Gdy rozpoczęto rozbiórkę, opodatkowany jest już tylko grunt pod zabudowę

[b]– Na posiadanej przez spółkę z o.o. działce przeznaczonej pod zabudowę znajduje się budynek gospodarczy. Nieruchomość ta była w 1999 r. wniesiona do spółki aportem.

W czerwcu 2009 r. spółka uzyskała decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę tego budynku. W lipcu zaistniała możliwość sprzedaży tej nieruchomości osobie prywatnej. Czy sprzedaż ta może korzystać ze zwolnienia z VAT? – pyta czytelnik Dobrej FIRMY.[/b]

Jeżeli rozbiórka nie została rozpoczęta, to dostawa tego budynku wraz z gruntem, mimo decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, może korzystać ze zwolnienia z VAT. Jeżeli rozbiórkę rozpoczęto, to przedmiotem dostawy będzie już tylko grunt niezabudowany (przeznaczony pod zabudowę) opodatkowany według stawki 22 proc.

[srodtytul]Grunt opodatkowany tak jak budynek[/srodtytul]

W razie dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wynika to z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT. Zatem stawka VAT dla sprzedaży całej nieruchomości (w tym gruntu) zależy od stawki dla dostawy znajdującego się na tym gruncie budynku czy budowli lub ich części.

[srodtytul]Kiedy stosuje się zwolnienie[/srodtytul]

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów (warunku tego nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat – art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

W 1999 r. aport był zwolniony z VAT, tak więc spółce nie przysługiwało odliczenie VAT z tytułu nabycia nieruchomości w tej formie. Przyjmując, że spółka nie poniosła stosownych wydatków na jego ulepszenie (wynoszących co najmniej 30 proc. wartości początkowej), to zasadniczo dostawa tej nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT.

[srodtytul]Jeśli rozbiórka się nie rozpoczęła[/srodtytul]

Jednak spółka ma już decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę tego budynku. Jeżeli rozbiórka jeszcze się nie rozpoczęła, to sprzedaż tej nieruchomości nadal podlega zwolnieniu z VAT. Nadal bowiem przedmiotem sprzedaży jest budynek wraz z gruntem.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towarami są budynki i budowle lub ich części, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Według z kolei definicji zawartej w objaśnieniach wstępnych do [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80104]rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (DzU nr 112, poz. 1316 ze zm.)[/link] budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane na potrzeby stałe, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Przyjmując zatem, że nie rozpoczęły się prace rozbiórkowe i nadal spełnione są wymogi powyższej definicji, to sprzedaż tego budynku wraz z gruntem będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Potwierdza to [b]interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 16 lutego 2009 r. (IPPP3/443-225/08-2/RK)[/b]. Czytamy w niej: „(…) dopóki na gruncie posadowione są budynki spełniające definicję zwartą w PKOB, transakcja sprzedaży mająca za przedmiot grunt oraz budynki podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Nie ma przy tym znaczenia, czy w odniesieniu do budynków zostanie przed transakcją wydane pozwolenie na ich rozbiórkę. W tym kontekście podkreślić należy, że wydanie pozwolenia na rozbiórkę nie oznacza nakazu rozpoczęcia rozbiórki. Opisane w stanie faktycznym budynki są w dobrym stanie technicznym i w przypadku podjęcia takiej decyzji nabywca gruntu oraz budynków mógłby wykorzystać budynki do prowadzenia działalności gospodarczej. Wymaga podkreślenia, że przepisy ustawy o VAT nie uzależniają zwolnienia z VAT transakcji od tego, jaka jest relacja wartości pomiędzy budynkami oraz gruntem.

Ponadto przepisy ustawy o VAT nie przewidują wyłączenia stosowania zwolnienia z podatku w sytuacji, gdy budynek posadowiony na gruncie jest przeznaczony do rozbiórki. Wobec braku stosownych regulacji przyjąć należy, że w sytuacji gdy na gruncie znajduje się budynek spełniający definicję zwartą w PKOB, transakcja dotycząca budynku oraz gruntu podlegać będzie zwolnieniu z podatku (jeżeli spełnione są przesłanki zwolnienia), także w sytuacji gdy budynek zostanie następnie wyburzony przez nabywcę”.

[srodtytul]Gdy przystąpiono do prac rozbiórkowych[/srodtytul]

Jeśli rozpoczęły się już prace rozbiórkowe, to przedmiotem sprzedaży będzie tylko grunt niezabudowany (przeznaczony pod zabudowę) opodatkowany według stawki 22 proc. W związku z rozbiórką nie będzie bowiem spełniona definicja budynku. Na ten temat wypowiedziała się Izba Skarbowa w Warszawie w [b]interpretacji z 16 lutego 2009 r. (IPPP3/443-225/08-3/RK)[/b]: „przedmiotem dostawy nie będzie grunt zabudowany budynkami, lecz nieruchomość niezabudowana. Bowiem przed zawarciem umowy sprzedaży prace rozbiórkowe budynków zostaną rozpoczęte, co będzie skutkowało tym, iż nie będą to budynki, o których mowa w PKOB”.

Izba zgodziła się ze stroną przedstawiającą swoje stanowisko następująco: „Zgodnie z art. 42 ust 2 ustawy Prawo budowlane kierownik rozbiórki jest zobowiązany prowadzić dziennik budowy lub rozbiórki, umieścić na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablicę informacyjną oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia; odpowiednio zabezpieczyć teren budowy (rozbiórki).

Zabezpieczenie terenu rozbiórki ma na celu zamknięcie terenu, na którym prowadzona jest rozbiórka, przed wstępem osób nieupoważnionych. Po zabezpieczeniu terenu na terenie prowadzenia rozbiórki powinny przebywać wyłącznie osoby upoważnione do uczestniczenia w pracach rozbiórkowych lub osoby uprawnione do kontrolowania tych prac.