Ceny z hossy, a oczekiwania z bessy

– Nie zazdroszczę dziś rzeczoznawcom majątkowym. Wydawanie jakichkolwiek uogólnionych sądów o wartościach nieruchomości komercyjnych w Polsce przy obecnym rynku – czyli w sytuacji, kiedy aktywność inwestorów prawie całkowicie zanikła – jest ogromnym wyzwaniem – komentuje Joanna Kowalska-Szymczak, dyrektor doradztwa inwestycyjnego w DTZ.

Zgadza się z tą opinią Piotr Bojar z Pricewaterhouse-Coopers Real Estate.

– Obecna sytuacja rynkowa z pewnością stanowi wyzwanie dla rzeczoznawców majątkowych, gdyż uzyskiwane przez nich wartości mogą mieć bardzo duży wpływ na działalność wielu firm, również tych niezwiązanych bezpośrednio z sektorem nieruchomości. Chodzi to u wyceny dla potrzeb sprawozdawczości finansowej czy zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy – podkreśla Piotr Bojar.

[srodtytul]Bez twardych dowodów[/srodtytul]

Joanna Kowalska-Szymczak zwraca uwagę, że zgodnie z ogólnie przyjętymi definicjami określenie wartości nieruchomości jest opinią eksperta o możliwej do osiągnięcia cenie nieruchomości na rynku płynnym, czyli takim, który dostarcza twardych dowodów w postaci aktów notarialnych i rzeczywistych przepływów pieniężnych między stronami transakcji.

Tymczasem w Polsce nie można mówić o żadnej płynności. Wartość pięciu transakcji zawartych w pierwszej połowie 2009 roku (patrz tabela powyżej) to zaledwie 14 proc. całkowitej wartości rynku w 2008 roku albo 5 proc. wolumenu transakcji w rekordowym w Polsce roku 2006 – wynika z danych DTZ.

– Co znaczące, z owych pięciu transakcji zamkniętych od stycznia 2009 r. zaledwie jedna była w całości negocjowana i uzgadniana w roku bieżącym. Wszystkie pozostałe były tylko formalnie przypieczętowane, a zatem w znikomym stopniu odzwierciedlają przekonania inwestorów o aktualnym rynku nieruchomości komercyjnych – zwraca uwagę Joanna Kowalska-Szymczak.

[srodtytul]Porównanie stóp[/srodtytul]

Co w takim razie mówią o rynku toczące się obecnie negocjacje? Według ekspertów potwierdzają przede wszystkim kolosalną rozbieżność między oczekiwaniami stron potencjalnej transakcji.

– Sprzedający usilnie trzymają się poziomu transakcji z zeszłego roku, w czym utwierdzają ich oficjalne komunikaty o sfinalizowanych ostatnio zeszłorocznych transakcjach typu forward purchase [czyli takich, w których umowę zawiera się w trakcie planowania lub budowy, ale płaci się po oddaniu nieruchomości do użytku – red.]. A kupujący, w przeważającej większości fundusze międzynarodowe, porównują polskie stopy kapitalizacji z tymi, które oferuje dziś Londyn albo Paryż. Jeśli w dobrych dzielnicach Paryża czy Londynu można kupić przy stopie 8 proc. biurowiec klasy A wynajęty na 20 lat, Warszawa ze stopą kapitalizacji 7 proc. dla biur wynajętych na pięć lat wypada raczej blado. Takie podejście to jednak wylewanie dziecka z kąpielą: o ile bowiem wysokość stopy kapitalizacji determinuje oczekiwany zwrot inwestora, o tyle nie odzwierciedla prawidłowo długoterminowej perspektywy wzrostu rynku, który w przeciwieństwie do Londynu i Paryża u nas będzie większy przez długie lata – podkreśla Joanna Kowalska-Szymczak.

Jak zatem wyceniać nieruchomości w kryzysie?