Wielki rabat tam, gdzie dużo ofert

Na początku tego roku część deweloperów, którym trudno było cokolwiek sprzedać, oferowała rabaty sięgające nawet 40 proc., byleby zachęcić klienta. Obniżki tego rzędu adresowane były jednak głównie do inwestorów. – Pojawiały się transakcje, w których sprzedawano kilka czy kilkanaście mieszkań, głównie kupcom „po znajomości”. Przeciętny Kowalski nie mógł liczyć na takie upusty – opowiada Łukasz Madej, szef Pro-Development. Dodaje, że dziś na duże obniżki skazani są tylko deweloperzy z wadliwym produktem. – Gdy mieszkania czy całe projekty są słabe, mają wady dyskwalifikujące inwestycję, wówczas bez rabatów dostosowujących wycenę do jakości się nie obejdzie. Ale będą to pojedyncze przypadki, gdyż od wiosny sprzedawcy z każdym miesiącem wykazują coraz większą stanowczość podczas negocjacji cen, oferując mniejsze rabaty – zapewnia Madej.

[srodtytul]Na wczesnym etapie[/srodtytul]

W ostatnich miesiącach pakietowym kupcom, nielicznym zresztą, udawało się utargować największe bonifikaty w dzielnicach z dużą podażą, np. na Białołęce czy Wilanowie, a czasem też w przypadku budowy droższych lokali o podwyższonym standardzie lub apartamentów. – Deweloperzy są w stanie zaoferować rabat dochodzący do 20 proc. klientom, którzy się szybko zdecydują i kupią nieruchomość na bardzo wczesnym etapie jej realizacji – twierdzi Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group. Jak natomiast zauważa Jerzy Sobański, szef biura Akces Nieruchomości, przy większych zakupach, obejmujących kilka lub kilkanaście mieszkań, deweloperzy dawali zwykle upusty sięgające ok. 10 proc. wartości początkowej. Najwyższe bonifikaty, o jakich pośrednik słyszał w ostatnim czasie, wyniosły ok. 35 proc. – cenę mkw. obniżono z 8 do 5,2 tys. zł.

Były to jednak sporadyczne przypadki. – Niektórzy deweloperzy, np. Budimex przy Berberysowych Ogrodach, czyli inwestycji finansowanej przez bank, deklarują także negocjacje dotyczące wysokości marży lub odsetek bankowych, jeśli klient chce wziąć kredyt na sfinansowanie zakupu – tłumaczy Sobański.

[srodtytul]Wiarygodny inwestor[/srodtytul]

Najtańsze są dziś „dziury” w ziemi, gdyż klienci, ciągle mając duży wybór, wolą kupować gotowe lokale, a deweloperzy muszą wykonać plan przedsprzedaży, jeśli projekt jest finansowany przez bank, inaczej nie otrzymają kredytu. – By zrealizować tzw. przedsprzedaż (ok. 30 proc.), konieczną do uruchomienia finansowania inwestycji, deweloper musi w dużej mierze liczyć na inwestorów.

Tradycyjni kupujący na własne potrzeby przesuwają się w kierunku coraz szerszej oferty mieszkań zrealizowanych. Do czasu, gdy w gotowych osiedlach będzie można kupować mieszkania dostępne od ręki, klienci nie będą skłonni do zakupów mieszkań w projektach na etapie dziury w ziemi, chyba że deweloper zdecyduje się na wyraźną zachętę cenową, zgodną z zasadą sprzed hossy 2006 – 2007, kiedy mieszkania w początkowych etapach budowy były znacznie tańsze od tych z bliskim terminem oddania – przypomina Łukasz Madej.

W tej sytuacji inwestorzy próbują korzystać z okazji i proponują zakup kilku – kilkunastu lokali w cenach niejednokrotnie obniżonych o kilkadziesiąt procent wobec ceny wyjściowej. Deweloperzy jednak obecnie sporadycznie zgadzają się na takie warunki, zwłaszcza że ofertowe stawki są i tak niższe niż w ubiegłym roku. – Nie każdy, kto chce uzyskać jak najszybciej określone wyniki przedsprzedaży, jest otwarty na inwestycyjne zakupy. Na przykład spółki oferujące droższe mieszkanie wolą je sprzedać indywidualnym klientom.

To, czy deweloper zdecyduje się na pakietową sprzedaż, zależy nie tylko od rodzaju i standardu oferowanych mieszkań, lecz także od tego, kim jest kupiec i czy jest on wiarygodny, oraz od cyklu inwestycji i źródła finansowania – twierdzi Jerzy Sobański. Dodaje, że kryzys wymógł na deweloperach weryfikację cen szczególnie nowych projektów, choć oczywiście inwestycja musi być opłacalna i na obniżki nie każdy może sobie pozwolić. – Spadły jednak koszty budowy, zarówno materiałów, jak i robocizny, co ma duży wpływ na kalkulację ceny całego przedsięwzięcia i pozwala obniżyć finalny koszt mieszkania, nie zmniejszając tym samym zysku dewelopera. Na tej sytuacji skorzystały przede wszystkim duże spółki – tłumaczy Sobański.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości Mieszkania