdy nie było planu) decyzję o warunkach zabudowy, która była ostateczna na dzień wszczęcia postępowania legalizacyjnego. W praktyce niewiele osób było w stanie to zrobić, gdyż nie miało takiej decyzji. Sytuacja zmieniła się jednak 20 grudnia zeszłego roku.

Tego dnia Trybunał Konstytucyjny uznał, że przepis stawiający taki warunek narusza konstytucję w części, w której mówi o konieczności dostarczenia ostatecznej decyzji „w dniu wszczęcia postępowania” (art. 48 ust. 2 pkt 1b). Dlatego stracił on moc w dniu publikacji wyroku w Dzienniku Ustaw (nr 247, poz. 1844, sygn. P 37 /06), czyli 29 grudnia 2007 r. Od tego czasu decyzję ustalającą warunki zabudowy można dostarczyć powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego na każdym etapie postępowania legalizacyjnego.

Nie wszystkim jednak wyrok otworzył drogę do legalizacji. Niektórzy wójtowie, burmistrzowie lub prezydenci miast nie chcą wydawać takiej decyzji, gdy w grę wchodzi wybudowany i już użytkowany budynek. Według nich warunków zabudowy nie można ustalić dla postawionego już budynku. Wynika to z orzecznictwa sądów administracyjnych. Poza tym, pośrednio, z art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, że zanim cokolwiek zostanie wybudowane lub trwale zmienione w zagospodarowaniu działki, musi zostać wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy. Natomiast w ogóle nie wspomina o obiektach już istniejących.

Poglądy na ten temat są podzielone. W razie odmowy warto więc powalczyć w samorządowym kolegium odwoławczym, a w razie przegranej – w sądzie administracyjnym.

Szansy na legalizację nie mają osoby, którym nadzór budowlany odmówił jej przed 29 grudnia zeszłego roku, czyli przed publikacją wyroku TK. Nie dostarczyły bowiem ostatecznej decyzji. Teraz wznowienie postępowania nie jest już możliwe: przepisy dały na to jedynie miesiąc od dnia wejścia w życie wyroku TK. Można to było zrobić tylko do 29 stycznia bieżącego roku.

W szczególnych wypadkach można domagać się przywrócenia terminu. Trzeba wtedy wykazać, że nie został dotrzymany nie z naszej winy (np. przedsiębiorca był rok w Afryce i nie wiedział o wyroku TK).

Jeżeli powiatowy inspektor sprawdzi komplet dostarczonych dokumentów i stwierdzi, że faktycznie spełnia się wskazane warunki, to ustali opłatę, a po jej uregulowaniu zalegalizuje samowolę.

Wysokość opłaty zależy od rodzaju samowoli, a mianowicie od tego, czy sklep, magazyn (inny obiekt) został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę, czy też bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia).W pierwszym wypadku trzeba sporo zapłacić. Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym.

Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego) >patrz ramka.

W drugim wypadku (gdy obiekt został wzniesiony bez zgłoszenia) opłata jest niższa. Przepisy podają ją kwotowo – w zależności od rodzaju obiektu wynosi 2,5 lub 5 tys. zł.

Nie zawsze trzeba płacić za legalizację. Nie muszą tego robić osoby, które zakończyły budowę z naruszeniem przepisów po 31 grudnia 1994 r., ale przed 11 lipca 1998 r., a do 11 lipca 2003 r. nie zostało w tej sprawie wszczęte postępowanie administracyjne. Ponadto nigdy nie występowały o pozwolenie na użytkowanie ani nie próbowały w inny sposób zalegalizować obiektu wzniesionego z naruszeniem prawa.

Dotyczy to jednak tylko tych osób, które wniosek o legalizację złożyły do 1 stycznia 2008 r. (pozostali muszą zapłacić, choćby nawet spełniali te warunki). W ich wypadku niezbędne jest pozwolenie na użytkowanie. Wydaje je powiatowy inspektor nadzoru budowanego.

Osoby te muszą też dołączyć do wniosku inwentaryzację powykonawczą sporządzoną przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi oraz ekspertyzę potwierdzającą, że legalizowany obiekt nadaje się do użytkowania. Obiekt, tak jak w wypadku płatnej legalizacji, musi być zgodny z przepisami.

Uwaga! Z bezpłatnej legalizacji ciągle mogą skorzystać osoby, które zakończyły samowolną budowę przed 1 stycznia 1995 r.

Mówi o tym art. 103 ust. 2 prawa budowlanego.

Wszystkie obowiązki związane z legalizacją trzeba wypełnić w terminie. Każde jego przekroczenie powoduje automatyczne wydanie decyzji o rozbiórce. Problemem dla inwestora może być przede wszystkim terminowa wpłata opłaty legalizacyjnej. Jest na to siedem dni. Można jednak wystąpić do wojewody, żeby odroczył wpłatę, rozłożył ją na raty albo umorzył.

- Wykonanie nakazanych postanowieniem legalizacyjnym czynności nie jest prawem, lecz obowiązkiem inwestora, z którym ustawodawca wiąże określone skutki. Dopuszczona przez ustawodawcę procedura legalizacyjna w razie spełnienia określonych obowiązków skutkuje odstąpieniem od orzekania nakazu rozbiórki, w razie zaś niespełnienia w wyznaczonym terminie tych obowiązków orzeka się nakaz rozbiórki na podstawie art. 48 ust 1 i 4 prawa budowlanego.

(wyrok WSA w Poznaniu z 15 września 2006 r., II Sa/Po 188/06)

- Wadliwe działanie organu administracji architektoniczno-budowlanej, będące przyczyną prowadzenia budowy bez wymaganego prawem pozwolenia właściwego organu architektoniczno-budowlanego, może spowodować brak podstaw do stwierdzenia samowoli budowlanej na podstawie art. 48.

(wyrok NSA z 8 sierpnia 2006., II OSK 1030/05)

- Nie można nakazać rozbiórki całego obiektu budowlanego w wypadku ustalenia, że tylko pewna jego część została wybudowana bez wymaganego pozwolenia na budowę. Rozbiórkę można nakazać tylko w takim zakresie, w jakim obiekt wybudowano z naruszeniem prawa.

(wyrok WSA Warszawie z 5 października 2004 r., 7/IV SA 1195/03)

- Jeżeli samowolnie wybudowanym obiektem budowlanym jest zbiornik (barakowóz, kontener lub wolno stojące urządzenie techniczne), to jego rozbiórka na podstawie art. 48 może polegać na usunięciu tego obiektu z określonego miejsca, a nie na jego rozebraniu na części lub zniszczeniu.

(wyrok NSA z 31 sierpnia 2005 r., OSK 1922/04)

- W razie stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego wykonania robót budowlanych bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia obowiązkiem organu jest ustalenie daty popełnienia samowoli budowanej. Jest to niezbędne dla określenia podstawy prawnej rozstrzygnięcia, a w konsekwencji oceny legalności zaskarżonej decyzji. Niezbędne jest też wyjaśnienie, czy w sprawie mają zastosowanie przepisy prawa budowlanego z 1974 r. czy też z 1994 r. Każda z tych ustaw zawiera bowiem odmienne regulacje prawne dotyczące samowoli budowlanej, inaczej też kształtuje uprawnienia i obowiązki stron.

(wyrok WSA w Warszawie z 4 lutego 2005 r., 7/IV Sa 3775/03)