Burza o zmianę standardów zawodowych

Zła sytuacja ekonomiczna na rynku doprowadziła w drugiej połowie 2008 roku do kłótni między pośrednikami działającymi w Warszawie. Negatywnymi nastrojami, jakie otoczyły stołecznych przedsiębiorców, szybko zarazili się przedstawiciele biur nieruchomości w całej Polsce.

[b]Punktem zwrotnym całej sytuacji było działanie biura Metrohouse.[/b] Aby zachęcić klientów do korzystania ze swoich usług, zarząd firmy zrezygnował z pobierania prowizji od kupującego, jeżeli klient sam znajdzie ofertę za pośrednictwem strony internetowej agencji i się na nią zdecyduje.

– Wiedzieliśmy, że zarówno pośrednicy, jak i ich klienci, powinni się przygotować na duże zmiany pod względem wynagrodzeń biur nieruchomości. Pośrednictwo będzie teraz podążać w kierunku pobierania wynagrodzenia tylko od jednej strony transakcji – mówi Mariusz Kania, prezes zarządu Metrohouse. – Płatność prowizji przez kupującego będzie uzasadniona m.in. w przypadku, gdy pośrednik zostanie zaangażowany w cały proces transakcyjny, począwszy od rozpoznania potrzeb klienta, poprzez poszukiwanie oferty, aż po sfinalizowanie transakcji.

[srodtytul]Złe sformułowanie[/srodtytul]

Działanie, które wydawałoby się rozsądne, wywołało burzę. Pośrednicy powoływali się na standardy zawodowe ogłoszone w 2005 roku, udowadniając, że sposób działania Metrohouse jest nieuczciwy. Skąd takie oceny? – W obecnie obowiązujących standardach zawodowych pośredników są postanowienia, które zakazują reklamowania usługi jako wolnej od wynagrodzenia. W innym miejscu jest również zapis mówiący, że nieetycznym jest reklamowanie swojej usługi jako wolnej od wynagrodzenia, jako jedynej korzyści dla klienta, inaczej mówiąc, jesteśmy najlepsi, bo nie trzeba nam płacić – podkreśla Jerzy Sobański, rzecznik prasowy WSPON.

W tym samym czasie na stronie internetowej biura pojawiły się oferty z napisem „Kupujący nie płaci prowizji”, co krytykowano. – Oczywiście, że w takiej sytuacji przedsiębiorca pobiera prowizję, ale od sprzedającego i jedynie z nim zawiera umowę o sprzedaż nieruchomości. To nie jest pomysł naszych agencji nieruchomości, lecz przez lata wypracowany system na rozwiniętych rynkach nieruchomości, np. w Stanach Zjednoczonych. Tam pośrednik, czyli broker, zawiera umowę jedynie ze sprzedającym, bowiem sprzedać nieruchomość na zrównoważonym rynku jest trudniej, niż kupić. Wymaga to wielu zabiegów marketingowych i związanych z tym kosztów na promocję nieruchomości. Pieniądze od kupującego wpływają na rachunek powierniczy prowadzony przez brokera i z chwilą podpisania umowy przenoszącej własność trafiają do sprzedającego. Ale dostaje on kwotę niższą, bo pośrednik potrąca swoją prowizję, która wynosi zwyczajowo od 5 do 6 proc. od uzyskanej ceny – podkreśla Agnieszka Dąbrowska, dyrektor biura Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Metrohouse nie zrezygnował z kontrowersyjnej akcji, ale by działać zgodnie z prawem, przy każdej ofercie objętej programem „Kupujący nie płaci prowizji” umieścił adnotację, że wynagrodzenie pośrednika ureguluje sprzedający nieruchomość.

[srodtytul]Kryzys zaufania[/srodtytul]

Wrzawa, która pierwotnie skupiła się na jednym biurze nieruchomości, pokazała, że [b]standardy zawodowe pośredników nie są dopasowane do dzisiejszych realiów rynkowych.[/b] Wielu przedsiębiorców zaczęło się obawiać o przyszłość swojego zawodu.

– Problem jest bardzo poważny i jeżeli na poważnie nie zajmiemy się tym zagadnieniem, zawód pośrednika będzie przeżywał bardzo poważny kryzys. Społeczeństwo całkiem odwróci się od biur, gdyż w coraz szerszej świadomości ludzi jest przekonanie, że biura nic nie robią, tylko ściągają prowizję – mówi Zdzisław Bukowski, pośrednik zrzeszony w Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Polski Centralnej.

Pośrednik zauważa, że w Polsce nie ma tradycji sprzedaży nieruchomości przez profesjonalne biura pośrednictwa, czyli sprzedający z własnej woli nie pojawia się w biurze. Agenci muszą w większości zdobywać ofertę od sprzedającego, wychwytując je w portalach internetowych, prasie itp. ofertach sprzedaży.

– Jeżeli klient sprzedający nieruchomość już się pojawi, to często z propozycją bezprowizyjnej obsługi. Gdyby wszystkie biura konsekwentnie takiego klienta odrzucały, może na rynku nastałaby jakaś zmiana. Jednak jest wiele biur, które chwytają każdą nadarzającą się ofertę, łamiąc wszelkie przepisy i standardy – podkreśla Bukowski. – Nasze prawo również mówi, że każda zawarta umowa pośrednictwa musi zawierać wynagrodzenie, a biura zawierają umowy z obiema stronami. Pominięcie wynagrodzenia w umowie z kupującym byłoby łamaniem przepisów.

[srodtytul]Wypatrując zmian[/srodtytul]

W grudniu 2008 roku Jerzy Sobański zapewniał, że niebawem pojawią się nowe standardy zawodowe, które pozwolą na m.in. reklamowanie usług z innym wynagrodzeniem, ale pod pewnymi warunkami wykluczającymi wprowadzenie klienta w błąd. Miało to pozwolić na jednoznaczne zrozumienie systemu opłacania usługi pośrednictwa. Tak się jednak nie stało. Od zapowiedzi przygotowania nowych standardów minęło już pół roku, a na stronach Ministerstwa Infrastruktury dalej ich nie widać. Nie ma też pewności, czy ich wprowadzenie cokolwiek zmieni.

– Zapowiadane zmiany nie są niczym nowym. Te sprawy już od dawna reguluje rynek. Każdy przedsiębiorąca świadczący usługi pośrednictwa ma swój rachunek ekonomiczny, wie ile kosztuje go wykonanie danej czynności i jakie wynagrodzenie uzyska. Klienci mają prawo negocjować proponowane wynagrodzenie w chwili podpisywania umowy, a nie jak to pokazuje praktyka w momencie zapłaty – podkreśla Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

W Polsce korzystanie z usług pośrednika jest dobrowolne. Błeszyński szacuje, że klientami biur nieruchomości jest ok. 30 – 40 proc. osób zainteresowanych transakcjami na rynku. Pozostała część samodzielnie oferuje swoje nieruchomości, korzystając z reklamy w prasie czy darmowych portali internetowych. Do biura nieruchomości zgłaszają się, kiedy ich proces sprzedaży zakończył się fiaskiem. Są też takie osoby, które co prawda zgłaszają ofertę do biura, ale nie po to, by ją od razu sprzedać, raczej by wysondować rynek, stawiając zaporowe ceny.

– Nie należy zapominać również o klientach świadomych niebezpieczeństw, jakie rodzi taka transakcja przeprowadzona przez niedoświadczone osoby. Oni zawsze korzystają z usług biur nieruchomości, niestety stanowią niewielki odsetek klientów – twierdzi Błeszyński. – Z biegiem czasu liczba takich klientów będzie rosła, przyczyni się do tego dynamicznie funkcjonujący rynek oraz zawiłości prawne i podatkowe, jakie na nim rządzą.