Im wyższy wkład własny i większe zarobki, tym lepsza oferta banku

[b]RZ: Czy łatwiej dziś dostać kredyt na dom, czy mieszkanie? Którą inwestycję banki uważają za bardziej ryzykowną?[/b]

[b]Arkadiusz Rembowski:[/b] Klienci planujący zakup domu lub mieszkania są traktowani przez banki na takich samych zasadach. Mam tu na myśli identyczne marżę, prowizję, okres spłaty czy zasady dotyczące przedterminowej spłaty. Analizując różnicę pod kątem ewentualnego ryzyka transakcji dla banku, można wskazać, że ten element oceny będzie zależny nie od rodzaju finansowanej nieruchomości, lecz od stopnia jej zaawansowania. Zatem, jeśli mielibyśmy rozróżnić ryzyko pomiędzy np. gotowym domem a mieszkaniem, które ma powstać w budynku, którego poziom zaawansowania jest niski (w trakcie budowy), wówczas większego ryzyka bank upatruje w finansowaniu zakupu mieszkania. W konsekwencji klient będzie zmuszony do czasu zakończenia budowy i wydzielenia mieszkania z budynku do opłacania dodatkowego ubezpieczenia pomostowego. To samo ubezpieczenie będzie płatne również w przypadku zakupu nieruchomości już wybudowanej do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku. Jeśli jednak nieruchomość ma już urządzoną księgę wieczystą, tego kosztu pozbywamy się w krótszym terminie.

Natomiast ze względu na poziom zaawansowania budowy, co głównie dotyczy mieszkań kupowanych od deweloperów, część banków może stawiać warunek w postaci umożliwienia finansowania zakupu tylko wtedy, gdy inwestycja jest ukończona w określonym przez bank procencie – np. w 60 proc.

[b]W przypadku jakiej nieruchomości jest więcej formalności czy wymagań banków?[/b]

Klient, który zamierza kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, będzie musiał dostarczyć niewiele mniej dokumentów niż ten, który nabywa mieszkanie lub dom w trakcie budowy od dewelopera.

Dużym ułatwieniem jest fakt, że deweloper już na etapie oferty lub przy podpisywaniu umowy kredytowej dostarczy wszystkie niezbędne dokumenty, tj. własny KRS, pozwolenie na budowę, pełnomocnictwa osób podpisujących umowę przedwstępną, odpis KW działki, na której realizowana jest inwestycja.

Różnicę w wymaganych formalnościach odczujemy wówczas, gdy sami zamierzamy budować dom i finansujemy nasze przedsięwzięcie kredytem hipotecznym. W takiej sytuacji klient musi zadbać sam o dokumenty, dlatego też ważne jest szczegółowe przedstawienie sytuacji swojemu doradcy, który wskaże wymagane przez bank dokumenty.

[b]Czy prowizje i inne opłaty różnią się w przypadku finansowania domu lub mieszkania, czy zależą raczej od indywidualnej sytuacji klienta?[/b]

Generalnie banki nie różnicują opłat ze względu na rodzaj nieruchomości, choć mogą się zdarzyć specjalne oferty dedykowane klientom nabywającym nieruchomość od dewelopera, z którym bank ustalił szczegółowe warunki współpracy.

[wyimek]Na atrakcyjność oferty kredytowej,w tym wysokość prowizji i marży, wpływają także dochody klienta banku[/wyimek]

Wtedy jednak różnica w ofercie nie wynika z rodzaju nieruchomości, lecz z faktu, że nabywamy ją od danego inwestora, choć w większości de facto są to mieszkania. Głównymi czynnikami różnicującym ofertę dla danego klienta są: jego zaangażowanie w inwestycję, czyli wkład własny, wysokość kredytu, który zamierza zaciągnąć, oraz waluta, o którą się ubiega. Ponadto na atrakcyjność oferty, w tym wysokość prowizji i marży, mogą mieć wpływ dochody klienta (jeśli zadeklaruje chęć przeniesienia comiesięcznych wpływów na rachunek banku, w którym zaciąga kredyt) oraz posiadanie lub wyrażenie zainteresowania zakupem innych produktów finansowych oferowanych przez bank. W szczególności będą to ubezpieczenia, fundusze, lokaty, karty kredytowe i rachunki osobiste.

[b]Szybciej uzyskamy kredyt na dom używany, z drugiej ręki, czy od dewelopera w trakcie budowy?[/b]

Procedura dotycząca analizy wniosku kredytowego i dalszych formalności aż do uruchomienia kredytu przebiega w podobnym czasie, nawet jeśli dany bank będzie wymagał inspekcji swojego specjalisty na budowie. Czynność ta nie zajmuje wiele czasu, zatem, kierując się kryterium czasu przy wyborze nieruchomości, nie musimy się obawiać istotnych różnic.

[b]Jak wysokie – przeciętnie – są kredyty na dom w porównaniu z kwotami pożyczanymi na mieszkanie?[/b]

Kwota zaciąganego kredytu zależy w dużej mierze od lokalizacji. Różnice w cenach pomiędzy małymi i dużymi miastami (pomimo spadków cen od 9 – 15 proc.) są wciąż spore. W Warszawie 200-metrowy dom można kupić za od 1,2 mln zł w górę, w zależności od standardu i położenia.

Natomiast w Słupsku za taki dom zapłacimy od 600 tys. zł w górę.

Mieszkania o powierzchni odpowiadającej wielkości domu przeważnie spełniają wyższe standardy, właściwe dla apartamentów, a to sprawia, że cena mieszkania może być zbliżona do ceny domu.

Z uwagi na fakt, że w ostatnim czasie banki w większości przypadków wymagają zaangażowania wkładu własnego, osoby zaciągające kredyt w walucie obcej wnioskują przeważnie o 80 proc. ceny nieruchomości (domu lub mieszkania), natomiast osoby, które ubiegają się o kredyt w rodzimej walucie, wciąż mogą uzyskać 100 proc. ceny.

[b]

W jakiej walucie zadłużają się kredytobiorcy? Jak się to zmieniło w stosunku do ubiegłego roku?[/b]

Ubiegły rok upłynął pod znakiem kredytów we frankach szwajcarskich. Wpływ na to miały zdecydowanie niższe marże oraz silny złoty, dzięki któremu raty kredytów w CHF były bardzo atrakcyjne.

W związku ze zmianą sytuacji na rynku banki w wielu wypadkach wycofały ofertę kredytów w CHF lub znacznie ją ograniczyły poprzez zwiększenie wymaganych poziomów LTV (relacji wkładu własnego do udzielanej kwoty kredytu) oraz podniesienie marż. Te czynniki oraz słabszy złoty sprawiły, że zdecydowanie bardziej dostępne i zwykle korzystniejsze są kredyty udzielane w rodzimej walucie.

[ramka][b]Warto wiedzieć[/b]

[b]Czy zawsze trzeba mieć dziś działkę, by dostać kredyt na budowę, czy można pożyczyć na 100 proc. przedsięwzięcia?[/b]

>> Teoretycznie nie trzeba być właścicielem działki, by ubiegać się o kredyt budowlany, gdyż bank może sfinansować w ramach jednej decyzji kredytowej zakup działki oraz budowę. Wtedy pierwsza transza udzielonego kredytu zostanie wypłacona na rachunek zbywcy, od którego klient nabywa działkę, a kolejne transze na rachunek klienta, który buduje dom.

>> W praktyce transakcja tego typu może okazać się bardzo trudna, gdyż bank może uznać, że występuje ryzyko ze względu na to, że w chwili wydania decyzji kredytowej pozwolenie na budowę opiewa na nazwisko zbywcy.

>> Z drugiej strony sprzedający, nie mając 100 procent pewności odnośnie do uzyskania kredytu przez kupującego, może mieć opory przed uruchomieniem formalności, mających na celu przeniesienie pozwolenia na budowę na etapie analizy kredytowej.