Nie dostaniesz odszkodowania, jeśli nie sprawdziłeś działki

[b]RZ: Kiedy można mieć 100 proc. pewności, że działka sprzedawana jako budowlana rzeczywiście jest budowlana, a na dodatek na pewno będzie można na niej wybudować dom jednorodzinny?[/b]

[b]Magdalena Zienkiewicz:[/b] O przeznaczeniu oraz możliwości zabudowy nieruchomości decyduje treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego – oprócz tego, że określają dozwolony charakter zabudowy – wskazują również parametry zabudowy obejmujące powierzchnię zabudowy, jej wysokość, kształt i kąt nachylenia dachu itd.

Przed zakupem działki należy więc wystąpić do gminy o wydanie wypisu i wyrysu z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego potwierdzimy przeznaczenie nabywanej działki.

Jeżeli dla danej działki nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla domu jednorodzinnego. Dopiero posiadanie odpowiedniej decyzji o warunkach zabudowy, zaopatrzonej w klauzulę ostateczności, daje możliwość wystąpienia o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego.

[b]Nie będąc właścicielem ziemi, też można wystąpić o warunki zabudowy?[/b]

Tak, o wydanie takiej decyzji może wystąpić nawet potencjalny nabywca terenu nieposiadający żadnego tytułu do nieruchomości. Dlatego najlepiej najpierw podpisać umowę przedwstępną, w której warunkuje się nabycie działki od uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na dom jednorodzinny.

[b]Czytelnik chce kupić działkę z warunkami zabudowy. Czy ma pewność, że dostanie pozwolenie na budowę na taki dom jak opisany w decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla poprzedniego właściciela?[/b]

Tak, o ile decyzja o warunkach zabudowy jest zaopatrzona w klauzulę ostateczności oraz jeżeli w stosunku do niej nie toczy się jakiekolwiek postępowanie administracyjne lub sądowe, w wyniku którego decyzja ta mogłaby zostać uchylona lub mogłaby zostać stwierdzona jej nieważność.

Przed zakupem działki należy również sprawdzić, czy decyzja o warunkach zabudowy nie wygasła. Może mieć to miejsce w przypadku, gdy dla danej działki uchwalony zostanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, lub gdy inny wnioskodawca uzyskał w stosunku do danej działki pozwolenie na budowę.

[b]Jak się upewnić, że działka, którą chcemy nabyć, nie jest obciążona?[/b]

Wszelkie obciążenia w postaci hipotek oraz służebności, które przechodzą na nabywcę nieruchomości, są ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla danej działki.

Przed zakupem gruntu należy więc sprawdzić treść działu III i IV księgi wieczystej. Dodatkowo należy się upewnić, czy księga wieczysta nie zawiera wzmianek o ewentualnych nierozpatrzonych jeszcze wnioskach o wpis. Jeżeli tak, ich treść można ustalić poprzez wgląd do akt ksiąg wieczystych prowadzonych przez właściwy sąd.

W przeciwieństwie do pozyskiwania odpisów z ksiąg wieczystych dokonanie wglądu do akt ksiąg wieczystych przez potencjalnego nabywcę wymaga uzyskania pełnomocnictwa od właściciela nieruchomości. Pełnomocnictwo nie wymaga żadnej formy szczególnej, wystarczy, że zostanie udzielone przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w zwykłej formie pisemnej i że będzie wskazywało numer księgi wieczystej.

[b]Kiedy nabywca działki będzie musiał zapłacić za zobowiązania zbywcy działki?[/b]

Nabywca nieruchomości może odpowiadać za zobowiązania zbywcy, które są zabezpieczone hipoteką wpisaną do prowadzonej dla danej działki księgi wieczystej.

Dodatkowo kupujący może w niektórych przypadkach ponosić solidarną odpowiedzialność za zobowiązania podatkowe sprzedającego do wysokości nabywanej nieruchomości. Dotyczy to sytuacji, w której sprzedającym jest przedsiębiorca wykorzystujący sprzedawaną działkę na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Zgodnie z ostatnią zmianą przepisów podatkowych potencjalna odpowiedzialność kupującego dotyczy tylko tych zaległości podatkowych sprzedającego, które powstały do końca roku 2008. W celu ustalenia istnienia potencjalnych zobowiązań podatkowych należy wystąpić w trybie art. 306g ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa do właściwego organu podatkowego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych sprzedającego. Kupujący nie odpowiada wówczas za zaległości podatkowe, które nie zostały wykazane w zaświadczeniu. Z takim samym wnioskiem należy wystąpić do gminy w celu ustalenia wysokości ewentualnych zaległości podatkowych sprzedającego z tytułu podatku od nieruchomości.

[b]Służebność przesyłu oraz inne rodzaje służebności obciążające nieruchomość mogą się okazać uciążliwe dla nowego właściciela. Jak się o nich dowiedzieć?[/b]

Wszystkie służebności obciążające nieruchomość powinny być ujawnione w dziale III księgi wieczystej.

[b]Jakie inne kwestie należy sprawdzić przed zakupem działki pod zabudowę jednorodzinną?[/b]

Nabywając działkę z zamiarem jej zabudowy domem jednorodzinnym, należy sprawdzić, czy jest uzbrojona, czyli czy doprowadzone są do jej granic wszelkie niezbędne media (elektryczność, woda, kanalizacja).

Jeżeli działka nie jest w pełni uzbrojona, kupujący powinien ustalić możliwość doprowadzenia mediów do działki oraz oszacować ewentualną odległość od przyłączy i koszty z taką operacją związane.

W niektórych przypadkach będzie to wymagało ustaleń z gestorami poszczególnych sieci. W przypadku braku możliwości doprowadzenia mediów do działki należy wziąć pod uwagę możliwości zastosowania rozwiązań zastępczych i ich koszty – np. przydomowych oczyszczalni ścieków, jeżeli nie jest możliwe doprowadzenie kanalizacji.

Nabywana działka powinna być również sprawdzona pod kątem technicznej możliwości zrealizowania planowanej zabudowy. W tym celu można zlecić specjalistycznej firmie wykonanie badań geotechnicznych gruntu. Pod uwagę należy również wziąć przebieg naziemnych i podziemnych linii elektrycznych oraz innych instalacji, które mogą wpływać na możliwość i miejsce usytuowania domu na działce.

[b]A jeśli się okaże, już po sfinalizowaniu transakcji, że działka, którą kupiliśmy, budowlana jest teoretycznie, ale praktycznie domu postawić się na niej nie da, bo teren jest podmokły albo linie elektryczne wysokiego napięcia znajdują się zbyt blisko, czy wtedy możemy się domagać unieważnienia transakcji lub odszkodowania?[/b]

Nie zawsze. Jeżeli kupujący mógł przy zachowaniu należytej staranności ustalić istnienie przeszkód zabudowy działki zgodnie z jego planami – co ma miejsce m.in. w przypadku widocznych naziemnych linii elektrycznych wysokiego napięcia lub podmokłego terenu – nie będzie on mógł domagać się od sprzedającego unieważnienia transakcji lub odszkodowania.

Jeżeli natomiast sprzedający zapewnił kupującego o braku określonych wad nieruchomości, a dodatkowo odpowiednie oświadczenia sprzedającego zostały zawarte w umowie sprzedaży, wówczas kupujący może dochodzić roszczeń z tytułu wad sprzedanej rzeczy.

Istotna jest więc treść umowy sprzedaży, wiedza kupującego dotycząca stanu technicznego i geologicznego gruntu oraz możliwość – przy zachowaniu należytej staranności – ustalenia przez kupującego istnienia wad nieruchomości przed zawarciem transakcji.

[ramka][b]Warto wiedzieć [/b]

>> Jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania okolicy, w której chcesz kupić działkę pod dom, aby mieć pewność, że będziesz mógł postawić tam budynek jednorodzinny, wystąp o warunki zabudowy jeszcze przed transakcją.

>> Wydanie decyzji o warunkach zabudowy następuje na wniosek, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek wskazanych w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli:– co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana,– działka ma dostęp do drogi publicznej,– działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu planu miejscowego,– istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji,– decyzja jest zgodna z innymi przepisami odrębnymi.[/ramka]

[ramka][srodtytul]Rolne budowlane[/srodtytul]