Trudno negocjować w Krakowie i we Wrocławiu

Dziś w każdym dużym mieście najemcy mogą liczyć na korzystne warunki umów typu pre-let, czyli przedwstępnych, zawieranych jeszcze przed rozpoczęciem projektu. Wkrótce może się to jednak zmienić, bo popyt na biura rośnie. W pierwszej kolejności wynajmują się te istniejące, ale coraz więcej firm pyta o te w budowie, ze względu na pakiety zachęt dla najemców.

– Umowy pre-let będą koniecznością w niektórych miastach, np. w Trójmieście czy Szczecinie, z uwagi na brak dostępnej powierzchni „od ręki" – prognozuje Daniel Bienias, dyrektor działu powierzchni biurowych w CB Richard Ellis.

Są nowe projekty

W największych miastach w kraju na koniec I kw. br. w budowie znajdowało się ok. 840 tys. mkw. pow. biurowej, z czego ok. 60 proc. będzie oddawane do użytku w 2012 r. – Ponad połowa powstaje w stolicy (ok. 450 tys. mkw.), podczas gdy w Katowicach do końca 2012 r. przybędzie zaledwie 20 tys. mkw., w dwóch projektach Galeria Katowicka Office Building (13 tys. mkw.) i Górnośląski Park Naukowy I (7 tys. mkw.) i – wyliczają analitycy z CB Richard Ellis.

Ich zdaniem ożywienie popytu ze strony klientów korporacyjnych (ok. 550 tys. mkw. biur wynajętych w Warszawie oraz około 230 tys. mkw. w miastach regionalnych w 2010 r.) pociągnęło za sobą rozpoczęcie realizacji nowych inwestycji. – W 2011 r. popyt może być nawet wyższy niż w poprzednim roku, gdyż już w I kw. 2011 r. w stolicy wynajęto ok. 200 tys. mkw. biur, a w miastach regionalnych ok. 60 tys. mkw. – szacuje Agnieszka Sosnowska z Jones Lang LaSalle.

Deweloperzy, którzy powrócili w drugiej połowie 2010 r. na rynek, coraz częściej budują na zasadach spekulacyjnych, czyli bez podpisanych umów najmu.  We Wrocławiu, gdzie pustostany wynoszą 2,1 proc., powstaje dużo biur, ale w Katowicach wysoki wskaźnik dostępnej powierzchni (17 proc.) ogranicza inwestycje.

Dużym duży rabat

Wyjściowe stawki czynszowe w powstających biurowcach nie odbiegają zbytnio od stawek w istniejących już budynkach. Warto jednak negocjować oferty.

Jak wyliczają analitycy Jones Lang LaSalle, na rynkach regionalnych w najlepszych obiektach biurowych czynsze wynoszą od 11 – 13,5 euro za mkw. miesięcznie w Łodzi, do 15 euro za mkw. miesięcznie w Krakowie i Poznaniu.

Na największe zniżki mogą liczyć firmy negocjujące kontrakt na biuro z deweloperami, dla których pozyskanie głównego najemcy na 30 – 40 proc. powierzchni jest warunkiem koniecznym do uruchomienia finansowania na jego realizację.

– W takich sytuacjach zniżki nierzadko sięgają 20 – 25 proc., zwłaszcza w projektach z planowanym terminem oddania na lata 2014 – 2015 – zapewnia Michał Orłowski, dyrektor w Dziale Najmu Powierzchni Biurowych w DTZ.

Przeważnie obniżka czynszu efektywnego wynika z czasowego zwolnienia z płacenia czynszu czy przeznaczenia przez dewelopera dodatkowego budżetu na wykończenie wnętrza według potrzeb najemcy. Przedsiębiorcy negocjujący warunki umowy najmu powierzchni ponad 10 tys. mkw., mogą uzyskać zwolnienie z czynszu na rok lub nawet dłużej, bez względu na aglomerację, w której znajduje się biurowiec.

– W przypadku mniejszych powierzchni można natomiast wynegocjować biuro pod klucz – mówi Daniel Bienias. Dodaje jednocześnie, że pakiet zachęt jest najbardziej ograniczony w miastach o niskim współczynniku pustostanów, czyli we Wrocławiu i w Krakowie.