Spośród niemieckich funduszy inwestycyjnych można wyróżnić dwie podstawowe grupy: fundusze otwarte i zamknięte. Otwarte fundusze inwestycyjne zarządzają zwykle aktywami o wartości kilku miliardów euro, charakteryzują się brakiem jednoznacznie zdefiniowanego okresu inwestycyjnego. W tych funduszach decyzje o zakupie i sprzedaży nieruchomości podejmują zarządzający funduszem – w odróżnieniu od funduszy zamkniętych, w których jest precyzyjnie określony okres inwestycyjny, a tym samym okres sprzedaży nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że obecnie z powodu znacznego wzrostu wniosków o umorzenie jednostek uczestnictwa w funduszach ponad połowa niemieckich otwartych funduszy inwestycyjnych zamroziła działalność w wyniku lub w obawie przed utratą płynności. Wiąże się to również ze wstrzymaniem wszelkich inwestycji na najbliższe trzy – sześć miesięcy, a właśnie te fundusze były jednymi z najaktywniejszych graczy na polskim rynku nieruchomości komercyjnych.

Z drugiej strony fundusze zamknięte inwestują zwykle na okres od pięciu do dziesięciu lat, dlatego poszukują nieruchomości z dłuższymi umowami najmu współgrającymi z okresem inwestycyjnym, ale równocześnie takich, które zapewniają wyższą stopę zwrotu.

Uwzględniając szybko spadające stopy kapitalizacji (rosnące ceny nieruchomości) w poprzednich latach, fundusze te nie były w stanie konkurować z funduszami otwartymi, przez co ich aktywność na polskim rynku była ograniczona.

Uwzględniając profil inwestycyjny tych funduszy, bardzo istotną kwestią w ocenie atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości jest wiarygodność finansowa najemców oraz struktura samej umowy najmu, która musi zapewniać m.in. roczną indeksację czynszu, rozliczenie wszystkich kosztów eksploatacyjnych oraz brak klauzul pozwalających najemcy na przedterminowe zerwanie umowy. Inaczej mówiąc, stabilność dochodów z umów najmu w długim okresie.