Ograniczone prawo własności

[b]Rz: Co dziś utrudnia najbardziej obrót nieruchomościami oraz inwestycje?[/b]

[b]Magdalena Borawska, Krzysztof Zarębski:[/b] Od kilku lat jednym z największych problemów jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

[b]Dlaczego są one tak istotne dla inwestorów, właścicieli nieruchomości?[/b]

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest podstawowym instrumentem planistycznym, za pomocą którego w sposób wiążący ustala się przeznaczenie terenu na określone cele i na podstawie którego występuje się o pozwolenie na budowę. Postanowienia planu miejscowego przesądzają też o sposobie korzystania z objętych nim nieruchomości.

Na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązującej od 11 lipca 2003 r. plany miejscowe uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. utraciły moc obowiązującą, a ustawa ta, niestety, utrzymała zasadę fakultatywności planowania przez gminy.

W konsekwencji brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego stanowi istotne utrudnienie w rozpoczęciu realizacji zamierzeń inwestycyjnych skutkujące jednocześnie wyhamowaniem tempa rozwoju inwestycji.

W przypadku gdy na danym obszarze nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inwestor przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę musi uzyskać właściwą decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która w zależności od charakteru inwestycji stanowić będzie albo decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzję o warunkach zabudowy.

[b]Z jakiego powodu konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy może być kłopotliwa z punktu widzenia posiadacza nieruchomości, który chce coś wybudować?[/b]

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu związane jest z przeprowadzeniem postępowania administracyjnego, w którym, oprócz inwestora, uczestniczą zazwyczaj sąsiedzi, nie zawsze przychylni inwestycji.

Ponadto uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a poza tym teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

[b]Jak długo trwa zdobywanie pozwolenia na budowę, gdy nie ma aktualnych planów zagospodarowania? Ile czasu pochłania uzyskanie wszelkich opinii i uzgodnień. Z jakimi terminami się państwo spotkaliście?[/b]

W Warszawie spotkaliśmy się z przypadkiem, w którym inwestor zmuszony był do oczekiwania na wydanie decyzji o warunkach zabudowy prawie dwa lata. Natomiast w innych miastach termin oczekiwania jest krótszy, w niektórych przypadkach wynosi blisko pół roku (np. w Krakowie).

[b]Właściciele nieruchomości narzekają też na rentę planistyczną, która uniemożliwia im swobodne dysponowanie ziemią. Z jakiego powodu?[/b]

Podstawowym skutkiem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest określenie lub zmiana sposobu wykonywania prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego. Dodatkową konsekwencją może być również zmniejszenie lub wzrost wartości nieruchomości.

W przypadkach gdy w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa ją w terminie pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość renty planistycznej sięga nawet do 30 procent wzrostu wartości nieruchomości.

[b]Kolejną regulacją, na którą pozwalają przepisy, a która utrudnia obrót nieruchomościami, jest rezerwowanie terenów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne. Często latami właściciel danej działki nie może nic z nią zrobić, gdyż fragment terenu gmina przewidziała np. pod drogę. Po jakimś czasie okazuje się, że tej drogi jednak nie będzie albo nie wiadomo, kiedy w ogóle powstanie...[/b]

Gminy, tworząc w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego politykę planistyczną danego obszaru, przeznaczają nieruchomości stanowiące własność osób prywatnych na cele publiczne. Stanowi to poważny problem, gdyż właściwe organy zwlekają z rozpoczęciem procedur wywłaszczeniowych, w ramach których wypłacane jest odszkodowanie, powodując tym samym stan zawieszenia.

Tymczasem przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego części nieruchomości np. na poszerzenie drogi uniemożliwia właścicielowi zagospodarowanie tego obszaru, gdyż zmuszony jest np. do zmiany usytuowania planowanej inwestycji na działce. Zarówno projekt budowlany, jak i zatwierdzające go pozwolenie na budowę muszą być bowiem zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

[b]Co można zrobić w takiej sytuacji?[/b]

Inwestorzy narzekają też na prawo pierwokupu poszczególnych nieruchomości zarezerwowane dla państwa.

W przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo od samorządu terytorialnego prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej lub nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków gminie przysługuje prawo pierwokupu takiej nieruchomości. Należy również pamiętać o prawie pierwokupu przysługującym Agencji Nieruchomości Rolnych w stosunku do nieruchomości rolnych. Każdy, kto zamierza kupić taką ziemię, powinien więc w pierwszej kolejności zapytać osób, którym przysługuje prawo pierwokupu, czy zamierzają z niego skorzystać. Przez to, w sposób oczywisty, proces inwestycyjny ulega wydłużeniu.

[ramka]

[srodtytul]Spadkobiercy kontra inwestorzy[/srodtytul]

Ciągle inwestorom przysparzają wiele kłopotów niezaspokojone roszczenia spadkobierców byłych właścicieli gruntów na terenie Warszawy. Dlatego nabywanie nieruchomości w stolicy wymaga szczególnej uwagi ze względu na zgłaszane roszczenia spadkobierców, którzy pozbawieni zostali ich własności na podstawie dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów, zwanego potocznie dekretem Bieruta.

Ocena prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa i ewentualna odpowiedzialność Skarbu Państwa z tytułu nieprawidłowości przy nabyciu gruntów warszawskich ustalana jest w postępowaniu administracyjnym. Jeśli okaże się, że tego rodzaju nieprawidłowości istniały, to spadkobiercy byłych właścicieli mogą dochodzić od Skarbu Państwa lub gminy odszkodowania.

Obowiązujące przepisy nie pozostawiają wątpliwości, stanowiąc, iż zbycie danej nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Często już na wstępnym etapie ustalania stanu prawnego nieruchomości okazuje się, że owszem istnieją roszczenia spadkobierców byłych właścicieli, lecz nie są zasadne, zwłaszcza dotyczy to roszczeń kierowanych do nieruchomości przejętych na podstawie dekretu, które następnie zostały zbyte przez Skarb Państwa lub gminę na rzecz osób trzecich.