Zanim umówisz się z kupcem

Aleksandra Dalecka, adwokat, Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Rz:  Czytelnik chce sprzedać mieszkanie. Znalazł się chętny, który obiecuje, że gdy tylko dostanie kredyt, kupi lokal. Jak powinien zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, aby zabezpieczyć się przed stratami związanymi z wycofaniem się potencjalnego nabywcy lub sytuacją, gdy nie dostanie kredytu?

Aleksandra Dalecka:  Przede wszystkim zakres zabezpieczenia sprzedającego mieszkanie zależy od formy, w jakiej umowa przedwstępna zostaje zawarta. I tak, zgodnie z art. 390 kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, przy czym strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Jeśli umowa przedwstępna nabycia nieruchomości zawarta została w formie notarialnej, będzie można żądać przed sądem zawarcia na jej podstawie umowy ostatecznej, jeżeli zaś w zwykłej formie pisemnej – sprzedawcy pozostaną roszczenia odszkodowawcze.

Co oznacza w praktyce „uchylanie się" od zawarcia umowy przedwstępnej przez drugą stronę?

Sformułowanie „uchylać się" wskazuje na to, że zobowiązany dopuszcza się świadomie działania lub zaniechania zmierzającego do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej albo przynajmniej godzi się z takim skutkiem. Przykładem będzie niezapłacenie w terminie kolejnej raty ceny, jeśli wymagała tego umowa przedwstępna (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 14 grudnia 1999 roku, II CKN 624/98).

Czy w umowie przedwstępnej można ustalić zakres odszkodowania?

Tak, przepisy zezwalają na taką umowną regulację odszkodowania już od września 2003 roku, ale strony rzadko pamiętają o takiej możliwości. A przecież, jeśli tego nie uregulujemy sami w umowie, nasze ewentualne odszkodowanie będzie raczej skromne, gdyż w ramach tzw. ujemnego interesu umownego można dochodzić jedynie tego, co strona miałaby, gdyby nie zawarła umowy przedwstępnej, a więc przede wszystkim pokrycia kosztów zawarcia umowy przedwstępnej i kosztów przygotowania umowy przyrzeczonej. Wykluczone jest zatem dochodzenie zapłaty ceny.

Jak skutecznie zabezpieczyć swoje interesy w umowie przedwstępnej?

Przede wszystkim można zastrzec obowiązek zapłaty kary umownej. Wysokość takiej kary nie może jednak być nadmierna, gdyż pomimo że strony mogą określić zakres odszkodowania w umowie, to nie może być to odszkodowanie zbliżone do ceny nieruchomości. Klauzula tej treści byłaby nieważna (wyrok Sądu Najwyższego z 25 marca 2004 roku, II CK 116/03).

Typową i praktyczną formą zabezpieczenia sprzedającego przy zawarciu umowy przedwstępnej jest zapłacenie przez nabywcę zadatku. Jeśli jednak zawarcie umowy ostatecznej uwarunkowane jest uprzednią zapłatą całości ceny, to choć nieuiszczenie takiej ceny w terminie zwolni sprzedającego od obowiązku sprzedaży nieruchomości, taka sytuacja nie będzie powodować automatycznie odpowiedzialności za uchylanie się od zawarcia umowy przedwstępnej (o ile kupujący podjął realne działania w celu pozyskania kredytu).

Co w takiej sytuacji z zadatkiem?

Powinien on zostać zwrócony kupującemu w całości (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 roku, IV CK 212/03). Jeśli więc w umowie przedwstępnej znajdą się zapisy świadczące o tym, że cena ma być uiszczona z kredytu i kupujący podjął starania, aby taki kredyt uzyskać, nie można mu będzie z reguły przypisać odpowiedzialności i żądać zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.

Orzeczenie to jednak nie może przesądzać generalnie o zwolnieniu od odpowiedzialności nabywcy w takiej sytuacji. Jak bowiem zinterpretować przykładowo taką sytuację, gdy kupujący wie, że nie ma zdolności kredytowej i z jakichś powodów jednak pragnie związać sprzedającego ze sobą? Albo jeśli zgłasza się do banku po kredyt, ale nie uczestniczy na tyle aktywnie w procedurze kredytowej, by de facto móc uzyskać finansowanie na zakup? W tym przypadku pomocne jest orzeczenie Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2006 roku, II CSK 274/06, zgodnie z którym zaniedbanie, wbrew swojemu obowiązkowi, dokonania takich czynności faktycznych lub prawnych, które zawarcie umowy ostatecznej czynią możliwym, jest uchylaniem się od jej zawarcia, co umożliwia sprzedającemu dochodzenie zadatku w podwójnej wysokości.

Ważne jest też dla sprzedającego zastrzeżenie w umowie, iż prawa i obowiązki kupującego nie mogą być zbywane na innego nabywcę bez zgody sprzedawcy. Sprzedającemu może nie być obojętne, kto ma być nabywcą jego nieruchomości, zwłaszcza jeśli na przykład płatność miałaby nastąpić w ratach albo środki miałyby pochodzić z kredytu.

Na jak długo taka umowa przedwstępna wiąże obie strony?

Umowa przedwstępna wiąże strony, dopóki jej nie rozwiążą, nie odstąpią od niej lub świadczenie z niej wynikające nie okaże się niemożliwe do spełnienia. Sam upływ terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza tylko wymagalność roszczenia o zawarcie tejże umowy.

Jeżeli jednak, o czym była mowa powyżej, w umowie przedwstępnej nie zostały spełnione warunki potrzebne do ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności nie została zachowana jej forma, upływ terminu, w którym ma być zawarta umowa definitywna, powoduje wygaśnięcie zobowiązania do jej zawarcia, a wymagalne stają się wówczas roszczenia odszkodowawcze.

Również jeśli w umowie przedwstępnej został zawarty warunek, ale nie był spełniony, umowa przestaje wiązać (typowy przykład warunku to uzyskanie kredytu przez kupującego). Dlatego też, zanim zawrzemy umowę z kolejnym chętnym, należy się upewnić, czy dotychczasowa umowa przedwstępna uległa rozwiązaniu. Jeśli nie, to należy najpierw ją rozwiązać.

Co zrobić, kiedy z potencjalnym nabywcą nie ma kontaktu, a termin zawarcia umowy ostatecznej minął?

Niestety, sam upływ terminu, jak wspominałam wcześniej, może nie powodować sam z siebie wygaśnięcia obowiązku zawarcia umowy ostatecznej. Jeśli nie można porozumieć się z nabywcą, aby polubownie rozwiązać umowę przedwstępną, należy od umowy odstąpić, co jednak nie zawsze będzie możliwe.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej jest dopuszczalne wówczas, gdy strony w umowie przedwstępnej zastrzegły umowne prawo odstąpienia lub gdy nabywca uiścił zadatek, któremu strony nie nadały innego znaczenia, niż wynika to z kodeksu cywilnego.

*Kiedy zaliczka, a kiedy zadatek

• Główna, bardzo istotna różnica między tymi dwoma formami przedpłaty polega na tym, iż skutki uiszczenia zadatku są uregulowane w kodeksie cywilnym. O ile strony umowy nie postanowią inaczej, o tyle takie właśnie znaczenie będzie nadawane zadatkowi.

• Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego zadatek przekazany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

• Zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. ? Jeżeli w umowie strony ujmą kwestię zadatku odmiennie, np. poprzez sformułowanie „zadatek podlega zwrotowi, jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta w ustalonym terminie", to nie będzie stosować się regulacji z art. 394 kodeksu cywilnego, lecz jedynie taki lakoniczny zapis umowny.