Ten, kto zwlekał ze sprzedażą gruntu, ma problem

– Zbyt optymistyczne założenia, a po części także zachłanność, nakłoniły właścicieli gruntów inwestycyjnych do wstrzymania się z zyskowną sprzedażą na początku 2008 r. i sprawiły, że właściciele zostali z aktywami, których nikt nie chce kupić. Zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę trudności i koszty związane ze zdobyciem finansowania – takie są wnioski analityków firmy Colliers International (CI).

[srodtytul]Pod mieszkaniówkę[/srodtytul]

W wyniku kryzysu finansowego, rosnących rat kredytów hipotecznych, niedostępności pożyczek nominowanych w walucie obcej (szczególnie w CHF) oraz konieczności wniesienia wkładu własnego – popyt na mieszkania zmalał, czego wynikiem było mniejsze zainteresowanie terenami pod wielopiętrową zabudowę mieszkalną. Co więcej, większość deweloperów nadal ma niesprzedane lokale, a wiele mieszkań na rynku wtórnym pochodzi od funduszy inwestycyjnych wyprzedających swoje aktywa, które powiększają tym samym podaż. Potencjalnie 30 proc. istniejącego zasobu jest na sprzedaż.

– Na przełomie 2007 i 2008 roku deweloperzy dostrzegli te zmiany na rynku i zmienili swoje strategie, koncentrując się na projektach mieszkaniowych średniej klasy i obniżając ceny. Mimo skali korzyści uzyskiwanych z dużych projektów szukają obecnie mniejszych działek, na których można w krótszym czasie zbudować obiekty wyższej jakości. Większe projekty są wykluczane z planów strategicznych na najbliższą przyszłość – twierdzą analitycy Colliers International. Zasoby gruntów pod zabudowę mieszkaniową powiększyły się o 25 – 40 proc. w porównaniu z początkiem 2008 roku dzięki funduszom inwestycyjnym, korporacjom oraz mniejszym zagranicznym inwestorom (z Hiszpanii, Wielkiej Brytanii, Francji).

Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, średnia wartość między najwyższą a najniższą ceną mkw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkalnej) zmieniła się przeciętnie o 16 proc. między I a IV kwartałem 2008 roku – podaje CI w swoim raporcie.

Największy spadek został zanotowany w przedziale cen minimalnych (tzn. ceny gruntów pod duże inwestycje, powyżej 200 mieszkań, lub niższej klasy) – średnio 27 proc. w siedmiu największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, aglomeracja śląska, Trójmiasto i Wrocław).

W tej grupie największy spadek dotyczył przedmieść Warszawy, a także Łodzi, Trójmiasta i aglomeracji śląskiej. Poza centrum Warszawy odnotowano spadek o 65 proc. (z minimalnej ceny 175 EUR do 62 EUR), w Łodzi o 50 proc. (z minimalnej ceny 150 EUR do 75 EUR), w Trójmieście o 38 proc. (z 200 EUR do 125 EUR) i w aglomeracji śląskiej o 33 proc. (ze 150 EUR do 100 EUR). Maksymalne ceny ofert dotyczących gruntów inwestycyjnych obniżyły się przeciętnie o 10 proc. Podczas gdy Warszawa i Śląsk utrzymały maksymalne stawki na tym samym poziomie przez cały 2008 rok, Trójmiasto odnotowało największy spadek – o 23 proc., z 325 EUR do 250 EUR za mkw. PUM.

– Największa rozbieżność wśród ofert występuje ciągle w Warszawie (ceny wahają się od ok. 400 EUR w centrum miasta do 213 EUR na przedmieściach), Łodzi i Śląsku (ok. 175 EUR różnicy). Świadczy to o tym, że rynki te oferują ogromną różnorodność projektów inwestycyjnych, od tanich produktów lub większych przedsięwzięć do kameralnych wysokiej klasy apartamentów – twierdzą autorzy raportu z CI.

[srodtytul]Pod biura[/srodtytul]

Stawki za działki pod inwestycje biurowe w Warszawie zaczynały się w 2008 roku od 175 EUR za mkw. i osiągały nawet 3500 EUR za mkw. gruntu, jednakże przeciętne ceny transakcyjne kształtowały się na poziomie 300 – 1200 EUR za mkw. i 160 – 625 EUR za mkw. GLA (powierzchni najmu brutto).

– Podobnie jak na początku 2008 roku lokalizacje najbardziej poszukiwane przez deweloperów w Warszawie to tzw. centralny obszar biznesu, Mokotów i Al. Jerozolimskie. Chociaż popyt na biura, spowodowany brakiem powierzchni biurowych i potrzebą dywersyfikacji, doprowadził do tego, że firmy skoncentrowały się na tym sektorze bardziej niż na mieszkaniowym, to liczba planowanych inwestycji na lata 2009 – 2010 została znacznie obniżona w związku z problemami większości deweloperów ze zdobyciem finansowania i niepewnymi prognozami ekonomicznymi – podaje CI.

Ceny nowych terenów pod inwestycje biurowe w Gdańsku wynoszą od 100 do 800 EUR za mkw. W odniesieniu do GLA ceny wahają się od 150 EUR za mkw. w dzielnicy Zaspa do 375 EUR za mkw. na Starym Mieście (spadek odpowiednio o 50 proc. i 38 proc. w stosunku do 2008 r.). Podobny przedział cenowy, jak wynika z danych CI, występuje we Wrocławiu i w Poznaniu. Natomiast w Krakowie spadek cen był znacznie niższy – w zależności od lokalizacji stawki kształtują się na poziomie 175 – 300 EUR za mkw. powierzchni najmu brutto (spadek odpowiednio o 22 proc. i 20 proc. w porównaniu z początkiem 2008 roku), czyli od 300 do 850 EUR za mkw. gruntu.

W Katowicach ceny działek pod inwestycje biurowe mieszczą się w przedziale 125 – 250 EUR za mkw. powierzchni najmu brutto, chociaż przeciętna transakcja kształtuje się na poziomie 190 EUR. W Łodzi ceny gruntów pod inwestycje biurowe są zbliżone do tych w Katowicach.

[srodtytul]Pod centra handlowe[/srodtytul]

Ceny działek przeznaczonych pod projekty usługowo-handlowe wahają się od 50 do 400 EUR za mkw., jednakże najwyższe akceptowane przez deweloperów stawki mieszczą się w przedziale 150 – 200 EUR za mkw.

– W wyniku zwiększenia inwestycji handlowych w głównych polskich miastach deweloperzy skierowali swoją uwagę na mniejsze miasta, liczące od 25 000 do 75 000 mieszkańców, co z kolei spowodowało wzrost popytu i cen działek w tych lokalizacjach – uważają eksperci CI. Ich zdaniem zapotrzebowanie na grunty tego typu zostało zaspokojone i inwestorzy zwlekają z dalszymi zakupami. Przykładowo cena gruntu w Katowicach wynosi około 150 – 200 EUR za mkw., a w Łodzi w związku z większą podażą centrów handlowych około 150 EUR za mkw.

[srodtytul]Pod magazyny[/srodtytul]

Ceny gruntów przeznaczonych pod działalność logistyczną i produkcyjną systematycznie rosły w ostatnich latach aż do pierwszej połowy 2008. Ceny działek, szczególnie tych położonych wzdłuż planowanych autostrad, podniosły się z 15 do 20 EUR za mkw. w 2005 roku, a w połowie 2008 roku osiągały 100 EUR za mkw. w zależności od lokalizacji i planów zagospodarowania przestrzennego.

Chociaż ten trend się odwrócił, przynosząc 15-proc. spadek cen gruntów, pewne lokalizacje pozostają w kręgu zainteresowania deweloperów. Są to Warszawa, okolice Poznania, Górny i Dolny Śląsk, a także Stryków (na północ od Łodzi), które mogą się pochwalić najlepiej rozwiniętą infrastrukturą drogową oraz planowanymi inwestycjami drogowymi.Z uwagi na bliskość centrum Warszawy i brak terenów pod inwestycje magazynowe działki w I strefie osiągają najwyższe stawki w kraju – od 78 do 175 EUR za mkw.

Analitycy CI podkreślają, że w związku z sytuacją rynkową teraz deweloperzy koncentrują się na gruntach rolnych przeznaczonych do odrolnienia, bo są tańsze.

[ramka]

[srodtytul]O rynku ziemi pod inwestycje[/srodtytul]