Zanim kupisz nieruchomość od firmy, weź zaświadczenie z urzędu skarbowego

[b]Rz: Czy kupując mieszkanie lub dom od osoby prywatnej, możemy się obawiać odpowiedzialności za zaległości podatkowe sprzedającego?[/b]

[b]Marek Kolibski:[/b] Nie, w przypadku nabycia nieruchomości od nie-przedsiębiorcy od zawsze obowiązuje zasada, iż kupujący nie odpowiada za zaległości podatkowe sprzedającego.

[b]A gdy kupujemy dom od osoby, która prowadzi działalność gospodarczą, możemy zostać obciążeni zaległościami podatkowymi poprzedniego właściciela?[/b]

Do końca 2008 roku obowiązywały przepisy, które dawały organom podatkowym możliwość pociągnięcia do odpowiedzialności nabywcę nieruchomości za zaległości podatkowe sprzedawcy. Od stycznia jednak, dzięki ostatniej nowelizacji ordynacji podatkowej, nabywcy nieruchomości kupionych od przedsiębiorców, np. domów i mieszkań, nie muszą się martwić, że fiskus zażąda od nich zapłaty zaległych podatków niezapłaconych przez byłego właściciela.

[b]Interpretacja nowych przepisów nie jest jednak jednoznaczna.[/b]

Niestety, ustawodawca wadliwie skonstruował przepisy przejściowe. Dlatego może się okazać, że zmianę w prawie podatnicy faktycznie odczują dopiero po wielu latach, czyli wtedy, gdy przedawnią się zaległości za 2008 r.

Nie jest także jasne, czy nowe zasady mają zastosowanie do nieruchomości, które były kupione do końca 2008 r. przez podatnika, który ma zaległości podatkowe, a następnie w 2009 r. lub w latach następnych będą sprzedawane osobie trzeciej.

[b]Czy kupując nieruchomości w tym roku, będzie można skorzystać z dobrodziejstw nowych przepisów?[/b]

Przepisy przejściowe ostatniej nowelizacji ordynacji podatkowej stanowią, iż do odpowiedzialności podatkowej osób trzecich za zaległości podatkowe powstałe przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się art. 112, (…) w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, tj. w brzmieniu z 2008 r.

Wydaje się, że ustawodawcy chodziło o to, aby wszystkie zaległości podatkowe powstałe do końca 2008 r. były zabezpieczone według zasad obowiązujących do końca 2008 r., w tym zaś okresie nabywca nieruchomości mógł odpowiadać za długi sprzedawcy będącego przedsiębiorcą.

[b]Jak powinien zadbać o swoje interesy kupujący?[/b]

Powinien postarać się o zaświadczenie o braku zaległości zbywcy nieruchomości.

[b]Kto wystawia takie zaświadczenie?[/b]

Obecnie, zgodnie z ordynacją podatkową, urząd skarbowy właściwy dla sprzedawcy wydaje zaświadczenie o wysokości zaległości podatkowych sprzedawcy – na jego wniosek lub na wniosek nabywcy za zgodą sprzedawcy.

Tu jednak pojawia się kolejny problem. Przepisy obowiązujące do końca 2008 r. przewidywały, iż nabywca mógł uwolnić się od takiej odpowiedzialności, jeśli uzyskał zaświadczenie o braku zaległości. Jeśli jednak w takim zaświadczeniu były wskazane jakieś zaległości, to nabywca nieruchomości odpowiadał tylko za zaległości ujawnione w tym zaświadczeniu. Oczywiście zawsze mógł po otrzymaniu takiego zaświadczenia zrezygnować z kupna zadłużonego mieszkania lub domu.

[b]A jak ta kwestia jest rozwiązywana dziś?[/b]

I tu jest sedno problemu. Dziś obowiązujące przepisy również przewidują możliwość wydania takiego zaświadczenia, z tym że odwołują się one do art. 112 ordynacji podatkowej, który obecnie nie przewiduje już odpowiedzialności nabywcy nieruchomości (przewiduje tylko odpowiedzialność nabywcy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Pozostaje mieć nadzieję, że mimo to organy podatkowe będą i w 2009 r., i w latach następnych wydawały zaświadczenie, że zbywca nieruchomości nie ma zaległości w podatkach powstałych do końca 2008 r.