Zbliżyć użytkowanie wieczyste do prawa własności

[b]Rz: Czym się różni wieczyste użytkowanie od własności?[/b]

[b]Tomasz Tatomir:[/b] Sama definicja użytkowania wieczystego znajduje się w księdze drugiej kodeksu cywilnego zatytułowanej „Własność i inne prawa rzeczowe”. Oczywiście już sam tytuł nie pozostawia złudzeń, która regulacja jest ważniejsza.

Główna cecha użytkowania wieczystego to przede wszystkim ograniczenie czasowe, które co do zasady wynosi 99 lat, natomiast gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na taki okres, to ustawodawca przewidział możliwość oddania gruntu na czas krótszy z zastrzeżeniem dolnej granicy na 40 lat. Istnieje również możliwość w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu żądania przedłużenia użytkowania wieczystego na dalszy okres – od 40 do 99 lat.

Najistotniejszy jest fakt, że użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu na zasadach określonych również w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

[b]Ile trzeba zapłacić za użytkowanie wieczyste?[/b]

Pierwsza opłata mieści się w przedziale 15 – 25 proc. ustalonej ceny nieruchomości. Opłaty roczne, których wysokość ustala się według określonej stawki procentowej na podstawie rynkowej ceny nieruchomości gruntowej, uiszcza się, począwszy od roku następnego po roku ustanowienia użytkowania wieczystego, do 31 marca każdego roku z góry za dany rok.

[b]Dlaczego uważa pan, że należy zlikwidować instytucję użytkowania wieczystego?[/b]

Granice uprawnienia do korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego wyznaczane są nie tylko przez ustawę, lecz także przez postanowienia umowy łączącej użytkownika wieczystego z właścicielem. Jeżeli umowa nie regulowałaby zakresu korzystania przez użytkownika wieczystego z terenu, zakres ten należałoby ocenić z uwzględnieniem charakteru użytkowania wieczystego i zasad współżycia społecznego. Użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje np. roszczenie o wprowadzenie zmian. Poza tym instytucja użytkowania wieczystego nie sprawdza się w dzisiejszych realiach, kiedy często ktoś inny jest właścicielem gruntu, a ktoś inny inwestorem obiektu budowlanego.

Kolejny problem stanowi aktualizacja wartości nieruchomości, na której ustanowione jest użytkowanie wieczyste. Do takich aktualizacji dochodzi czasem co rok, ale na ogół rzadziej – co pięć czy dziesięć lat. Decyduje o tym gmina, w której granicach leżą wyceniane nieruchomości. Pomijając aspekt kosztów takich wycen czy też przewagi rocznego nad pięcioletnim okresem przerwy między wycenami, znamienne jest, że opłata za użytkowanie wieczyste wciąż się zmienia.

W ostatnich latach wartości nieruchomości raczej rosły, niż spadały. Rosła więc też opłata za użytkowanie wieczyste. Czasami wzrost ten był drastyczny. Za przykład niech posłużą tutaj zwyżki w niektórych warszawskich dzielnicach, gdzie opłata poszła w górę pięcio – siedmiokrotnie. W Trójmieście nawet kilkusetkrotnie!

[b]Jak zatem systemowo zastąpić prawo użytkowania wieczystego własnością?[/b]

Część ekspertów rozważa przywrócenie tzw. prawa zabudowy, gdzie podmiot, na rzecz którego właściciel nieruchomości ustanowił prawo zabudowy, stałby się właścicielem wzniesionego obiektu z w pełni zbywalnym, dziedzicznym i podlegającym egzekucji prawem. Co korzystne, każdy podmiot mógłby takie prawo ustanowić.

Wprowadzenie takiego rozwiązania może być jednakże trudne dla już istniejących stosunków użytkowania wieczystego. Dlatego właściwsze wydaje się wprowadzenie instytucji, która w jeszcze pełniejszy sposób wyrównywałaby prawa i obowiązki stron omawianego stosunku prawnego.

[b]Dlaczego zniesienie użytkowania wieczystego podniosłoby bezpieczeństwo transakcji?[/b]

Po pierwsze wyeliminowalibyśmy istnienie zróżnicowanych opłat za użytkowanie wieczyste takich samych nieruchomości wyłącznie ze względu na odmiennie wykonane przez rzeczoznawców wyceny czy fakt dokonywania wycen aktualizacyjnych w różnym czasie – z różnicą nawet kilku lat. Podmiot decydujący się na takie „nowe” użytkowanie wieczyste miałby pewność, że prawo gwarantuje mu możliwość zmiany sposobu korzystania. Uprawniony wiedziałby, że swoje prawo na pewno może sprzedać bez zgody właściciela gruntu, rozporządzić nim na wypadek śmierci, a także obciążyć hipoteką.

Nad zmianą przepisów należy dyskutować również dlatego, że w tej chwili uregulowania kodeksowe nie odzwierciedlają rzeczywistości. Dawno minęły czasy, kiedy użytkowanie wieczyste było ustanawiane dla realizacji określonej inwestycji. Nie ukrywajmy również, że nowych praw samorządy starają się nie ustanawiać. Zmiany bezwzględnie są potrzebne, a ich kierunek powinno wytyczać zbliżanie prawa użytkowania wieczystego do prawa własności.

[ramka][srodtytul]Jak zamienić użytkowanie wieczyste we własność[/srodtytul]

>> Na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości pozwala ustawa z 29 lipca 2005 r.

>> Zmiana dokonana między tymi dwoma prawami rzeczowymi jest odpłatna.

>> Wysokość opłat jest uzależniona od wartości prawa użytkowania wieczystego, a ta – od długości okresu użytkowania wieczystego. Do jej ustalenia konieczne jest określenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

>> Ustawodawca przewidział możliwość stosowania bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia. Może o niej decydować wojewoda, jeżeli nieruchomość należy do Skarbu Państwa, bądź rada lub sejmik, jeżeli właścicielem nieruchomości jest jednostka samorządu terytorialnego.

>> Występują bonifikaty 90-proc. przysługujące osobie fizycznej, której dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Dodatkową przesłanką, jaka musi zostać tutaj spełniona, jest przeznaczenie nieruchomości – musi być zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę.