Gdy brak planu, warunki zabudowy określi burmistrz w decyzji

Opracowanie i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to zadanie władz gmin. Nie jest jednak tak, że wszystkie gminy takie dokumenty sporządziły. Nie we wszystkich gminach plany miejscowe pokrywają swym zasięgiem cały obszar jednostki. Co w takiej sytuacji może zrobić inwestor, który posiada działkę na terenie planem nieobjętym, a chce ją zabudować?

Odpowiedź jest jedna. Musi udać się do wójta po decyzję określającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Co istotne, aby taką decyzję uzyskać, wcale nie trzeba być właścicielem terenu. Można się o nią postarać przed kupnem działki. [b]Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy dotyczy inwestycji mieszkaniowej – to za jej wydanie nie zapłacimy nic. Jeżeli innej, to koszt jej wydania wynosi 107 zł.[/b]

Warto w tym miejscu wspomnieć, że decyzję taką można przenieść na inny podmiot (można ją sprzedać wraz z działką). Czynność ta (przeniesienie decyzji) podlega opłacie skarbowej w wysokości 56 zł.

[srodtytul]Pięć warunków[/srodtytul]

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=432BB65F7710881AF4E7FDF36A18C2B5?id=169354]ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80, poz. 717 ze zm.)[/link]. Po pierwsze co najmniej jedna działka sąsiednia, która posiada dostęp do tej samej drogi publicznej, jest zabudowana.

Nie może być to jednak zabudowa dowolna, tylko taka, która pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, linia zabudowy oraz intensywność zabudowy terenu).

Po drugie działka, na której budować zamierzamy, musi mieć dostęp do drogi publicznej. Po trzecie na terenie tym musi istnieć (lub być planowane) uzbrojenie terenu wystarczające dla planowanej inwestycji. Ostatnie punkty omawianego przepisu wymagają ponadto, aby teren, dla którego wydawana jest decyzja, nie miał przeznaczenia na cele rolne lub leśne. Oczywiście wydana decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta) właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości (gruntu). Jak wynika z treści przytoczonego powyżej art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [b]organ ten nie ma możliwości wydać takiej decyzji, jeżeli wystąpimy o nią dla projektu, który w znaczny sposób odbiega od zabudowy sąsiedniej. [/b]

Jest zdecydowanie większy (lub mniejszy), wyższy, różni się – w sposób zdecydowany kształtem i stylem zabudowy. Wydania decyzji można także odmówić, jeżeli inny jest np. planowany przez nas kształt dachu czy zagęszczenie budynków, które chcemy na działce postawić (np. na wszystkich sąsiednich działkach są pojedyncze domy, a my planujemy postawić na swojej nieruchomości np. trzy budynki).

Wójt powinien odmówić wydania takiej decyzji również w sytuacji, gdy w okolicy brak jest w ogóle zabudowy, lub są to jedynie stare budynki gospodarcze (np. stodoły). W takiej sytuacji nie ma na czym wzorować warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

[srodtytul]Wniosek jest konieczny[/srodtytul]

Żaden wójt (burmistrz czy prezydent miasta) nie wyda decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z własnej inicjatywy. Zawsze konieczny jest do tego wniosek inwestora. Jego wzór można znaleźć praktycznie na każdej gminnej stronie internetowej biuletynu informacji publicznej. Powinien on określać oczywiście dane wnioskodawcy oraz nieruchomości (terenu), którego dotyczy (adres oraz dane ewidencyjne).

Ponadto określić w nim należy granice terenu objętego wnioskiem (oznaczone na kopii mapy zasadniczej), opis planowanego budynku, ze wskazaniem jego przybliżonej powierzchni, wysokości, ilości pięter. Należy też wskazać, czy ma to być budynek mieszkalny, przemysłowy, handlowo-usługowy czy mieszany (np. budynek handlowo-usługowy z częścią mieszkalną).

Na dołączonej do wniosku mapie trzeba również rozplanować położenie budynków, czyli wskazać, gdzie ma się znajdować dom, garaż, a także miejsca postojowe czy szambo. Wniosek określać powinien również szacunkowe zapotrzebowanie na energię i wodę.

Warto również w nim wskazać, w jaki sposób usuwane będą z nieruchomości nieczystości ciekłe (szambo, przydomowa oczyszczalnia, podłączenie do kanalizacji – obowiązkowe, gdy istnieje). Jeżeli inwestycja dotyczy budowy budynku innego niż jednorodzinny dom mieszkalny, wójt może także wymagać dołączenia do wniosku oceny wpływu obiektu na środowisko.

Wydana przez wójta decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu określać powinna: [b]linię zabudowy; wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrię dachu[/b] (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W określeniu tych parametrów pomocne są przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=6DCBACBE050F45BE2FB2B4DD6F4771F7?id=170686]rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU nr 164, poz. 1588)[/link].

[ramka][b]Bez pozwolenia ani rusz[/b]

Wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu nie oznacza, że inwestor może rozpocząć budowę na nieruchomości. Konieczne jest do tego uzyskanie drugiej decyzji – pozwolenia na budowę – która jest wydawana przez starostę (w miastach na prawach powiatu przez burmistrza lub prezydenta).

Decyzję tę wydaje się na czas określony. Jak wynika bowiem z art. 37 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=27D3019ECC4A5A8AC11EA323B339B195?id=183262]ustawy – Prawo budowlane[/link], pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna. Decyzja ta wygasa również w sytuacji, gdy budowa została przerwana na okres dłuższy niż trzy lata.

Postawienie budynku bez pozwolenia na budowę oznacza, że będzie on stanowił samowolę budowlaną, którą co prawda można zalegalizować, ale wymaga to wszczęcia postępowania rozbiórkowego.[/ramka]

[ramka][b]Uwaga [/b]