Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Jakie są założenia inwestorów instytucjonalnych: na jak długoterminowe inwestycje się decydują, jakie planują zwroty, by przedsięwzięcie było opłacalne?

Publikacja: 11.01.2009 21:15

[b]Melanie Stephan,doradca ds. rynków kapitałowych w firmie CB Richard Ellis[/b]

[b]Michał Rokosz,doradca ds. rynków kapitałowych w firmie CB Richard Ellis[/b]

– Aby odpowiedzieć na to pytanie, warto wyróżnić trzy podstawowe grupy inwestorów określanych jako: core, core plus, opportunistic. Każda z tych grup wyróżnia się innym profilem inwestycyjnym, a tym samym oczekiwaną stopą zwrotu.

W przypadku inwestorów zaliczanych do grupy core oczekiwana stopa zwrotu mierzona wskaźnikiem IRR wynosi 8 – 10 proc. W przypadku core plus – ok. 15 proc., podczas gdy inwestorzy zaliczani do grupy opportunistic oczekują zwykle zwrotu powyżej 20 proc.

Zdecydowana większość funduszy niemieckich zaliczana jest do grupy core, a ich polityka inwestycyjna jest bardziej powiązana z początkową stopą kapitalizacji, jaką mogą zaoferować za nieruchomości, w odróżnieniu od innych inwestorów analizujących całkowity zwrot inwestycji oparty na początkowej stopie kapitalizacji i przyszłym wzroście wartości nieruchomości.

Spośród niemieckich funduszy inwestycyjnych można wyróżnić dwie podstawowe grupy: fundusze otwarte i zamknięte. Otwarte fundusze inwestycyjne zarządzają zwykle aktywami o wartości kilku miliardów euro, charakteryzują się brakiem jednoznacznie zdefiniowanego okresu inwestycyjnego. W tych funduszach decyzje o zakupie i sprzedaży nieruchomości podejmują zarządzający funduszem – w odróżnieniu od funduszy zamkniętych, w których jest precyzyjnie określony okres inwestycyjny, a tym samym okres sprzedaży nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że obecnie z powodu znacznego wzrostu wniosków o umorzenie jednostek uczestnictwa w funduszach ponad połowa niemieckich otwartych funduszy inwestycyjnych zamroziła działalność w wyniku lub w obawie przed utratą płynności. Wiąże się to również ze wstrzymaniem wszelkich inwestycji na najbliższe trzy – sześć miesięcy, a właśnie te fundusze były jednymi z najaktywniejszych graczy na polskim rynku nieruchomości komercyjnych.

Z drugiej strony fundusze zamknięte inwestują zwykle na okres od pięciu do dziesięciu lat, dlatego poszukują nieruchomości z dłuższymi umowami najmu współgrającymi z okresem inwestycyjnym, ale równocześnie takich, które zapewniają wyższą stopę zwrotu.

Uwzględniając szybko spadające stopy kapitalizacji (rosnące ceny nieruchomości) w poprzednich latach, fundusze te nie były w stanie konkurować z funduszami otwartymi, przez co ich aktywność na polskim rynku była ograniczona.

Uwzględniając profil inwestycyjny tych funduszy, bardzo istotną kwestią w ocenie atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości jest wiarygodność finansowa najemców oraz struktura samej umowy najmu, która musi zapewniać m.in. roczną indeksację czynszu, rozliczenie wszystkich kosztów eksploatacyjnych oraz brak klauzul pozwalających najemcy na przedterminowe zerwanie umowy. Inaczej mówiąc, stabilność dochodów z umów najmu w długim okresie.

[b]Melanie Stephan,doradca ds. rynków kapitałowych w firmie CB Richard Ellis[/b]

[b]Michał Rokosz,doradca ds. rynków kapitałowych w firmie CB Richard Ellis[/b]

Pozostało 93% artykułu
Nieruchomości
Rynek nieruchomości rok po powołaniu rządu. Ile dowiozły ministerstwa?
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Nieruchomości
Mieszkaniówka na karuzeli
Nieruchomości
Polska centralna. Magnes na firmy
Nieruchomości
Przez wynajem na doby wspólnota zapłaci więcej
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Nieruchomości
Rok rozczarowań w dziedzinie nieruchomości i budownictwa