Ceny wzrosną za trzy lata

[b]Ilu klientów potencjalnie zainteresowanych kupnem mieszkania na kredyt nie będzie mogło wziąć kredytu przy nowych warunkach stosowanych przez banki? [/b]

[b]Kazimierz Kirejczyk: [/b]Zmiana warunków przyznawania kredytów uderzy w przynajmniej 40 proc., może więcej, potencjalnych nabywców. Jest to trudne do dokładnego oszacowania. W strukturze popytu dominują ludzie w wieku 25-35 lat. Ta największa grupa jest jednocześnie grupą o stosunkowo umiarkowanych dochodach, która dopiero rozpoczyna karierę zawodową. To dobrzy kandydaci do 40-letniego kredytu, ale z drugiej strony ludzie wrażliwi na zmiany na rynku pracy oraz na zmiany w strukturze rodziny. Koszty związane z pojawianiem się dzieci znacząco zmieniają możliwość obsługi kredytu. Część z tych potencjalnych nabywców została obecnie w ogóle wyeliminowana z rynku.

[b]A inne efekty ograniczania zdolności kredytowej? [/b]

Drugi efekt jest taki, że część klientów została zepchnięta do niższego segmentu rynku. Niektórzy całkiem wstrzymają się z decyzją zakupową, a inni mogą zaakceptować, że zamiast mieszkania za 8 tys. zł za mkw szukają lokalu za 6 tys., a zamiast Bemowa będzie to np. Ożarów. Jest jeszcze jedna istotna grupa, która mówi: skoro mnie dzisiaj stać na 30 mkw w dzielnicach subcentralnych, albo 50 mkw na Tarchominie, to może lepiej zbudować 120-metrowy dom 15 km od Warszawy. Liczba gospodarstw domowych, która wybrała to rozwiązanie, urosła dwukrotnie w porównaniu z sytuacją sprzed trzech lat. W ciągu ostatniego roku rozpoczęto wokół Warszawy budowę prawie 10 tys. domów, podczas gdy jeszcze kilka lat temu ta liczba sięgała 4-5 tys. domów rocznie. Widać wyraźnie, że dodatkowe 4-5 tys. rodzin, które potencjalnie mogły kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, zdecydowało się na budowę domu. A przecież po odjęciu popytu spekulacyjnego, popyt trwały można szacować na ok. 15 tys. mieszkań rocznie w skali Warszawy. Gdy odpływa z tego 4-5 tys., to jest to bardzo wyraźny ubytek.

[b]Ilu może być w tej chwili deweloperów, którzy rozpoczęli budowy a nie mają pełnego finansowania? Ilu klientów czekających na mieszkania może się czuć naprawdę zagrożonych? [/b]

Takich deweloperów nie jest zbyt wielu. Już od połowy 2007 r. było wyraźnie widoczne, że sprzedaż zahamowała. Trzeba było być niezwykle niedoświadczonym deweloperem, by tego nie zauważyć i podjąć ryzyko rozpoczynania budowy bez zapewnienia finansowania. Problem może być inny - na ile deweloperzy, którzy podpisywali umowy kredytowe z bankami w ciągu ostatniego roku trafnie przewidzieli zapotrzebowanie na finansowanie – czy zapewnione środki są odpowiednio wysokie oraz czy okres finansowania został prawidłowo ujęty. W skutek wydłużenia okresu sprzedaży, także okres finansowania powinien być proporcjonalnie dłuższy. Myślę, że częstszym przypadkiem będzie to, że deweloper będzie zmuszony do renegocjowania już zawartej umowy z bankiem. Natomiast bank może w pewnych sytuacjach, zwłaszcza gdy sprzedaż nie przebiega wystarczająco dobrze, uzależnić wydłużenie okresu umowy od zwiększenia wkładu własnego przez dewelopera. I to może spowodować duże problemy, bo mało kto jest do tego przygotowany. Część deweloperów, zmuszana przez instytucje finansowe, może wyzbywać się posiadanych przez siebie gruntów, by ratować realizowane przedsięwzięcia. Część będzie szukała partnerów gotowych dokapitalizować spółki.

[b]Mogą się zdarzać upadki deweloperów? [/b]

Z całą pewnością takie przypadki się pojawią, ale żeby móc powiedzieć coś o skali tego zjawiska, trzeba wiedzieć, jak w najbliższych miesiącach zachowają się instytucje finansowe. W tej chwili banki dokonują "remanentu" już udzielonych kredytów: zastanawiają się nad zaostrzeniem procedur i ustaleniem nowych zasad kredytowania. Można tylko wyrazić nadzieję, że po tym okresie perturbacji na rynku powrócą do finansowania branży mieszkaniowej, choć zapewne na nowych, trudniejszych zasadach, by kierując się wiedzą fachową kontynuować finansowanie projektów dających szanse na dokończenie i zrealizowanie zysku.

[b]To może, paradoksalnie, ten kryzys wyjdzie na dobre bowiem będą sprawniejsze kryteria finansowania projektów?[/b]

Trudno powiedzieć, że ten kryzys wyjdzie na dobre deweloperom czy nabywcom. Ja bym raczej powiedział, że skutkiem dzisiejszych trudności będzie jakaś forma refleksji na kilka różnych tematów. Jedna to to, że mamy do czynienia z kryzysem zaufania do banków, które np. przyznając kredyty na 110% wartości mieszkania niewystarczająco podkreślały ryzyko takiej usługi, bądź też to ryzyko zatajały. Czy ten kryzys zaufania przyniesie nam jakieś korzyści? Być może tak, jeśli nie tylko banki, ale też ludzie zaczną bardziej realistycznie oceniać swoją zdolność kredytową.

[b]A inne refleksje? [/b]