Czy można domagać się odsetek z umowy przedwstępnej po podpisaniu ostatecznej?

[i][b]W 2006 roku podpisałem z deweloperem umowę przedwstępną kupna lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego. W umowie jest zapis o karach umownych, jakie deweloper będzie ponosił za niedotrzymanie terminu podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności. Cytuję: "W razie opóźnienia terminu zawarcia aktu notarialnego, o którym mowa w § 12 ust. 1, z przyczyn zawinionych przez Spółkę, Kupującemu przysługiwać będzie kara umowna w wysokości 0,1 % (jedna dziesiąta procenta) dokonanych przez Kupującego wpłat na poczet wartości umowy tygodniowo, przy czym kara ta nie może przekroczyć 5 % (pięć procent) wartości umowy. Jeżeli jednak szkoda poniesiona przez Kupującego przewyższa kwotę kary umownej, Kupujący zastrzega sobie prawo dochodzenia odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych". [/b][/i]

[i][b]Deweloper - jak nietrudno się domyśleć - nie dotrzymał określonego w umowie przedwstępnej terminu podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności. Kara, za nie dotrzymanie terminu podpisania aktu nie została przez dewelopera zapłacona i mimo tego w końcu w 2008 roku podpisałem z deweloperem umowę przeniesienia własności. Czy w sytuacji, gdy kary umowne wynikają z umowy przedwstępnej, a ja podpisałem już umowę przeniesienia własności, mam prawo domagać się nadal wywiązania z zapisu umowy przedwstępnej - w tym przypadku zapłacenia kar umownych?[/b][/i]

[i][b]W umowie przeniesienia własności nie ma zapisu, z którego wynikałoby, że deweloper wywiązał się ze wszystkich zobowiązań wobec mnie - jest jedynie zapis, że "deweloper sprzedaje za cenę....”, a ja za taką cenę kupuję. [/b][/i]

[i][b]Dodam, że o wypłacenie kary umownej nie zwracałem się do dewelopera w formie pisemnej. Wynikało to m.in. z tego, że deweloper pod koniec 2007 roku zażądał dopłaty 14.000 zł do ceny lokalu. Z informacji ustnej od dewelopera wynikało, że w takiej sytuacji domaganie się kary za niedotrzymanie terminu nie ma najmniejszego sensu ponieważ z chwilą wystąpienia z takim żądaniem on rozwiąże umowę kupna sprzedaży wypłacając wpłacone pieniądze i ewentualną karę umowną za rozwiązanie umowy (5% wniesionych środków). [/b][/i]

[b]Odpowiada radca prawny Izabela Stefańska-Nogal, Program Pomocy Prawnej Moi Prawnicy, www.moiprawnicy.pl[/b]

Z okoliczności przedstawionych w pytaniu wynika, że nabywcy lokalu będzie przysługiwało roszczenie o zapłatę kary umownej wynikającej z umowy przedwstępnej, jeśli przesunięcie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nastąpiło z przyczyn zawinionych przez dewelopera.

Fakt, iż zobowiązanie zostało ostatecznie wykonane (ze zwłoką) poprzez zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, może mieć jednak znaczenie z punktu widzenia możliwości tzw. miarkowania (tj. zmniejszenia) kary umownej, jeśli sprawa o zapłatę kary umownej trafi do sądu. Sąd może bowiem dokonać miarkowania tej kary, jeżeli spełnione zostaną następujące przesłanki:

- takie żądanie zgłosi dłużnik (w tym przypadku – deweloper)

i

- zostanie ustalone, iż zobowiązanie dłużnika zostało wykonane w znacznej części

lub

- sąd stwierdzi, iż kara jest rażąco wygórowana.

Miarkowanie kary umownej zależy od uznania sądu i nie można z góry przewidzieć, jak bardzo ograniczona będzie wartość dochodzonej kary (roszczenia). W komentarzach prawnych i orzecznictwie sądowym wyrażane są bowiem zarówno poglądy o kompensacyjnej funkcji kary umownej, która winna stanowić „z góry ryczałtowo określony surogat odszkodowania”(uzasadnienie wyroku SN z 21 września 2007r., sygn. akt V CSK 139/07), jak też poglądy akcentujące charakter zabezpieczający i represyjny kary, tj. fakt, iż kara umowna należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody (art. 484 §1 k.c.), zaś nawet wykazanie, że wierzyciel nie poniósł szkody nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty (uchwała SN z 6.11.2003r., sygn. akt. III CZP 61/03).

Nawet jednak przyjmując pogląd o kompensacyjnej funkcji kary umownej należy podkreślić, iż fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania sam w sobie powoduje szkodę dla wierzyciela, gdyż stanowi naruszenie jego interesów majątkowych, zaś zastrzeżona kara umowna ma na celu skompensowanie wierzycielowi wszystkich negatywnych (nie tylko finansowych) konsekwencji wynikających ze stanu naruszenia przyjętego przez dłużnika zobowiązania (tzw. szkoda ogólna).

W mojej ocenie, w przypadku opisanym przez czytelnika nie występują wystarczające przesłanki mogące uzasadniać zmiarkowanie zastrzeżonej kary umownej. Przemawia za tym okoliczność, iż zapisy umów o takich karach mają przede wszystkim cel dyscyplinujący. Mają skłaniać strony do wykonywania zobowiązań zgodnie z treścią umowy. W tym stanie rzeczy zbyt łatwe uwolnienie się od zobowiązań obwarowanych karą umowną podważałoby znaczenie kary, jako gwarancji rzetelnego i terminowego wykonania umowy (podobnie: wyrok SN z 8 sierpnia 2008r., sygn. akt V CSK 85/08).

Warto również podkreślić okoliczność, że umowę z czytelnikiem (podmiotem nie działającym zawodowo) zawierał podmiot profesjonalny (deweloper). W tej sytuacji ewentualny zarzut wygórowania kary także byłby trudny do obrony.

W tym stanie rzeczy w pełni zasadne wydaje się roszczenie o zapłatę kary umownej w zastrzeżonej w umowie przedwstępnej wysokości, za okres od dnia następującego po dacie wyznaczonej na zawarcie umowy przyrzeczonej do dnia jej rzeczywistego zawarcia. Oczywiście, ostateczne zdanie w tej mierze będzie miał sąd orzekający w ewentualnym procesie sądowym, jeśli strony same nie dojdą do porozumienia.