Uwłaszczeni spółdzielcy skazani na spółdzielnię

W jednej z krakowskich spółdzielni mieszkaniowych powstała wspólnota. Znalazła ona licencjonowanego zarządcę i powierzyła mu gospodarowanie budynkiem. To nie podobało się władzom spółdzielni. Nie płaciły zaliczek wspólnocie, nie uznały także nowego zarządcy. To my, a nie on, powinniśmy zarządzać – twierdziły.

[srodtytul]Perypetie sądowe[/srodtytul]

[b]Konflikt znalazł finał w sądzie i przeszedł przez wszelkie możliwe instancje. Dwie pierwsze przyznały rację wspólnocie, a Sąd Najwyższy – spółdzielni (sygn. III CSK 218/06)[/b].

SN uznał, że samo powstanie wspólnoty nie uprawnia jeszcze do powierzenia zarządu nieruchomością wspólną innemu, profesjonalnemu podmiotowi. Wspólnotą powinna zarządzać nadal spółdzielnia.

– [b]Ostatnią deską ratunku jest więc wyrok Trybunału Konstytucyjnego [/b]– uznał adwokat Mariusz Nowak, pełnomocnik wspólnoty. Ta wystosowała zatem skargę konstytucyjną (czeka na rozpatrzenie). Według wspólnoty przepisy nadmiernie ingerują w prawo własności, którego podstawową cechą jest uprawnienie do swobodnego z niego korzystania. W wypadku współwłasności zakres tego uprawnienia określa art. 206 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link].

[srodtytul]Argumenty za wspólnotą[/srodtytul]

Zgodnie z nim, każdy ze współuprawnionych ma prawo do korzystania z rzeczy w takim zakresie, w jakim daje się pogodzić z korzystaniem z niej przez innych. Poza tym art. 12 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] mówi, że każdy właściciel ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. A to oznacza, że mają oni prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.

Nie może też być tak, że jeden właściciel (w tym wypadku spółdzielnia) ma więcej uprawnień od pozostałych. Godzi to w konstytucyjną zasadę ochrony prawa własności. Zarzuty zawarte w skardze konstytucyjnej dotyczą art. 25 i 27 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link] w takim zakresie, w jakim narzucają wspólnocie mieszkaniowej przymusowy zarząd spółdzielni (pierwszy przepis został już uchylony i zastąpiony przez inny, drugi – obowiązuje).

Kwestia ta nie straciła nic a nic na aktualności. Dwa lata temu zmieniły się bowiem przepisy dotyczące wykupu mieszkań w spółdzielniach mieszkaniowych na bardziej atrakcyjne. Dzięki temu wiele osób się uwłaszczyło.

[srodtytul]Bierni właściciele[/srodtytul]

– Powstała chora sytuacja. Są właścicielami, a pozostają skazani na spółdzielnię – uważa Elżbieta Tutak, prezes Marokańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Warszawie. Uwłaszczeni mogą cokolwiek zmienić dopiero wtedy, kiedy połowa udziałów w nieruchomości wspólnej będzie należała do nich. Mają wówczas możliwość podjęcia decyzji, że stosuje się do nich ustawę o własności lokali. Oznacza to, że dopiero wtedy mogą powołać nowy zarząd. Nie wcześniej. Tymczasem wspólnota z mocy prawa powstanie w nieruchomości spółdzielczej dopiero, gdy wszyscy się w niej uwłaszczą. W praktyce rzadki to przypadek.