Mała czy duża wspólnota

Rozmawiamy z Piotrem Terleckim z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy

Chciałbym się dowiedzieć, ile lokali powinno być w budynku, aby uznać wspólnotę za małą, a kiedy jest duża, i jakie znaczenie ma to dla właścicieli na co dzień?

– Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych znajdują się w ustawie o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn. z DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903, dalej ustawa). Zgodnie z tymi przepisami wspólnota mieszkaniowa potocznie nazywana dużą składa się z ponad siedmiu wyodrębnionych lokali, natomiast tzw. mała wspólnota – z co najwyżej siedmiu lokali. Takie rozróżnienie pociąga za sobą istotne skutki prawne dotyczące zarządu nieruchomością wspólną.

W świetle art. 19 ustawy do wspólnot mieszkaniowych składających się z nie więcej niż siedmiu lokali, zastosowanie znajdują przepisy kodeksu postępowania cywilnego oraz kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności (art. 195 – 212 oraz 220 – 221), zgodnie z którymi m.in.:

Nie ma obowiązku powoływania zarządu,

Uchwały przekraczające zakres zwykłego zarządu muszą być podejmowane jednomyślnie,

Pozostałe uchwały podejmowane zwykłą większością głosów,

Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd,

Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Natomiast w przypadku wspólnot mieszkaniowych, w których skład wchodzi więcej niż siedem lokali, zastosowanie znajduje regulacja przewidziana w art. 20 ustawy. Zgodnie z jej przepisami:

Właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, przy czym zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani,

W sytuacji gdy zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia należycie swoich obowiązków, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd,

Współwłaściciele wybierają zarząd nieruchomości wspólnej, który zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali wykonuje samodzielnie czynności określone zwykłym zarządem;

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej, przy czym czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są m.in.:

– zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

– udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,

– dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,