Międzynarodowe firmy preferują większe siedziby

Najbardziej rozwiniętym rynkiem biurowym nadal pozostaje Warszawa. W stolicy zasoby biurowe na koniec drugiego kwartału 2008 r. osiągnęły ponad 2,8 mln mkw. Równolegle do rynku warszawskiego rozwijają się tzw. miasta regionalne, czyli największe poza stolicą rynki w Polsce: Kraków, Wrocław, Katowice, Trójmiasto, Poznań, Łódź. – Do najbardziej dynamicznych miast regionalnych zaliczamy Kraków i Wrocław – zauważa Katarzyna Opalska, analityk z Działu Doradztwa w Cushman & Wakefield.

Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Krakowie szacowane są na około 350 tys. mkw., z czego ponad 60 proc. znajduje się w obiektach położonych poza centrum. Wolnej powierzchni praktycznie nie ma. A to zachęca deweloperów i inwestorów do dalszych przedsięwzięć. – W trakcie realizacji są obiekty biurowe, które powiększą istniejące zasoby o ok. 115 tys. mkw. Wśród obiektów znajdujących się w budowie najbardziej znaczące to: Kraków Business Park, Rondo Business Park, Diamante Plaza, Portus, Onyx i faza biurowa Galerii Kazimierz. W dalszych planach znajduje się ponad 200 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, z czego większość stanowią projekty przeznaczone na wynajem – opowiada Katarzyna Opalska.

Wrocław, w przeciwieństwie do stolicy Małopolski, wyrasta na drugie po Warszawie centrum zabudowy wysokiej. Oferuje ok. 260 tys. mkw. nowoczesnych biur, które podobnie jak w stolicy Małopolski również znajdują się poza centrum miasta.

– Zachodni obszar koncentracji wzdłuż ulic Legnickiej i Strzegomskiej w kierunku lotniska obejmuje większość istniejących parków biurowych. Strefa ta jest dziś najszybciej rozwijającym się rejonem powierzchni biurowych we Wrocławiu. Nowymi punktami na mapie biurowej Wrocławia stają się północ oraz tzw. południowe centrum, gdzie powstaje m.in. projekt Sky Tower – wyjaśnia Opalska. – We Wrocławiu w budowie znajduje się ok. 108 tys. mkw., natomiast w planach jest budowa nawet 400 tys. mkw.

Tuż za rynkami Krakowa i Wrocławia lokuje się Trójmiasto, które oferuje 230 tys. mkw., i Poznań – 180 tys. mkw. – Kolejne miasta, przed którymi otwierają się dopiero perspektywy dynamicznego rozwoju, to Katowice i Łódź, a rynki wschodzące to Lublin i Szczecin – twierdzi Katarzyna Opalska.

Utrzymujący się wysoki popyt na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych sprawił, że poziom pustostanów jest bardzo niski. Stawki czynszów w miastach regionalnych wahają się od 16 do 19 euro za 1 mkw. miesięcznie.

– W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy odnotowaliśmy znaczny wzrost stawek w takich miastach, jak Wrocław czy Kraków. Czynsze wywoławcze w najlepszych projektach dochodzą tam obecnie do 17 – 20 euro za mkw. za miesiąc. Spowodowane jest to brakiem dostępnych powierzchni, gdyż współczynnik pustostanów jest w większości miast regionalnych niższy niż w Warszawie i nie przekracza 2 proc.– W większości przypadków nowo budowane obiekty wynajmowane są przed oddaniem projektu do użytkowania – mówi Anna Staniszewska z Działu Doradztwa i Badań Rynkowych w DTZ.

W ciągu ostatniego półtora roku rynki biurowe w miastach regionalnych, które od 2003 do 2004 r. borykały się z wysokim współczynnikiem pustostanów oraz spadającymi czynszami, odzyskały równowagę. Od 2006 r. przeważa na nich popyt nad podażą. – Z powodu wysoko wykwalifikowanej kadry oraz niższych niż w Warszawie kosztów operacyjnych oraz pracy wiele międzynarodowych firm zdecydowało się na przeniesienie działów księgowych, IT czy call centers do miast lokalnych, nie tylko do Wrocławia, Krakowa i Trójmiasta, ale także do Katowic, Poznania czy Łodzi. Oprócz międzynarodowych graczy istnieje spora grupa prężnie działających lokalnych firm, które, zachęcone dobrą koniunkturą, decydują się na wynajem nowoczesnych biur – opowiada Anna Staniszewska.

Ze względu na dużą ilość projektów w budowie lub też planowanych, które mają ważne pozwolenie na budowę, podaż w miastach regionalnych ma szansę wzrosnąć o 50 – 70 proc. w ciągu dwóch – trzech lat.

– Prawdopodobnie taka ilość nie zostanie wchłonięta jednocześnie. Rynki te są znacznie płytsze niż warszawski i liczba najemców gotowych do zasiedlania nowych powierzchni jest ograniczona – twierdzi Staniszewska – Już obserwuje się pierwsze symptomy spowolnienia na rynku wynajmu, co ma wpływ na wzrost konkurencji wśród deweloperów i oferowanie atrakcyjnych warunków potencjalnym najemcom.

Wybór lokalizacji na biuro jest w znacznym stopniu determinowany działalnością przyszłego najemcy. – W przypadku mniejszych firm prowadzących działalność produkcyjną biura najczęściej zlokalizowane są w pobliżu zakładów, które rzadko znajdują się w obrębie dużych miast. W przypadku dużych koncernów centrala najczęściej znajduje się w Warszawie lub innym dużym mieście, a zakłady produkcyjne w mniejszych miejscowościach. Firmy świadczące usługi na zasadzie outsourcingu (BPO) lokalizują biura w dużych miastach, jak na przykład Kraków, Wrocław czy Poznań, ze względu na dostępność pracowników oraz komunikację. Jednak bardzo niewiele z nich działa w ścisłym centrum Warszawy, co się wiąże z koniecznością wynajmu relatywnie dużych powierzchni biurowych na przykład na działalność typu call centre czy regionalnego centrum administracyjnego – tłumaczy Erik Drukker, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w DTZ.

W ścisłych centrach dużych miast swoje siedziby mają najczęściej międzynarodowe instytucje finansowe, firmy doradcze i kancelarie prawne.

Firmy zagraniczne zainteresowane wynajmem biur poszukują powierzchni nowoczesnych, w obiektach klasyfikowanych jako A lub B. Zajmują także znacząco większe powierzchnie w budynkach niż przedsiębiorstwa krajowe. – Na przykład w tym roku spółka State Street wynajęła 11,6 tys. mkw. w krakowskim Centrum Biurowym Kazimierz, IBM oraz Accounting Plaza wynajęły łącznie 3 tys. mkw. w biurowcu Edison również w Krakowie, a American Restaurants

– 2,3 tys. mkw. we Wrocławiu, w budynku Grunwaldzki Center – wylicza Katarzyna Opalska.

– Przedsiębiorstwa krajowe wynajmują na ogół znacznie mniejsze powierzchnie, chociaż oczywiście i tu zdarzają się wyjątki, jak np. wynajem 1,8 tys. mkw. przez PZU Życie w Silver Forum we Wrocławiu.

- Warszawa (Centralny Obszar Biznesu) 30

- Warszawa (poza centrum) 20

- Kraków 19

- Katowice 16

- Poznań 19

- Łódź 16

- Wrocław 16