Mieszkania deweloperskie u pośredników

Mieszkania oddane do użytku w 2010 r., stanowią około 3 proc. wszystkich ofert na rynku wtórnym w Warszawie. Natomiast lokale oddane po 2005 r., które wróciły do obrotu, stanowią już 23 proc. mieszkań na stołecznym rynku wtórnym – podaje agencja Emmerson.

– Wśród „tegorocznych” ofert mamy np. 50 mkw. przy ul. Grójeckiej na Ochocie (9,1 tys. zł za mkw.), 31 mkw. przy ul. Górczewskiej na Bemowie (10,79 tys. zł) czy 103 mkw. przy ul. Hortensji w Wawrze (4,8 tys. zł) – wylicza Krzysztof Nowak z działu badań i analiz firmy Emmerson. Dodaje, że najwięcej nowych mieszkań z drugiej ręki jest na Mokotowie, Śródmieściu i Wilanowie.

[srodtytul]Wątpliwy zysk[/srodtytul]

– Wśród mieszkań oddanych po 2005 r., które trafiły na rynek wtórny, najwięcej jest lokali z 2008 r. Były one kupowane w trakcie tak zwanej górki cenowej, często jako lokata kapitału, w celach spekulacyjnych albo z myślą o wynajmie. Właściciele wystawiają je na sprzedaż, by odzyskać kapitał, nawet ze stratą – ocenia przedstawiciel Emmersona.

Pośrednik Cezary Szubielski, szef żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, dodaje, że ponad dwa lata temu, czyli w czasie, gdy dziś oddawane inwestycje były projektowane, mieliśmy do czynienia z zupełnie innym rynkiem. – Ceny były zdecydowanie wyższe, a popyt większy. Trzeba się więc liczyć, że taka inwestycja nie przyniesie zysku. Mieszkania, które wtedy sprzedawały się u deweloperów po 8 tys. zł za mkw., dziś (w podobnym standardzie i lokalizacji) można kupić za 7 tys. zł za mkw. – mówi Cezary Szubielski.

Według niego konieczność dodatkowych nakładów związanych z wykończeniem utrudnia przedsięwzięcie. – Koszty rosną, a pewności co do terminu ich zwrotu brak. Najbezpieczniejsza jest więc sprzedaż gotowych, ale niewykończonych mieszkań – ocenia Cezary Szubielski.

I podaje kalkulację: kupujemy na kredyt mieszkanie za np. 500 tys. zł. Mamy 10 proc. wkładu własnego – inwestujemy więc 50 tys. zł. – Przez dwa lata budowy spłacamy kredyt po 2,5 tys. zł miesięcznie. Na koniec budowy zainwestowaliśmy więc 110 tys. zł, oczekując 100 tys. zł dochodu, czyli podwojenia kapitału. Jeśli mielibyśmy zainwestować w wykończenie kolejne 100 tys. zł, otrzymamy zysk w wysokości 50, a nie 100 proc. wniesionego kapitału. – W wielu przypadkach właściciele mogą nie odzyskać włożonych pieniędzy – ocenia pośrednik z Krupa Nieruchomości.

Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse, w której są pojedyncze oferty mieszkań oddanych w 2010 r., ocenia z kolei, że wśród tych najnowszych ofert rzeczywiście przeważają lokale w stanie deweloperskim. – Choć niektórzy inwestorzy celowo je wykańczają, chcąc podwyższyć ich konkurencyjność. Widzą w tym źródło dodatkowego zarobku – tłumaczy przedstawiciel Metrohouse. Dodaje, że większość najnowszych wykończonych lokali pochodzi w tej agencji z 2009 r.

Do wzięcia jest tu np. trzypokojowy lokal o powierzchni 84 mkw. przy ul. Braci Wagów na Ursynowie, który kosztuje 9,8 tys. zł za mkw. czy 58,5-metrowy z dwoma pokojami położony przy ul. Encyklopedycznej na Bielanach za 9,3 tys. zł za mkw.

Jak ocenia Marcin Jańczuk, najwięcej nowiutkich lokali z drugiej ręki, do których można się od razu wprowadzić, jest w Wilanowie, Ursusie i na Bemowie.

W Krupa Nieruchomości znajdziemy z kolei dwa lokale, oddane w 2010 r.: 65-metrowy na 20. piętrze budynku przy ul. Grzybowskiej kosztuje 12 tys. zł za mkw., a 35-metrowy na trzecim piętrze bloku przy ul. Olbrachta – 10 tys. zł za mkw. Oba są wykończone w wysokim standardzie.

[srodtytul]Wykończone za drogo[/srodtytul]

Michał Jańczuk zauważa z kolei, że klienci decydujący się na mieszkania w standardzie popularnym, szukają standardowego wykończenia. – Remontującym łatwiej więc trafić w gusty przeciętnego nabywcy. Problem w tym, że właściciele nie potrafią znaleźć złotego środka: mieszkania są remontowane albo tanim kosztem, co widać już przy wejściu, albo inwestują zbyt wiele. Potem zaś uzasadniają wysoką cenę ponadprzeciętnym standardem wykończenia. Tymczasem przeciętny klient nie jest w stanie zapłacić więcej tylko dlatego, że na podłodze jest egzotyczny parkiet, a w łazience wanna z hydromasażem – podkreśla.

Według Krzysztofa Nowaka nowe mieszkania w stolicy, które znajdują się w obrocie rynku wtórnego, to w przytłaczającej większości duże lokale z wyższym od przeciętnej standardem wykończenia. – Przyczyny sprzedaży umeblowanych nowych mieszkań bywają bardzo różne – dodaje Marcin Jańczuk. – Są to albo zdarzenia losowe, albo też mieszkania były kupowane w celach inwestycyjnych. Czasem nie udało się sprzedać mieszkania na zasadach cesji i właściciel zdecydował się na sprzedaż po wykończeniu pod klucz – tłumaczy.

Według Marcina Jańczuka, ci właściciele nowiutkich mieszkań, którzy zdecydowali się je wykończyć, liczą po remoncie na szybszą sprzedaż i zysk. – Jeśli braliby pod uwagę stratę, nie inwestowaliby dodatkowych pieniędzy – tłumaczy Jańczuk.

[ramka]OPINIA

[b]Krzysztof Nowak, Emmerson[/b]