Handel roszczeniami kwitnie w najlepsze

Prawa do gruntu i domów kupują bowiem od byłych właścicieli i ich spadkobierców różne osoby i firmy. Takie transakcje, choć dozwolone, budzą sprzeczne opinie. Niosą, co prawda, ryzyko niepowodzenia, ale w razie sukcesu starań o odzyskanie nieruchomości bądź o odszkodowanie za nią – są bardzo intratne. Ceny nieruchomości pną się bowiem w górę, a roszczenia były odkupywane za niewielkie z reguły pieniądze, od ludzi, którzy często nie widzieli już innego wyjścia.

Nawet jednak w sądach trudno ustalić, w jakiej części z przyszłej ustawy skorzystają byli właściciele i ich spadkobiercy, a w jakiej nabywcy roszczeń. Oceny dotyczące tych ostatnich są rozbieżne – od traktowania ich jako zjawiska marginalnego do opinii, że to oni właśnie będą największymi beneficjentami.

– Transakcje dotyczą przede wszystkim roszczeń opartych na tzw. dekrecie o gruntach warszawskich – twierdzi Marcin Dziurda, prezes Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa. – Można tu wyróżnić dwa warianty. W pierwszym nabywcy roszczeń występują o ustanowienie na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. W drugim – tam, gdzie ze względu na nieodwracalne skutki prawne niemożliwa jest realizacja w naturze uprawnień wynikających z dekretu – dochodzą odszkodowania z tytułu wydania wadliwej decyzji dekretowej.

– Chociaż takie transakcje zostały zaakceptowane w praktyce obrotu gospodarczego, nie jest jednak oczywiste, jaki charakter ma zbywane prawo użytkowania wieczystego i czy roszczenia o odszkodowanie w związku z wydaniem wadliwej decyzji dekretowej mogą być przedmiotem obrotu – tłumaczy Marcin Dziurda.

– Najprostszym sposobem nabywania roszczeń jest kupno praw spadkowych – wyjaśnia adwokat Roman Nowosielski.

– Sprzedającymi są przeważnie ludzie, którzy wolą dostać mniejsze pieniądze, niż czekać nie wiadomo jak długo na zwrot nieruchomości bądź rekompensatę w nieokreślonej wysokości. Można się moralnie obruszać, ale do takich przymusowych sytuacji doprowadziło samo państwo.

Doszło do paradoksu – ludzie, którzy nie dość, że kiedyś utracili mienie, muszą teraz jeszcze poczynić ogromne nieraz wydatki na starania o jego odzyskanie. I nie wiadomo, jak długo czekać na decyzję.

Najwyższa Izba Kontroli ustaliła, że w Ministerstwie Budownictwa sprawy o zwrot lub odszkodowanie za nieruchomość czekały na załatwienie około roku, w Ministerstwie Gospodarki – pięć lat, a w Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi – nawet 15 lat. Niechętnie odnosiły się do reprywatyzacji w niektórych okresach władze Warszawy.

– Być może skala takich transakcji byłaby znacznie mniejsza, gdyby sprawy o zwrot nieruchomości nie ciągnęły się latami z niewiadomym wynikiem. Niejednokrotnie dla osób starszych, bez spadkobierców, zamieszkałych za granicą, niemających środków na wieloletnie postępowania w urzędach i w sądach odkupienie ich praw do nieruchomości jest najkorzystniejszym wyjściem – mówi adwokat Jan Stachura, specjalizujący się w sprawach gruntów warszawskich.

– Odszukanie byłych właścicieli po to, aby zaproponować im odstąpienie praw do nieruchomości, wymaga nieraz dużego nakładu pracy. Widać jednak, że to się opłaca, skoro wciąż znajdują się chętni do takich transakcji – zauważa Barbara Grzybowska-Kabańska, wiceprezes Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości.

Najprostszym sposobem nabywania roszczeń jest kupno praw spadkowych

– Można więc wykupić za niewielkie pieniądze np. 20 – 30 proc. udziałów spadkowych w nieruchomości, a następnie wystąpić w imieniu wszystkich spadkobierców o zwrot całej nieruchomości – mówi anonimowo jeden z prawników. W razie pozytywnego rozstrzygnięcia taka osoba staje się właścicielem tych 20 – 30 proc. Z kolei kancelarie prawne zawierają niekiedy z klientami tzw. umowy prowizyjne, w których honorarium ustalane jest na określony procent, np. 20 – 40 proc. od wartości odzyskanej nieruchomości bądź odszkodowania za nią.

– Sprzeciwiałbym się jednak wszelkim uogólnieniom – mówi mec. Jan Stachura. – Zazwyczaj porównuje się kwotę zapłaconą za roszczenia z wartością odzyskanej nieruchomości. Tymczasem nie sposób ze stuprocentową pewnością ustalić, że nastąpi jego realizacja. Często pozytywna decyzja zapada w wyniku długotrwałego postępowania, w toku którego wydawano decyzje odmowne. A wiele spraw kończy się wynikiem negatywnym. Ponadto nie można pomijać ryzyka prawnego, które wynika z projektowanych ustaw. Obecnie mówi się o ograniczeniu roszczeń do 15 – 30 proc. wartości, i to najprawdopodobniej nie w gotówce, ale w papierach wartościowych, które byłyby wykupywane przez kilkanaście lat.

Większość prawników uważa, że ustawa reprywatyzacyjna nie może wyłączyć tych, którzy nabyli roszczenia. Gdyby tak się stało, zostałaby z pewnością zakwestionowana przez Trybunał Konstytucyjny.

– Skoro obrót roszczeniami reprywatyzacyjnymi był i jest dopuszczalny, ich nabywców nie można pozbawić należności z tego tytułu – uważa Barbara Grzybowska-Kabańska. – Można się natomiast zastanowić, jak się ma proporcja nabytego roszczenia do rzeczywistej wartości nieruchomości. I może należałoby tę proporcję zachować, wyceniając nieruchomość.

Być może skala takich transakcji byłaby znacznie mniejsza, gdyby sprawy o zwrot nieruchomości nie ciągnęły się latami z niewiadomym wynikiem

– Trudno podpowiadać decydentom, jak rozwiązać tę kwestię. Myślę, że znalezienie złotego środka powinno być powiązane z udowodnieniem, że jest się byłym właścicielem bądź spadkobiercą byłego właściciela znacjonalizowanej nieruchomości – uważa Andrzej Rozenkowski, prezes Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości w Łodzi.