[b]Odpowiada Michał Czapliński, licencjonowany zarządca nieruchomości w Warszawie, współautor podręcznika „Księgowość i rozliczenia wspólnot mieszkaniowych”, www.pmgpartner.pl:[/b]
[link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 z późn. zm.; dalej uwl)[/link] nie określa zasad pokrywania kosztów usług i materiałów kupowanych zbiorczo przez wspólnotę, ale konsumowanych bezpośrednio w lokalach. Do tego rodzaju kosztów należy przede wszystkim woda, ciepło i wywóz nieczystości, a w rzadszych przypadkach gaz i energia elektryczna. O ile w odniesieniu do wody i ciepła przepisy odrębnych ustaw (tj. ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków oraz prawa energetycznego) lepiej lub gorzej regulują zasady pokrywania kosztów przez użytkowników lokali w budynkach wielolokalowych, to w odniesieniu do wywozu śmieci takich regulacji nie ma.
Przy ustalaniu wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz indywidualnych lokali stosuje się intuicyjną zasadę, że wysokość zaliczki powinna być powiązana z wysokością kosztów przypadających na lokal. Zasada znalazła poparcie w literaturze oraz orzecznictwie (np. wyrok Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 20 czerwca 1997 r., sygn. akt II CKN 226/97). Praktyczne zastosowanie tej zasady bywa jednak trudne, choć nie w odniesieniu do wody i ciepła, bo możliwy jest pomiar zużycia, który jest podstawą do ustalenia, jakie koszty rzeczywiste wygenerował każdy lokal.
W przypadku śmieci takich możliwości praktycznie nie ma i dlatego ustalanie opłat z tego tytułu jest sprawą dość trudną. Badania przeprowadzone w ramach Mokotowskiego Obserwatorium Kosztów Wspólnot Mieszkaniowych za rok 2007 na próbie 225 wspólnot wykazały silny związek między kosztem wywozu śmieci a ilością zużywanej wody i dość dużą zależność od liczbą mieszkańców. Natomiast związek pomiędzy kosztem wywozu śmieci a liczbą lokali był już dużo słabszy. Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej, gdy lokale w nieruchomości nie są jednego rodzaju, bo różna jest produkcja śmieci w lokalach mieszkalnych, gastronomicznych, biurowych, sklepowych czy garażach. Wniosek jest taki, że ustalanie opłat za wywóz nieczystości jest zawsze obarczone dużą dozą arbitralności.
Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 3 uwl ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zarządu zwykłego, a zatem wymagającą uchwały wspólnoty. Przepis ten odnosi się bezwzględnie do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. W odniesieniu do opłaty za wywóz śmieci sprawa nie jest już oczywista, bo powstają one głównie w lokalach i w tej części nie należą do kosztów nieruchomości wspólnej. Z tego powodu uważa się, że wysokość opłat za wodę, ciepło czy wywóz śmieci zarząd wspólnoty może ustalać samodzielnie, bez uchwały wspólnoty. Z drugiej strony lepiej jest, gdy właściciele mają możliwość wyrażenia poglądu o zasadach finansowania usług kupowanych zbiorczo na rzecz właścicieli lokali przez wspólnotę mieszkaniową, już szczególnie wtedy, gdy trzeba podjąć arbitralne decyzje.
Każda, nawet najbardziej arbitralna decyzja powinna mieć racjonalną podstawę. W przypadku opisywanym przez czytelnika dopatrzyć się można uzasadnienia, że użytkownik posiadający lokal mieszkalny i garaż wnosi opłatę za garaż w ramach opłaty za lokal mieszkalny. Jest to jednak mało przekonujące, bo istnieją śmieci specyficzne dla garaży (np. błoto wwiezione na oponach, najrozmaitsze szpargały gromadzone w garażach). Dlatego zasada opisywana przez czytelnika (równa kwota od każdego lokalu) wydaje się bardziej sprawiedliwa.
