My płacimy, bank zmniejsza swoje ryzyko

Zapytaliśmy banki, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie oferowane przy kredycie hipotecznym. Założyliśmy, że klient pożycza 300 tys. zł na 30 lat i kwota ta stanowi 100 proc. wartości nieruchomości.

Większość banków wymaga ubezpieczenia pomostowego. Obowiązuje ono od dnia wypłaty kredytu lub pierwszej jego transzy do czasu uprawomocnienia się wpisu do hipoteki, czyli nawet do 10 lat. Polisa zabezpiecza interesy banku, a nie kredytobiorcy, który za nią płaci.

Celem takiego ubezpieczenia jest pokrycie strat banku w razie braku spłaty kredytu. Pieniądze oddaje bankowi towarzystwo ubezpieczeniowe. Ale to wcale nie znaczy, że klient ma kłopot z głowy. Towarzystwo będzie potem żądać od niego spłaty całej kwoty, która została przelana na rzecz banku.

Składka ubezpieczeniowa naliczana jest co miesiąc, kwartał albo co roku do czasu dostarczenia dokumentu świadczącego o wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej. Na wpis trzeba czekać od kilku tygodni do kilku miesięcy, a w przypadku budowy domu nawet kilka lat. Do tego czasu trzeba płacić w banku miesięcznie od 0,02 do 0,08 proc. wysokości kredytu. W naszym przykładzie jest to kwota 190 – 216 zł miesięcznie, a rocznie nawet 3600 zł.

Forma płatności także zależy od banku. Niektóre pobierają opłatę z góry za kwartał, pół roku lub rok. Ale na przykład w Banku Millennium składka jest brana z dołu siódmego dnia każdego miesiąca. Opłatę dolicza się do kredytu lub inkasuje w gotówce. Jeśli nadpłacimy składkę, bo przed terminem dostarczyliśmy dokumenty, tylko nieliczne banki zwrócą nam nadwyżkę.

Część instytucji zamiast ubezpieczenia pomostowego stosuje inne rozwiązanie – na tych kilka miesięcy podwyższa oprocentowanie o 0,5 do 1,5 pkt proc.; w Nordea Banku, Pekao Banku Hipotecznym, Kredyt Banku oprocentowanie jest wyższe o 1 pkt proc., w Deutsche Banku o 1,2, GE Money Banku o 1,25.

W Lukas Banku przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym w okresie przejściowym obowiązuje ubezpieczenie pomostowe, a na rynku wtórnym mamy do wyboru ubezpieczenie lub podwyższoną marżę o 0,5 pkt proc. Bank Pekao połączył obie formy zabezpieczenia: do momentu ustanowienia hipoteki obowiązuje marża podwyższona o 1 pkt proc., dodatkowo trzeba zapłacić jednorazową składkę w wysokości 0,25 proc. wartości kredytu.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest obowiązkowe, gdy nie mamy wymaganej przez bank pierwszej wpłaty. Banki ustalają maksymalną wysokość kredytu, która zwykle wynosi do 80 proc. kosztów inwestycji, ale nie jest to regułą. Niektóre w ogóle nie stosują tego ubezpieczenia, inne naliczają go od kwoty przekraczającej 90 proc. kredytu. Wysokość wkładu własnego może być również uzależniona od formy, w jakiej osiągamy dochody, waluty, w jakiej udzielany jest kredyt (kredyty walutowe – wyższy wkład) oraz typu nieruchomości.

[wyimek]4,5tys. zł - nawet tyle płacimy rocznie za ubezpieczenie na wypadek utraty pracy[/wyimek]

Ubezpieczeniu podlega różnica między standardowo wymaganym przez bank udziałem środków własnych a środkami własnymi wnoszonymi przez klienta. Płaci się jednorazową składkę w wysokości 2,5 – 4 proc. wartości kredytu na okres 3 – 5 lat (w zależności od banku). W naszym przykładzie wymagany minimalny wkład własny wynosi od 30 do 90 tys. zł. Trzyletni koszt ubezpieczenia brakujących 60 tys. zł wynosi 1650 –1800 zł. Większość banków wymaga zapłaty tej kwoty z góry, w dniu podpisania umowy. Niektóre zwracają część składki ubezpieczeniowej, gdy kwota kredytu spadnie poniżej wymaganego limitu przed wygaśnięciem ubezpieczenia. Niektóre instytucje zwracają składkę, ale tylko na wniosek klienta.Część banków zrezygnowała z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Na przykład w Nordea Banku do momentu uzyskania odpowiedniej kwoty obowiązuje wyższa – o 0,25 pkt proc. – marża.

To ubezpieczenie umożliwia terminową spłatę kredytu, gdy klient straci pracę lub zlikwiduje działalność gospodarczą. Mogą z niego korzystać osoby, które przynajmniej przez sześć miesięcy były zatrudnione na podstawie umowy o pracę (na czas określony lub nieokreślony) lub prowadziły działalność gospodarczą. Poza tym w ostatnich 12 miesiącach nie mogły być zarejestrowane jako osoby bezrobotne, muszą mieć ukończone 18 lat i nieprzekroczone 65 lat w okresie ubezpieczenia, nie mogą wykonywać zawodu rolnika i mieć ustalonego prawa do emerytury.

Ochrona ubezpieczeniowa zaczyna działać 30 dni od zaciągnięcia kredytu. Przez cały okres ubezpieczenia ma się prawo do 6 – 12 świadczeń. Jeśli zostaną one wykorzystane, po 6 – 24 miesiącach nabywa się nowe prawo do kolejnych 6 – 12 świadczeń z tytułu utraty stałego źródła dochodu. W całym okresie kredytowania, w zależności od umowy, towarzystwo może zapłacić za nas od 12 do 48 rat kredytowych. Warunki umowy zależą od banku, np. w Banku Millennium ubezpieczenie daje możliwość wielokrotnego korzystania ze świadczeń pod warunkiem, że kredytobiorca przez sześć miesięcy będzie miał nieprzerwane źródło dochodu i regularnie spłacał raty.

Koszt takiego ubezpieczenia w pierwszym okresie zazwyczaj wynosi od 0,5 do 1,5 proc. kwoty kredytu. Składka za pierwszy okres jest doliczana do kredytu. Po upływie pierwszego okresu ubezpieczenia istnieje możliwość jego kontynuacji ze składką miesięczną w granicach 4 do 6 proc. raty kredytu. W naszym przykładzie jest to w zależności od banku od 750 do 3600 zł za pierwszy rok i około 90 – 180 zł miesięcznie w kolejnych latach.

Świadczenia wypłacane są od dnia zarejestrowania się klienta jako bezrobotnego do dnia zawarcia nowego stosunku pracy lub podjęcia działalności gospodarczej. Każdorazowo przed wypłatą świadczenia miesięcznego trzeba przedstawić: dowód pobrania zasiłku dla bezrobotnych lub inne zaświadczenie potwierdzające status bezrobotnego; oświadczenie, że utrata pracy spowodowała istotne zmniejszenie dochodu ograniczające możliwość spłaty raty kredytu; oświadczenie, że aktywnie poszukuje się pracy. Odszkodowanie nie będzie wypłacone, gdy zostanie nam udowodnione, że w dniu podpisania umowy wiedzieliśmy o bliskiej utracie pracy; jeśli umowa o pracę zostanie rozwiązana z naszej oraz gdy wygaśnie czas, na jaki umowa o pracę została zawarta.

Wykupienie przez kredytobiorcę polisy na życie zwykle nie jest obowiązkowe, choć niektóre banki życzą sobie tego w określonych sytuacjach. Ubezpieczenie to jest wymagane, gdy kredytobiorca ma więcej niż 55 lat; gdy suma okresu kredytowania i wieku kredytobiorcy przekracza 65 lat, a także gdy kredytobiorca jest jedynym lub głównym żywicielem rodziny oraz gdy wykonuje niebezpieczny zawód. Zdarzeniami objętymi ochroną ubezpieczeniową mogą być, poza śmiercią naturalną i wskutek nieszczęśliwego wypadku, także trwała niezdolność do pracy lub poważna choroba.

Suma ubezpieczenia powinna być równa kwocie kredytu lub w niektórych bankach wyższa; dotyczy to kredytu w walucie obcej, chodzi o pokrycie ewentualnej różnicy wynikającej z wahań kursowych. Wysokość składki miesięcznej waha się od 0,03 do 0,05 proc. wartości kredytu. W naszym przykładzie miesięczny koszt ubezpieczenia wynosi 150 zł. W Nordea Banku wykupienie polisy NNW oznacza podniesienie marży o 0,2 pkt proc.

Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych jest obowiązkowe. Prawa z takiej polisy w drodze tzw. cesji praw z ubezpieczenia są przekazywane bankowi. Jeśli z domem coś się stanie, wówczas bank odbierze to, co pożyczył od firmy ubezpieczeniowej. Przeważnie trzeba być ubezpieczonym przez cały okres kredytowania (umowa przedłużana co roku) aż do momentu całkowitej spłaty kredytu.Zwykle stawka za taką polisę wynosi 0,008 proc. sumy ubezpieczenia, czyli przy wartości nieruchomości 300 tys. zł rocznie zapłacimy 240 zł. Niektóre banki w ramach promocji pokrywają koszty ubezpieczenia domu lub mieszkania przez pierwszy rok lub dłużej.

Zakres ochrony ubezpieczeniowej proponowany w bankach jest coraz większy. Ostatnio pojawiła się polisa od zmiany oprocentowania. Można ubezpieczyć się od zmiany WIBOR oraz LIBOR. Aby ubezpieczenie zaczęło działać, obie stopy muszą wzrosnąć o 2 pkt proc.

Ubezpieczenie obowiązuje tylko przez pierwszy okres spłaty kredytu. W przypadku pożyczki w złotych jest to okres 25 miesięcy, a we frankach 18 miesięcy. Ubezpieczenie jest jednorazowe, nie można go przedłużyć. W przypadku kredytu we frankach klient płaci 1,5 proc. pożyczanej sumy, a kredytu złotowego – 1,95 proc.

Można się także spotkać z ubezpieczeniem od utraty wartości nieruchomości. Zabezpiecza ono bank i kredytobiorcę przed skutkiem spadku wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Oferowane jest również ubezpieczenie kredytów nominowanych w walutach obcych. Działa ono w sytuacji, gdy rata kredytu w walucie obcej przeliczona na złote wzrośnie tak znacznie, że przekroczy maksymalną ratę kredytu w złotych, jaką klient był w stanie spłacać w dniu zaciągania pożyczki. Różnicę w ratach pokryje ubezpieczyciel.

[ramka][b]Ubezpieczenie kredytu na wypadek bezrobocia[/b]

- Bank BGŻ oferuje pakiet ubezpieczeń, w skład którego wchodzą: ubezpieczenie na życie, od trwałej i całkowitej niezdolności do pracy oraz od utraty pracy; w naszym przykładzie kosztuje ono 225 zł miesięcznie.

- W Banku DnB Nord, płacąc z góry za ubezpieczenie, zapłacimy 903 zł rocznie lub 80 zł miesięcznie.

- W Banku Millennium wykupienie pięcioletniego ubezpieczenia kosztuje 2 proc. kwoty kredytu (w naszym przykładzie 6000 zł).

- W Banku Pekao ubezpieczenie można wykupić na pięć lat, a miesięczna rat wynosi 39,79 zł.

- Dom Bank pobiera opłatę 4,5 tys. zł na rok oraz 9 tys. zł za dwa lata.

- W GE Money Banku w naszym przykładzie opłata za ubezpieczenie w pierwszym roku wynosi 3600 zł, w kolejnych latach 138,36 zł miesięcznie.

- W ING Banku mamy do wyboru dwa pakiety: Mini i Maxi. Wysokość opłat zależy od zadłużenia w danym miesiącu (saldo zadłużenia razy stawka dla opcji Mini 0,03 proc., dla Maxi 0,08 proc.).

- W Kredyt Banku składka wynosi 4 proc. miesięcznej raty kredytu.

- Lukas Bank – dla kredytu 300 tys. zł opłata za dwa lata wynosi 4435,2 zł, a później 184,8 zł miesięcznie.

- W PKO BP opłata za polisę zależy od okresu trwania ubezpieczenia i wynosi 4,2 proc. kwoty kredytu na sześć lat, 2,8 proc. na cztery lata i 1,4 proc. na dwa lata, przy czym obejmuje także ubezpieczenie od hospitalizacji.