Trudno szybko znaleźć nową siedzibę

Zarówno w Warszawie, jak i innych aglomeracjach wynajęcie biura nie jest łatwe, zwłaszcza nowego, dobrze zlokalizowanego, o wysokim standardzie.

– Wskaźnik pustostanów jest niski, mieści się w przedziale 0,4 – 4,5 proc. w zależności od miasta – szacuje Erik Drukker, dyrektor zarządzający w DTZ.

Biur brakuje zwłaszcza w Katowicach, Krakowie czy Poznaniu. Nieco łatwiej można znaleźć wolną powierzchnię we Wrocławiu czy w Warszawie.

– Oczekujemy na znaczną podaż nowych projektów w największych miastach w latach 2009 – 2010 – mówi Marcin Kania z Działu Powierzchni Biurowych w Colliers International.

[srodtytul]Z dopłatą do aranżacji[/srodtytul]

Jeszcze kilka lat temu najemcy mogli liczyć na różne zachęty ze strony właścicieli biurowców. Dziś o nie trudno. Przeznaczone są głównie dla dużych firm, które mogą ewentualnie liczyć na okresowe zwolnienie z czynszu czy też dofinansowanie aranżacji wnętrza.

Długość wakacji czynszowych zależy od umowy najmu; przy pięcioletniej umowie można wynegocjować zwolnienie np. na trzy miesiące. – Ponadto właściciele w większym lub mniejszym stopniu partycypują w wydatkach na dodatkową aranżację, ponad założony standard. W zależności od potrzeb najemcy oraz wyjściowego standardu budynku właściciel może wyłożyć od kilkudziesięciu do kilkuset euro na metr kwadratowy – mówi Ewelina Kałużna z Jones Lang La Salle.

Erik Drukker podkreśla, że możliwości negocjacji zależą od relacji popytu i podaży w konkretnej lokalizacji. Tam gdzie oferta jest większa, można uzyskać atrakcyjniejsze warunki najmu.

– Stosowanie upustów lub zachęt przez deweloperów zależy od wielkości powierzchni najmu; im większa, tym na większe dodatkowe korzyści mogą liczyć najemcy. Znaczenie ma również siła marki najemcy; im lepiej postrzegana na rynku, tym chętniej widziana przez deweloperów, szczególnie w początkowej fazie projektu – tłumaczy Erik Drukker.

Rzadko najemca wprowadza się do biura bez uprzedniego dostosowania go do swoich potrzeb. – Zdarza się to w dwóch przypadkach. Po pierwsze, kiedy biuro jest wynajmowane w starszym budynku czy zabytkowej kamienicy i nie można pozwolić sobie na rearanżację powierzchni. Po drugie, gdy firma decyduje się na biuro tymczasowe, nawet na trzy lata, ale wie, że potem przeniesie się do biura docelowego. Najczęściej jednak każdy najemca ma specyficzne wymagania i chce do nich dostosować nową powierzchnię – wyjaśnia Marcin Kania.

[srodtytul]Poza centrum[/srodtytul]

Rzadko kiedy przy wyborze biura najemca kieruje się walorami architektonicznymi budynku. Liczy się natomiast podwójne zasilanie, światłowody, dobra infrastruktura techniczna, okablowanie IT, klimatyzacja, wydajna wentylacja, szybkie windy czy system BMS.

Choć biurowce w ścisłym centrum miasta zawsze będą się cieszyć dużą popularnością ze względu na prestiż lokalizacji, coraz więcej firm przenosi się do odleglejszych dzielnic ze względu na brak parkingów, korki oraz bardzo wysokie czynsze, w centrum Warszawy sięgające ponad 30 euro za mkw. Średnie czynsze wywoławcze w najlepszych budynkach biurowych w miastach regionalnych wahają się od 14 – 16 euro do nawet 18 – 19 euro za mkw. miesięcznie. – W najnowocześniejszych budynkach w centrum Warszawy stawki wynoszą przeciętnie 24 – 27 euro, natomiast poza centrum 16 – 18 euro miesięcznie za mkw. – mówi Katarzyna Lipka, analityk w firmie DTZ.

Średnio czynsz nominalny, czyli bez zachęt, jest wyższy od efektywnego o ok. 12 – 15 proc., czasami nawet o 20 proc. Oprócz czynszu płaci się koszty eksploatacyjne sięgające 3 – 6 euro za mkw. Do tego może dojść np. opłata za parking, w skrajnych przypadkach wynosząca nawet 200 euro miesięcznie za jedno miejsce.

Czynsze w warszawskich kamienicach w prestiżowych lokalizacjach (np. Al. Ujazdowskie) sięgają nawet 80 zł za mkw. miesięcznie. W innych miastach jest to najwyżej 50 – 60 zł. Jeżeli cały budynek jest zaadaptowany na biura, czynsze są mniej więcej takie same jak w budynkach biurowych w danej lokalizacji.

Szukanie odpowiedniego biura może dziś zająć sporo czasu. W Warszawie, gdzie podaż jest większa niż w innych miastach, wystarczą dwa tygodnie, potem jednak potrzebny jest czas na wynegocjowanie umowy.

– Firmy często odkładają decyzję o przeprowadzce do ostatniego momentu. Tymczasem znalezienie odpowiedniego biura, przejrzenie opcji dostępnych na rynku, zebranie ofert, wybór najkorzystniejszej, a potem zawarcie umowy najmu i dostosowanie powierzchni do potrzeb zabiera czasami od sześciu do dziesięciu miesięcy – mówi Ewelina Kałużna.