Nie możesz sprzedać mieszkania? Zamień na inne

Agenci z Trójmiasta oceniają, że zamiana nieruchomości w czasach, gdy załamało się finansowanie ich kupna, jest dobrym rozwiązaniem. – Przyjmijmy, że małżeństwo z kredytem, w wieku 27 – 30 lat, chce się przeprowadzić z mieszkania dwupokojowego do trzypokojowego. Dzisiaj musiałoby sprzedać lokal, co jest bardzo trudne – wyjaśnia Mariusz Feliński, dyrektor ds. strategii i analiz w agencji Partnerzy.

Wzrost wartości franka szwajcarskiego w stosunku do złotego spowodował bowiem, że kredyty w tej obcej walucie przerosły wartość nieruchomości. – Klient, który wziął 200 tys. zł kredytu w listopadzie ub.r., kupując franka po 2 złote, już w lutym tego roku był zadłużony na 300 tys. zł – wyjaśnia Mariusz Feliński. Ceny nieruchomości spadały, a zadłużenie rosło.

Co może więc zrobić przykładowe małżeństwo, które nie może sprzedać coraz bardziej zadłużonego lokalu i wziąć kredytu na kolejny, większy?

– Wystarczy, że znajdzie większe mieszkanie, którego właściciele, np. z powodu rozwodu czy pogarszającej się sytuacji majątkowej, chcą się zamienić na mniejsze – mówi Feliński. I oblicza, że dopłaty przy takich klasycznych zamianach są na poziomie 20 – 30 tys. zł, które można zdobyć, biorąc np. kredyt gotówkowy.

– Zadłużenie dwupokojowego mieszkania jest zaś przenoszone na lokal z trzema pokojami. Bankom jest to na rękę, bo zwiększa się wartość zabezpieczenia – twierdzi Mariusz Feliński.

– Zbudowaliśmy system komputerowy, który pozwala w kilka sekund na weryfikację ofert pod względem konkretnej zamiany – dodaje Michał Kosiedowski, prezes Partnerów.

[srodtytul]Trudne kompromisy[/srodtytul]

Czy oferta ożywi rynek? Według Waldemara Oleksiaka z agencji Emmerson na pewno nie w sposób znaczący. – Z pewnością liczba osób czy rodzin, które chciałyby zamienić mieszkanie dwupokojowe na trzypokojowe, jest dużo większa niż tych, którzy chcieliby dokonać odwrotnej operacji – ocenia Oleksiak.

Według niego do takich transakcji dochodzi najczęściej w przypadku mieszkań komunalnych. – Na wolnym rynku jest to wbrew pozorom bardziej skomplikowane niż sprzedaż. Pamiętajmy o mnogości parametrów dwóch nieruchomości, które muszą odpowiadać zarówno jednej, jak i drugiej stronie. Jest to więc raczej rynek niszowy – twierdzi przedstawiciel Emmersona.

Także Marek Kiełpikowski, szef bydgoskiej agencji Arenda, ocenia, że zamiana mieszkań jest bardzo trudna. – Wiele biur, łącznie z naszym, próbowało pośredniczyć w zamianach. Okazało się, że skuteczniejsza jest transakcja powiązana: sprzedaż i od razu kupno. W Bydgoszczy istniały zresztą dwa lub trzy biura, które zajmowały się tylko zamianami. Nie udało się im przetrwać – mówi szef Arendy.

Wspomina, że kiedy jego biuro rozpoczęło obsługiwanie tego segmentu rynku, początki były obiecujące. – Oferty pojawiły się szybko. Pełne segregatory pasujących do siebie zgłoszeń to był prognostyk wysokich obrotów – opowiada Marek Kiełpikowski.

Nadzieje zniweczył jednak brak obiektywizmu u zgłaszających. – Peweksowskie kafelki we własnym mieszkaniu miały wartość sentymentalną. W potencjalnie pasującym lokalu podobnie wykończona łazienka była już nie do przyjęcia. Podobnie było z wyliczeniem dopłaty. Metr własnego mieszkania według klienta powinien być droższy lub przynajmniej identyczny jak w zamienianym. Zamieniający większe lokale nie chcieli zaś akceptować zasady, że mniejsze mieszkanie to wyższa cena metra. I tu ujawniała się przewaga łańcucha transakcji: „sprzedam i kupię kolejne”. Skoro rynek wycenia metr małego lokalu drożej niż dużego, to właścicielom małych mieszkań potrzeba mniej pieniędzy na dopłatę przy kupnie większego niż przy zamianie – liczy pośrednik.

[srodtytul]Mniejszy wybór[/srodtytul]

Arenda nie przyjmuje już ofert mieszkań do zamiany. Czasem trafiają się one przypadkowo. Agencja uczestniczyła w takiej transakcji pod koniec 2008 r.

– Pozornie prosty zabieg: zwolnienie hipoteki z nieruchomości obciążonej kredytem i przeniesienie jej do księgi wieczystej nieruchomości nowo nabywanej, okazał się dla banku sporym wyzwaniem, choć obie nieruchomości były warte tyle samo – opowiada Marek Kiełpikowski. – Bank zaproponował nowy, mniej korzystny dla klienta kredyt. W końcu po dwóch miesiącach zgodził się na zmianę zabezpieczenia, ale pod warunkiem jednorazowej spłaty 10 proc. wartości kredytu. Pieniądze pożyczyła rodzina i w lutym transakcja się zakończyła – wspomina.

Sceptycznie do pomysłu zamiany na większą skalę podchodzi też Adam Henclewski, doradca rynku nieruchomości z poznańskiej agencji Henclewski Nieruchomości.

– Rozwiązanie nie daje klientom możliwości wpływu na lokalizację mieszkań i zmusza ich do wzajemnego akceptowania swoich lokali – zauważa Henclewski. – Oferta jest dobra, tylko gdy proponowana dopłata jest kwotą rynkową oraz jeżeli dla klientów nie ma wielkiego znaczenia lokalizacja i inne szczegóły. Tylko po co ograniczać sobie możliwości wyboru?