Jak dostać kredyt na mieszkanie w kryzysie

[srodtytul]Nie dostaniesz pieniędzy na początku budowy[/srodtytul]

[b]Aleksander Paszyński Dom Kredytowy Notus:[/b]

Dziś banki wyznają taka zasadę: im mniejsze zaawansowanie inwestycji, tym trudniej jest uzyskać finansowanie takiej nieruchomości. Część banków nie będzie chciała kredytować projektów o zaawansowaniu mniejszym niż 50 proc., część będzie wymagała nawet 70-proc. wykonania budynku. Warto pamiętać, że tak jak oceniani są poszczególni klienci, tak banki biorą pod lupę projekty deweloperskie.

Jeśli chodzi o wkład własny, zdecydowana większość banków wymaga standardowo 20-proc. wkładu własnego. Jeżeli chodzi o pełne finansowanie nieruchomości, to wybór banków mamy dość ograniczony. W przypadku kredytów walutowych tak naprawdę na rynku liczy się tylko oferta Deutsche Banku.

Kiedy rozważamy zadłużenie się w złotych, mamy większy wybór ofert. Banki nalegają też na wykupienie dodatkowego ubezpieczenia brakującego wkładu własnego (ok. 3,5 proc. od brakujących 20 proc.) oraz wyższej marży bankowej.

Potencjalni kredytobiorcy powinni pamiętać, że dziś banki bardziej restrykcyjnie podchodzą do oceny ryzyka kredytowego, co dla klientów oznacza znacznie wyższe w stosunku do zeszłego roku marże kredytowe. Dodatkowo banki znacznie mniej chętnie podejmują negocjacje, jeżeli chodzi o ich zmianę.

[srodtytul] Nie każdy bank pożyczy na mieszkanie handlowcowi[/srodtytul]

[b]Patrycja Skotnicka doradca Expander Prestige:[/b]

W związku z kryzysem banki podwyższyły wymogi co do wysokości minimalnego dochodu, przy jakim są gotowe udzielić kredytu. Ponadto zaostrzyły sposób obliczania zdolności kredytowej, przez co osoba o określonych dochodach uzyska obecnie kredyt na znacznie niższą kwotę niż przed kryzysem. Zwiększyły również wysokość wymaganego wkładu własnego.

W przypadku kredytów w złotych w około połowie banków wciąż jeszcze istnieje możliwość uzyskania kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Dla kredytów walutowych większość banków wymaga 20 – 30-proc. wkładu własnego. Pozostało oczywiście jeszcze kilka banków, które udzielają kredytów walutowych na 100 proc. wartości nieruchomości. Na taki kredyt mają jednak szansę tylko osoby o bardzo wysokiej zdolności kredytowej. Zaciągając kredyt przy wkładzie własnym mniejszym niż 20 proc., należy jednak liczyć się z tym, że kredyt będzie droższy. Przede wszystkim w takich przypadkach wyższe jest oprocentowanie kredytu. Marża jest bowiem podwyższana o kilkadziesiąt punktów bazowych. W rezultacie w ciągu kilkudziesięciu lat spłaty kredytobiorca spłaci znacznie więcej odsetek niż osoba, która posiada wkład własny. Ponadto banki wymagają opłacania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jeśli ktoś nie ma umowy o pracę na czas nieokreślony, to bank może przyjąć dochody np. z umowy na czas określony, z umowy o dzieło czy z działalności gospodarczej. W każdym z tych przypadków musi być jednak udokumentowana ciągłość i stabilność dochodu oraz określony czas jego uzyskiwania.

Czym charakteryzują się kryzysowe oferty kredytów hipotecznych w porównaniu z tymi sprzed roku? Podstawową różnicą jest wysokość marż oraz zdolności kredytowej. Podczas gdy przed rokiem przeciętna marża kredytu w złotych wynosiła 1 pkt proc., to obecnie jest to aż 2,8 proc. Przeciętny poziom oprocentowania jest jednak podobny jak przed rokiem (7,51 proc. przed rokiem, a 7,43 proc. obecnie) ze względu na spadek stawki bazowej (WIBOR). Podobnie wygląda sytuacja w przypadku kredytów walutowych. Marże są znacznie wyższe, a oprocentowanie jest niższe ze względu na spadki stawek bazowych.

Znacznie spadła również zdolność kredytowa. Podczas gdy przed rokiem czteroosobowa rodzina o dochodach 3,5 tys. zł netto mogła uzyskać kredyt w złotych w wysokości 272 tys. zł, to obecnie jest to 206 tys. zł. Spadki zdolności nastąpiły również w przypadku kredytów walutowych. Jeśli ktoś w przeszłości opóźniał się ze spłatą rat, to obecnie może mieć problem z uzyskaniem nowego kredytu. Nie będzie łatwo także w przypadku osób, które nie mają jeszcze żadnej historii kredytowej.

Warto też zwrócić uwagę, że potencjalni kredytobiorcy mogą mieć problem z finansowaniem mieszkania na wczesnym etapie inwestycji, jak również nietypowych nieruchomości – np. domu z bali. Prawie niemożliwe dziś jest również zdobycie kredytu na zakup nieruchomości zabytkowej.

Coraz częściej banki dodatkowo weryfikują wyceny rzeczoznawcy. Może to powodować obniżenie przez bank wartości nieruchomości, a więc i kwoty udzielonego kredytu. Dlaczego banki odmawiają klientom pożyczenia pieniędzy? Podstawowym powodem odmownej decyzji jest brak zdolności kredytowej. Nie każdy bank jest gotów przyjąć uzyskiwane przez klienta premie i prowizje w całości. W rezultacie dochód brany do obliczania zdolności kredytowej niekiedy może być znacznie niższy od dochodu rzeczywistego.

Kolejną przyczyną jest niestabilność dochodów. Niemile widziane są bowiem zawody związane ze sprzedażą. Niektóre banki mają listę branż, które w czasie kryzysu są najbardziej zagrożone. Odmowy niekiedy wiążą się również z tym, że deweloper nie jest akceptowany przez bank. Banki obawiają się bowiem upadków deweloperów i zwracają szczególną uwagę na tych, którzy mają straty z działalności.

[srodtytul]Miałeś wpadkę, zapomnij o kredycie[/srodtytul]

[b]Krzysztof Oppenheim doradca Oppenheim Enterprise:[/b]

Aby dostać dziś kredyt, potrzebne są: wykazanie zdolności kredytowej (według kryteriów obowiązujących w danym banku) oraz dobra historia kredytowa, czyli brak wpadek w spłatach wcześniejszych zobowiązań, które pozostawiły ślad w Burze Informacji Kredytowej.

Banki postawiły dziś kredytobiorcom dużo wyżej poprzeczkę odnośnie zdolności kredytowej. Są też zdecydowanie mniej elastyczne – właściwie umarły już tzw. kredyty na oświadczenie (klient, wpłacając ze środków własnych określoną kwotę na zakup mieszkania, mógł złożyć oświadczenie o uzyskiwanym dochodzie, bez konieczności udokumentowania tegoż).

Jeśli chodzi o wkład własny, to wbrew panującej w mediach opinii kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości jest dość łatwy do uzyskania. W swojej ofercie ma taki produkt co najmniej pięć banków. Jest to jednak kredyt wyżej oprocentowany w porównaniu z ofertą z wkładem własnym (średnio o ok. 0,5 proc.), co banki na ogół określają na 20 proc. wartości nieruchomości. Do tego dojdzie także koszt ubezpieczenia obniżonego wkładu własnego.

Natomiast jeśli chodzi o dochody kredytobiorcy, niemal każda forma uzyskiwania dochodu – o ile nie jest to dochód sezonowy lub „świeży”, czyli z krótką historią – daje możliwość skutecznego ubiegania się o kredyt. A więc także działalność gospodarcza (w tym także kiedy rozliczamy się z urzędem skarbowym poprzez ryczałt lub kartę podatkową), umowy o dzieło, umowy-zlecenia, kontrakty menedżerskie, dochody z najmu – w każdym z tych przypadków kredyt można uzyskać.

Kupując dziś mieszkanie za pieniądze banku, należy pamiętać, że wydłużył się znacznie czas oczekiwania na decyzję kredytową – nierzadko czeka się miesiące lub dłużej.

Oczywiście kredyty są teraz znacznie droższe – przed kryzysem można było uzyskać bez problemu kredyt z marżą poniżej 1 proc., a obecnie przeważają oferty z marżą na poziomie ok. 3 proc. (w zależności od kwoty wkładu własnego).

Są obecnie banki, które wpadły na pomysł, aby nie kredytować mieszkań z wielkiej płyty lub z rynku pierwotnego we wczesnej fazie budowy. Ale przecież w takiej sytuacji możemy pójść do innego banku, gdzie takich ograniczeń nie ma.

[srodtytul]Musisz zarabiać więcej niż rok temu[/srodtytul]

[b]Bartłomiej Samsonowicz analityk Comperia.pl:[/b]

Osoba starająca się o kredyt hipoteczny w obecnych czasach powinna posiadać nieposzlakowaną historię kredytową. Każda najmniejsza rysa na kredytowym życiorysie może przekreślić szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego. Nawet opóźnienia w spłacie niewielkich zobowiązań sprzed kilku lat mogą być dla banku dyskwalifikujące. Poza tym większość banków zacieśniła wymagania dotyczące sytuacji finansowej ubiegających się o kredyt klientów. Chcąc być pewnym otrzymania kredytu, należy zarabiać więcej niż jeszcze rok temu.

Banki nadal jednak akceptują różne źródła uzyskiwania dochodów. O kredyt mogą się ubiegać zarówno osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony, jak i osoby zatrudnione na umowę czasową. Co więcej, na kredyt mogą liczyć nawet osoby rozliczające się ze swoim pracodawcą na zasadach umowy o dzieło lub umowy-zlecenia. Dostęp do kredytowania mają również osoby prowadzące działalność gospodarczą.

W przypadku umowy o pracę na czas nieokreślony zazwyczaj wystarczającym potwierdzeniem wysokości dochodów jest zaświadczenie o zatrudnieniu wystawione przez pracodawcę. Jeśli nie mamy stałej umowy o pracę, bank może od nas żądać dodatkowych dokumentów potwierdzających nasze dochody. Gdy porównamy obecne oferty kredytów hipotecznych z ofertami zeszłorocznymi, najbardziej widoczną zmianą jest znaczący wzrost marż kredytowych. Marże we wszystkich walutach wzrosły ponaddwukrotnie, co dla nowych klientów oznacza znacznie wyższe koszty obsługi zobowiązań kredytowych. Widoczną zmianą w stosunku do ubiegłego roku jest znacznie uboższa oferta kredytów walutowych. Spośród 15 banków oferujących jeszcze do niedawna kredyty walutowe dzisiaj pozostało już tylko sześć instytucji. Ograniczając ryzyko działalności kredytowej, banki zrezygnowały także z najdłuższych okresów kredytowania. Kredyty na 45 czy 50 lat są już dzisiaj tylko wspomnieniem. Podobny los spotkał kredyty na kwoty przewyższające wartość zabezpieczenia. Spadające ceny nieruchomości zmusiły banki do wycofania ze swoich ofert kredytów na 110 czy 130 proc. wartości nieruchomości.

Pomimo kryzysowej sytuacji na rynkach finansowych na razie banki nie wycofują ze swoich ofert kredytów na mieszkania z rynku pierwotnego czy mieszkania z wielkiej płyty.

Jak dostać kredyt na mieszkanie w kryzysie? Przede wszystkim trzeba zmaksymalizować swoją zdolność kredytową. Warto zrezygnować z kart kredytowych czy limitów w rachunku osobistym. Postarajmy się też uregulować zobowiązania finansowe wynikające ze spłaty drobnych kredytów gotówkowych czy popularnych zakupów na raty. Mogą sprawić, że nie dostaniemy kredytu na mieszkanie.

[srodtytul] Bank zaniży wartość mieszkań z wielkiej płyty[/srodtytul]

[b] Justyna Niedzielska ekspert ds. finansów osobistych portalu Inwestycje.pl:[/b]

W czasach kryzysu banki nie chcą finansować 100 proc. wartości nieruchomości, a klienci muszą się liczyć z koniecznością posiadania wkładu własnego. Instytucje finansowe uważniej niż zwykle przyglądają się potencjalnym kredytobiorcom i starannie badają ich zdolność kredytową (stabilność zatrudnienia, poziom dochodów). Bardziej rygorystycznie wybierają nieruchomość, która ma być kredytowana. Mogą ponadto żądać dodatkowych zabezpieczeń, np. ustanowienia hipoteki na innej nieruchomości lub poręczenia spłaty kredytu.

Osoba, która nie spełni tych wymogów, może mieć problem z uzyskaniem kredytu. Znikome szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku ma ponadto klient z niejasną przeszłością kredytową oraz taki, który z innego powodu jest dla banku niewiarygodny.

Czasy, kiedy bez większych przeszkód można było zadłużyć się na 100 proc. (a nawet więcej) wartości nieruchomości, minęły raczej bezpowrotnie. Część banków całkowicie wycofała z oferty kredyty bez wkładu własnego. Pozostałe instytucje znacznie utrudniły klientom dostęp do tego typu kredytów, m.in. poprzez podwyższenie progu dochodów wymaganego podczas ubiegania się o finansowanie. Bardzo często warunkiem uzyskania kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości jest ustanowienie dodatkowego prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu, np. ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.

Nie można zapominać, że kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości jest droższy – im niższy wkład własny, tym wyższa marża, a co za tym idzie – wyższe oprocentowanie, czyli koszt kredytu hipotecznego. Przykładowo: w Polbanku marża kredytu na 300 tys. zł bez wkładu własnego wynosi 3,80 proc., a w przypadku kredytu na tę samą kwotę i wniesienia 35-procentowego wkładu własnego marża jest niższa o 0,40 p.p. i wynosi 3,40 proc.

Osoby zatrudnione na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony najczęściej zyskują dziś zdolność kredytową po trzech miesiącach od dnia podpisania umowy (w niektórych bankach już po miesiącu). W przypadku umowy o pracę na czas określony klient standardowo może się ubiegać o kredyt po trzech miesiącach od dnia podpisania umowy, która nie może wygasnąć szybciej niż za sześć miesięcy.

Jeżeli potencjalny kredytobiorca pracuje na podstawie umowy o dzieło lub zlecenia, zdolność kredytową uzyska po sześciu miesiącach od dnia podpisania umowy. Jeśli natomiast czerpie dochody z najmu – może ubiegać się o kredyt po 12 miesiącach od dnia podpisania takiej umowy. Warto podkreślić, że w czasach kryzysu banki bardziej rygorystycznie wybierają nieruchomość, która ma być kredytowana. Najmniej chętnie udzielają kredytów na mieszkania, których budowa nie została jeszcze rozpoczęta, lub budynki o zaangażowaniu budowy mniejszym niż 50 proc. Instytucje finansowe niechętnym okiem patrzą również na kredytowanie nieruchomości budowanych przez mało znanego dewelopera oraz nieruchomości, z których korzysta się sezonowo (np. domków letniskowych). Część banków zaniża ponadto wartość mieszkań z wielkiej płyty.

[ramka]Warto wiedzieć

[b]Odmowa czy decyzja warunkowa [/b]

• Banki wcale nie muszą wydawać negatywnych decyzji, jeśli nie chcą udzielić kredytu. Najczęściej wydają warunkową decyzję pozytywną.

• Oznacza to, że udzielenie kredytu będzie możliwe po spełnieniu dodatkowych warunków, takich jak np. przedstawienie dodatkowego zabezpieczenia kredytu.

• Coraz częściej zdarza się również, że banki wydają pozytywną decyzję kredytową, ale na kwotę niższą od pierwotnie wnioskowanej przez klienta. Jeśli taka kwota nie zadowala potencjalnego kredytobiorcy, jest on zmuszony do wycofania się z transakcji zakupu nieruchomości i zrezygnowania z kredytu.

• Spadek liczby udzielonych kredytów o ponad 50 proc. w pierwszym kwartale 2009 roku w porównaniu z analogicznym czasem w ub.r. pozwala przypuszczać, że liczba osób, które mają problemy z uzyskaniem kredytu, znacznie wzrosła w porównaniu z sytuacją sprzed roku.

[i]źródło: Comperia.pl [/i][/ramka]