Nie ma natomiast zgody co do tego, czy uprawniony do pierwokupu może wystąpić do sądu o uznanie umowy za bezskuteczną.
Inaczej jest, jeśli pierwokup przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa albo gminie, a także dzierżawcy lub współwłaścicielowi. Wtedy umowa zawarta z pominięciem prawa pierwokupu jest z mocy prawa nieważna (art. 599 § 2 k.c.).
[srodtytul]Na uzgodnionych warunkach [/srodtytul]
W razie skorzystania z prawa pierwokupu między sprzedającym a korzystającym z tego prawa zostaje zawarta umowa sprzedaży dokładnie tej samej treści co wynegocjowana z osobą trzecią, obowiązuje więc taka sama cena, chyba że konkretny przepis przewiduje wprost wyjątek od tej zasady. Taki wyjątek wskazuje wymieniona wyżej ustawa z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego w odniesieniu do pierwokupu obejmującego nieruchomości rolne.
Jeżeli w umowie sprzedaży znalazły się postanowienia, które miały udaremnić prawo pierwokupu, to stają się one bezskuteczne. Ciężar udowodnienia takiego zamiaru spoczywa w razie sporu na tym, komu to prawo przysługuje.
Jeżeli w umowie zastrzeżono późniejsze zapłacenie ceny, to osoba wykonująca swe prawo pierwokupu może z niego skorzystać, jeżeli zabezpieczy zapłatę ceny. Z obowiązku tego zwolnione są jednak państwowe jednostki organizacyjne (art. 601 k.c.).
Tak samo jak w wypadku odkupu także prawa pierwokupu nie można scedować na innego nabywcę (art. 602 k.c.). Nie można go też podzielić, np. w taki sposób, że zażąda się sprzedaży tylko części sprzedanej nieruchomości, choć może być inaczej, jeśli odstępstwo dopuszcza konkretny przepis prawa.
Jeśli jednak prawo pierwokupu przysługuje kilku osobom, np. kilku współwłaścicielom czy współspadkobiercom, a niektórzy z nich nie chcą z niego skorzystać, pozostali mogą skorzystać z niego w całości.
[srodtytul]Gmina ma miesiąc na podjęcie decyzji[/srodtytul]
[b]Przedsiębiorca, który chce kupić nieruchomość, musi się liczyć z przysługującym gminie prawem pierwokupu[/b]
Jeśli ta z niego skorzysta, planowana transakcja oczywiście nie dojdzie do skutku. Zawsze też trzeba przewidzieć czas na podjęcie decyzji przez gminę.
Prawo pierwokupu na rzecz gminy, unormowane w art. 109 – 111 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.)[/link], dotyczy sprzedaży:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio (kupionej na własność) przez sprzedającego ją od Skarbu Państwa lub od gminy,
- niezabudowanej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste,
- nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym na cele publiczne,
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.
Gdy chodzi o nieruchomości niezabudowane oddane w użytkowanie wieczyste, gmina ma prawo pierwokupu bez względu na to, w jaki sposób nabył je sprzedający, a więc także gdy odziedziczył je, uzyskał w drodze darowizny albo kupił od poprzednika.
W stosunku do nieruchomości położonych na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne i nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków oraz w stosunku do prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości prawo pierwokupu przysługuje gminie tylko pod warunkiem, że zostało wcześniej zastrzeżone przez ujawnienie w księdze wieczystej. W odniesieniu do innych wskazanych wyżej nieruchomości prawo pierwokupu obowiązuje automatycznie, bez konieczności informowania o nim w księdze.
[srodtytul]Z licznymi wyłączeniami[/srodtytul]
Prawo pierwokupu przysługujące gminie zostało w wielu wypadkach wyraźnie wyłączone. Nie dotyczy ono niezabudowanych nieruchomości kupionych uprzednio od Skarbu Państwa albo od gminy (jednostki samorządu terytorialnego), a także oddanych w użytkowanie wieczyste, jeśli nieruchomości te są przeznaczone na cele rolne albo leśne. Nie przysługuje gminie przede wszystkim wtedy, gdy działkę kupuje osoba bliska. Do tego kręgu należą: rodzice, dziadkowie, dzieci, wnuki, prawnuki, rodzeństwo i dzieci rodzeństwa (siostrzeńcy, bratankowie), małżonek i osoba, z którą sprzedający pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu.
Gmina nie ma prawa pierwokupu w odniesieniu do niezabudowanych nieruchomości uzyskanych przez właściciela czy wieczystego użytkownika jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości albo w wyniku zamiany nieruchomości. Pierwokup na rzecz gminy jest też wyraźnie wyłączony, gdy sprzedaż następuje między osobami prawnymi tego samego Kościoła albo związku wyznaniowego.
Pomijając wskazane wyłączenia, nie jest dla samego istnienia prawa pierwokupu istotne, kto kupuje nieruchomość – osoba fizyczna, instytucja czy inna gmina. Jednakże osoba nabywcy, a zwłaszcza cel, na który kupuje działkę, może mieć znaczenie przy podejmowaniu przez gminę decyzji o skorzystaniu (lub nie) z przysługującego jej uprawnienia.
[srodtytul]Notariusz informuje wójta[/srodtytul]
Na skorzystanie z prawa pierwokupu wójt, burmistrz, prezydent miasta ma tylko miesiąc, licząc od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Obowiązek poinformowania o tym gminy ciąży na notariuszu, który umowę sporządził. Zarząd gminy powinien złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu w formie aktu notarialnego. Oświadczenie to notariusz musi doręczyć sprzedawcy.
Sprzedający dostaje za nieruchomość od gminy dokładnie taką cenę, jaką ustalił w umowie sprzedaży z niedoszłym nabywcą. Nie ma odstępstw od tej zasady. Może natomiast negocjować inne warunki transakcji.
Jeśli w ciągu miesiąca gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu, to transakcja dochodzi do skutku i działka staje się własnością czy przedmiotem użytkowania wieczystego nabywcy. Pierwokup nie wchodzi w rachubę, jeśli sprzedaje się działkę już zabudowaną, a także działkę niezabudowaną, ale taką, która nie została kupiona od Skarbu Państwa lub gminy. Wyjątek dotyczy oczywiście kupowanych od poprzedników działek niezabudowanych objętych użytkowaniem wieczystym.
W praktyce z prawa pierwokupu gminy korzystają rzadko.
[ramka][b]Z prawem pierwszeństwa[/b]
Czym innym niż pierwokup jest prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości:
- od gminy albo Skarbu Państwa – przewidziane w art. 34 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
- z Zasobu Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa, czyli od Agencji Nieruchomości Rolnych – przewidziane w art. 29 ust. 1 i 2 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
To pierwsze przysługuje m.in. lokatorom, pierwotnym właścicielom nieruchomości wywłaszczonych przed 1990 r. i ich spadkobiercom. Natomiast z pierwszeństwa przewidzianego w ustawie z 1991 r. mogą korzystać byli właściciele nieruchomości przejętych na rzecz Skarbu Państwa przed 1 stycznia 1992 r. oraz ich spadkobiercy (nie dotyczy to nieruchomości objętych ustawami i dekretami nacjonalizacyjnymi) oraz dzierżawcy nieruchomości z Zasobów Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa, jeśli dzierżawa trwała co najmniej trzy lata.
[/ramka]
