Jak przeprowadzić zakup lokalu z obciążoną hipoteką

Publikacja: 19.07.2010 02:35

Foto: Fotorzepa

[b]Chcę kupić na kredyt mieszkanie, które także zostało kupione na kredyt. Hipoteka lokalu jest więc obciążona na rzecz banku właściciela. Jak przeprowadzić transakcje? Mój bank nie chce, aby lokal, na który pożycza, miał obciążoną hipotekę[/b] - pyta czytelnik

[b]Radzi Artur Sidor, [i]radca prawny Kancelaria Pietrzak & Sidor[/i][/b]

– Najprostszym rozwiązaniem byłoby zawarcie w umowie sprzedaży mieszkania postanowienia, że część ceny kupna (potrzebna do spłaty zadłużenia sprzedającego w banku) zostanie przelana bezpośrednio na rachunek tego banku na poczet spłaty kredytu, a dopiero pozostała kwota na rachunek sprzedającego.

Sprzedający musiałby uprzednio uzyskać zaświadczenie z banku, którego jest dłużnikiem, o aktualnej wysokości zadłużenia (wraz z odsetkami, prowizjami i opłatami – np. za wcześniejszą spłatę kredytu) oraz zawierające numer rachunku, na który ma zostać dokonana spłata.

Po otrzymaniu stosownej kwoty bank mógłby natychmiast złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie hipoteki. To rozwiązanie zakłada jednak podpisanie nowej umowy kredytu w momencie istnienia w księdze wieczystej wpisu hipoteki wynikającej z poprzedniego kredytu.

Jeżeli bank nie będzie się chciał zgodzić na udzielenie kredytu w przypadku istnienia hipoteki nawet w tak ograniczonej perspektywie czasowej, wskazane jest znalezienie przejściowego – innego niż hipoteka na sprzedawanym mieszkaniu – zabezpieczenia starego kredytu.

Mogą to być na przykład: ustanowienie hipoteki na innej nieruchomości sprzedającego lub osoby trzeciej, poręczenie osoby trzeciej, weksel własny in blanco, przejęcie długu sprzedającego przez nabywcę albo gwarancja bankowa. W takiej sytuacji bank po uzyskaniu innego zabezpieczenia kredytu złożyłby wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości, a kupujący mógłby uzyskać kredyt zabezpieczony nieruchomością nieobciążoną.

W każdym z opisanych wyżej wypadków warto dla bezpieczeństwa obu stron wybrane rozwiązanie oraz kolejność zaplanowanych działań uregulować w umowie przedwstępnej (sporządzonej również w formie aktu notarialnego).