Chcesz uniknąć kar, postaraj się o pozwolenie na użytkowanie

Załatwianie procedur budowlanych nie kończy się z chwilą uzyskania pozwolenia na budowę. Kiedy obiekt jest już gotowy, niezbędne jest jeszcze pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy. Nie jest to jedno i to samo.

[srodtytul]Rodzaj obowiązków[/srodtytul]

Zawiadomienie o zakończeniu budowy jest dużo wygodniejsze dla inwestora. Po jego złożeniu do nadzoru trzeba odczekać 21 dni. W tym czasie powiatowy inspektor bada dokumentację. Jeżeli nie zgłosi sprzeciwu, można już zacząć korzystać z obiektu. Jest to tzw. milcząca zgoda.

Najczęściej niezbędne będzie jednak pozwolenie na użytkowanie. Art. 55 [link=link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=E8D905AD8D79C568CEA85382ABF01EBD?id=183262]prawa budowlanego[/link] przewiduje, że jest ono potrzebne, jeżeli obiekt wymaga pozwolenia na budowę i należy do jednej z następujących kategorii: V, IX – XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII – XXX. Co oznaczają te liczby, można dowiedzieć się z załącznika do prawa budowlanego.

O pozwolenie trzeba się jednak starać także wtedy, gdy w trakcie budowy zostały dokonane istotne odstępstwa od projektu budowlanego. Jest ono również wymagane, jeżeli w trakcie budowy powiatowy inspektor miał zastrzeżenia i nałożył obowiązek jego uzyskania.

Pozwolenie na użytkowanie wydaje się po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego. Strona jest w nim tylko jedna: inwestor. Dzięki temu unika się ewentualnych sporów oraz odwołań. [b]Urzędem właściwym do załatwiania końcowych formalności jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Do niego trzeba więc się udać z wnioskiem i niezbędnymi dokumentami.[/b] Można to jednak zrobić, dopiero gdy kierownik budowy dokona ostatniego wpisu w dzienniku budowy. Kwestie związane z załatwianiem formalności budowlanych reguluje prawo budowlane.

Po zakończeniu budowy, ale przed złożeniem wniosku o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, trzeba wystąpić o zajęcie stanowiska m.in. do: Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy, Państwowej Straży Pożarnej. To, czy wszystkie te instytucje muszą się wypowiedzieć czy nie, zależy od rodzaju inwestycji. Na pewno będzie to niezbędne przy budowie chociażby przedszkola.

Przepisy dają służbom 14 dni od otrzymania zawiadomienia na zajęcie stanowiska. Jeżeli tego nie zrobią, to się uważa, że nie zgłosiły sprzeciwu ani uwag, a tym samym udzieliły milczącej zgody.

[srodtytul]Niezbędne kontrole[/srodtytul]

Trzeba liczyć się z tym, że powiatowy inspektor nie od razu wyda pozwolenia na użytkowanie, najpierw musi obowiązkowo przeprowadzić kontrolę. Zgodnie z art. 59a prawa budowlanego w jej trakcie przede wszystkim sprawdza, czy obiekt został wybudowany zgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz architektoniczno-budowlanym. Bada: kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość i liczbę kondygnacji budynku oraz czy prawidłowo zostały wykonane widoczne elementy nośne układu konstrukcyjnego. Ponadto sprawdza geometrię dachu oraz wykonanie urządzeń budowlanych,

np. przejazdów, placów postojowych, ogrodzenia, a także instalacje: wodno-kanalizacyjne, elektryczne, centralnego ogrzewania.

Do obowiązków inspektora należy też sprawdzenie, czy stosowano wyroby budowlane szczególnie istotne dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego oraz uporządkowano teren budowy.

Kontrola nic nie kosztuje. Najpierw inwestor zwraca się do powiatowego inspektora o jej przeprowadzenie. Ten powinien to uczynić w ciągu 21 dni. O terminie obowiązkowej kontroli zawiadamia inwestora w ciągu siedmiu dni od uzyskanej informacji od budującego.

Niestety z terminem kontroli bywa różnie. Zdarza się, że czeka się na nią znacznie dłużej, niż wynikałoby to z przepisów. Nadzór cierpi bowiem na brak kadr.

Z kontroli sporządza się protokół w trzech egzemplarzach. Jeden z nich trafia do rąk inwestora. Protokołu z kontroli nie można wyrzucić. Prawo budowlane nakazuje przechowywać go przez cały okres istnienia obiektu.

[srodtytul]Wysokie sankcje[/srodtytul]

Gdy w trakcie obowiązkowej kontroli okaże się, że doszło do istotnych naruszeń projektu budowlanego, inspektor nadzoru może nałożyć kary. By je wyliczyć, nadzór korzysta ze wzoru zawartego w prawie budowlanym (art. 59f). Zgodnie z nim stawkę 500 zł mnoży się przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).

[ramka][b]Przykład[/b]

[b]Inspektor podczas kontroli nowo wybudowanego sklepu dopatrzył się poważnego naruszenia. Przy obiektach tego typu stawkę 500 mnoży się przez 15 – współczynnik kategorii obiektu, oraz przez 1 (w wypadku obiektu o kubaturze do 2500 m sześc.). Inspektor wymierzył ostatecznie karę w wysokości 7500 zł za stwierdzone odstępstwo.[/b][/ramka]

To niejedyna sankcja, jaka grozi przedsiębiorcy. Jeżeli zacznie korzystać ze swojego obiektu bez pozwolenia na użytkowanie lub bez zawiadomienia o zakończeniu budowy, grozi mu kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Płacić musi ten, kto nie dopełnił formalności. By je wyliczyć, nadzór także korzysta ze wzoru zawartego w prawie budowlanym, z tą jednak różnicą, że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

[ramka][b]Ważne[/b]

[b]Obecność inwestora w trakcie kontroli jest obowiązkowa.[/b][/ramka]

[ramka]Uwaga

[b]Przepisy nie mówią, ile czasu na wydanie pozwolenia na użytkowanie ma nadzór budowlany. Stosuje się więc przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3DB44486AA6E712F1214285794B80A7F?id=133093]kodeksu postępowania administracyjnego[/link] dotyczące wydawania decyzji. Te zaś stanowią, że na wydanie decyzji powinno się czekać nie dłużej niż dwa miesiące.[/b][/ramka]

[ramka][b]Jakie dokumenty trzeba złożyć[/b]

[b]Do wniosku o pozwolenie na użytkowanie należy dołączyć[/b]:

- oryginał dziennika budowy,

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę i obowiązującymi przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,

- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (jeśli eksploatacja obiektu jest od niego uzależniona),

- potwierdzenie od dostawców mediów o przyłączeniu do sieci oraz – w wypadku instalacji wewnątrz obiektu – protokoły badań i sprawdzeń dokonanych w trakcie budowy przez kierownika budowy lub inne osoby posiadające odpowiednie uprawnienia, m.in. instalacji: elektrycznej, grzewczej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, a także zbiornika bezodpływowego, tzw. szamba (głównie chodzi o szczelność); urządzeń w hydroforni; kotłowni; węźle cieplnym; przewodów kominowych wykonywanych przez kominiarzy (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych),

- geodezyjną inwentaryzację powykonawczą (dla obiektów wymagających pozwolenia na budowę i dla przyłączy do budynków),

- kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis – jeśli podczas budowy wprowadzaliśmy nieznaczne (ustawa nazywa je nieistotnymi) zmiany do projektu i warunków pozwolenia na budowę. [/ramka]