Wiosną drożej nawet o 15 procent

Deweloperzy mieszkań proponują: teraz kupisz M – dostaniesz garaż za darmo, czasem nawet samochód, wykończenie lokalu, wyposażenie kuchni czy 10 proc. upustu ceny wywoławczej. Ich śladem idą też deweloperzy i właściciele budynków biurowych. Dawno nie byli tak otwarci na potrzeby klientów jak teraz.

– Deweloperzy są dziś bardziej aktywni, jeśli chodzi o ulgi dla najemców. Standardowo przy wynajmie powierzchni biurowych obejmują one czasowe zwolnienie z opłat za czynsz najmu oraz pomoc finansową przy wykończeniu biura. Dodatkowo właściciele budynków proponują współfinansowanie lub zakup wyposażenia do wynajmowanej powierzchni – przyznaje Karol Klin z CB Richard Ellis Polska.

– Rynek zmienił się na korzyść klienta. Wynajmujący godzą się na dodatkowe ustępstwa. Jeżeli właścicielowi zależy na kliencie, z pewnością podejmie negocjacje – twierdzi Edyta Strzebońska z Ober-Haus.

[srodtytul]12 miesięcy wakacji[/srodtytul]

Oprócz wspomnianych ulg Jakub Marszałek z firmy Cushman & Wakefield wymienia też coraz częściej spotykane zwolnienia z czynszu za miejsca parkingowe.

– Poza tym zachęty mogą być rozszerzone o kontrybucję finansową, którą najemca może przeznaczyć nie tylko na wyposażenie nowego biura, ale i na przeprowadzkę. Wynajmujący może również zwiększyć budżet na aranżację powierzchni najmu lub wręcz wykonać biuro pod klucz na swój koszt. Ponadto najemca może w pewnych przypadkach umieścić za darmo swoje logo na fasadzie budynku – wylicza Jakub Marszałek.

Natomiast Edyta Strzebońska podkreśla, że najczęściej oczekiwaną przez najemców zachętą jest ulga finansowa. – Zwolnienia z czynszu obniżają efektywną stawkę za najem nawet o 20 – 30 proc. w porównaniu z bazową – mówi. Przyznaje też, że umieszczanie logo najemcy na fasadzie budynku to cenny bonus, bo jest widoczną i długoterminową reklamą.

Jak dużo można dziś zaoszczędzić? Zdaniem Roberta Karniewskiego z firmy Colliers International firmy, które zdecydują się dziś na przeprowadzkę do nowego biura, mogą oczekiwać wyjątkowo atrakcyjnych ofert. – W zależności od rynku i sytuacji konkretnego budynku można wynegocjować nawet do 12 miesięcy wakacji czynszowych. Z kolei renegocjacje obecnej umowy najmu mogą przynieść korzystne zmiany nawet na 1,5 roku czy 2 lata przed jej zakończeniem. Poza tym negocjacjom cenowym na tak elastycznym rynku podlegają dziś nawet opłaty eksploatacyjne – zapewnia Robert Karniewski.

[srodtytul]Wskaźniki i plotki[/srodtytul]

W jakiej sytuacji najłatwiej wynegocjować niższy czynsz czy inne bonusy – na początku budowy, przed jej rozpoczęciem, gdy budynek jest straszy i opuścili go najemcy czy gdy jest nowy, a np. zostało tylko piętro do wynajęcia?

– Ponieważ dziś jednym z istotnych warunków otrzymania finansowania z banku jest podpisanie umowy najmu typu pre-let (czyli przed rozpoczęciem inwestycji), deweloperzy są skłonni dawać znaczne upusty firmom, które na wczesnym etapie projektu podpiszą z nimi umowę najmu. Natomiast wraz z postępem na budowie i przy komercjalizacji budynku możliwości uzyskania rabatu zaczynają się zmniejszać – uważa Jakub Marszałek.

Także Robert Karniewski zwraca uwagę, że nawet mała firma może uzyskać bardzo korzystne warunki najmu na etapie, gdy inwestor zbiera grupę najemców niezbędną do uruchomienia finansowania bankowego.

– Oznacza to, że firma, która będzie pierwszym najemcą i wynajmie na przykład 2 tys. metrów, może mieć dużo lepszą średnią stawkę czynszu niż kolejny najemca na 5 tys. metrów. Podobna sytuacja może dotyczyć biurowców przeznaczonych na sprzedaż. Gdy inwestor zostaje z 15 – 25 procentami wolnej powierzchni, której wynajem jest konieczny do spełnienia wszystkich warunków do sprzedaży biurowca, wówczas na tym etapie też jest w stanie zaoferować większe zachęty w zakresie cen i okresu zwolnienia z czynszu – tłumaczy Karniewski.

Także zdaniem Karola Klina, najłatwiej uzyskać atrakcyjne oferty przy wynajmie przed rozpoczęciem budowy projektu. Wtedy też właścicielowi zależy na uzyskaniu finansowania bankowego – wyjaśnia Klin.

Z kolei Jakub Marszałek zwraca uwagę, że generalnie problemy z wynajęciem biur mogą się wiązać ze słabszą lokalizacją inwestycji czy też niższym standardem budynku w porównaniu z konkurencyjnymi obiektami, opuszczeniem budynku przez głównego najemcę czy też relatywnie wyższymi czynszami lub wyższymi kosztami pozaczynszowymi w danym budynku.

Jednak nie tylko warunki rynkowe, ale także plotki mogą przeszkadzać właścicielowi biurowca w zawarciu korzystnej dla niego umowy najmu. – Przykładem takiej plotki jest informacja prasowa, że handlowcy z Kupieckich Domów Towarowych wprowadzą się do jednego z budynków w okolicach centrum Warszawy. Może to spowodować, że właściciel będzie miał problem z przekonaniem niektórych przyszłych najemców do podpisania umowy najmu – uważa Karol Klin. – Inną plotką były „legendy” opowiadane o jednym z pierwszych wysokościowców w Warszawie. Najemcy obawiali się, że budynek jest niestabilny, przechyla się podczas dużych zmian wiatrów.

[ramka][srodtytul]Kończy się dobry czas dla najemców[/srodtytul]