Joanna Lebiedź, pośrednik i doradca rynku nieruchomości, właścicielka firmy Lebiedź sp.j.

Rz: Jakie działki – i rolne, i budowlane – właściwie są niesprzedawalne i dlaczego lepiej w nie nie inwestować?

Joanna Lebiedź: Inwestycja w grunt z założenia powinna być zawsze opłacalna. Nie każda jednak działka może przynieść spodziewane korzyści i nie na każdej można będzie wybudować dom. Poza tym nie każda będzie w przyszłości nadawała się do ponownej odsprzedaży. Na nabywców może czyhać wiele pułapek.

Przede wszystkim istotne jest, w jaki rodzaj ziemi zamierzamy zainwestować i jak planujemy ją wykorzystać.

Jeśli inwestujemy w ziemię rolną z zamiarem użytkowania jej w celach rolniczych, jedyną przeszkodą może być kiepska klasa gruntu, skażenie czy – obecnie coraz częściej brane pod uwagę – ewentualne zagrożenie powodziowe. Jednak działki o przeznaczeniu rolnym kupowane są w większości przypadków w celach spekulacyjnych, czyli aby po przekształceniu (najczęściej na cele budowlane) dokonać podziału i odsprzedać z zyskiem. W tym przypadku należy przed nabyciem gruntu upewnić się, że gmina przewiduje na danym terenie zmianę przeznaczenia pól w planie przestrzennym.

Najczęściej jednak kupowana jest ziemia budowlana z przeznaczeniem pod różnego rodzaju inwestycje – od budownictwa jednorodzinnego poprzez deweloperskie po budownictwo o przeznaczeniu przemysłowym. Tu pamiętać należy, iż sama uroda i lokalizacja to nie wszystko. Sprawdzenia wymaga mnóstwo szczegółów, a każdą analizowaną nieruchomość należy prześwietlić tak pod względem prawnym, jak i faktycznym jeszcze przed wręczeniem zadatku.

Na jakie przeszkody możemy trafić, kupując ziemię?

Na przykład skomplikowany stan prawny. Czasem sytuacja jest do wyjaśnienia, ale niekiedy może to być powód uniemożliwiający w ogóle zbycie danej nieruchomości.

Bardzo poważną wadą jest też brak dostępu do drogi publicznej. Bez niego nie dostaniemy pozwolenia na budowę. Nie dajmy się zwieść pozorom: to, że działka leży przy zadbanej utwardzonej drodze, z prawnego punktu widzenia nie musi wcale oznaczać, że ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej. Bardzo często ta wada wynika z nieprawidłowo przeprowadzonej sprzedaży po podziale większej nieruchomości.

Bywa, że wada także jest nie do wyprostowania.

Podobnie kłopotliwe może się okazać wcześniejsze obciążenie nieruchomości, np. dożywociem na rzecz osoby trzeciej.

A brak planów zagospodarowania przestrzennego?

W tym przypadku pozwolenie na realizację planowanej budowy można uzyskać w oparciu o prawomocne warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast kupno działki na terenie bez aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego „na wiarę" jest dość ryzykowne.

Budowę na wybranym terenie może także zablokować istnienie strefy ochronnej, m.in. parków narodowych, obszarów krajobrazu chronionego (np. Natura 2000), terenów w pobliżu wałów przeciwpowodziowych etc. Podobnie będzie, gdy teren jest w rezerwie pod  różnego rodzaju inwestycje (trasy szybkiego ruchu, wysypiska śmieci itp.) albo w strefie ochronnej rurociągów, ropociągów, gazociągów. A tego nie widać, bo jest pod ziemią.

Zwróćmy też uwagę, czy działka nie leży w strefie uciążliwości linii wysokiego napięcia. Także teren podmokły czy sztucznie podwyższony, zasypane oczka wodne lub stanowiska archeologiczne często uniemożliwiają realizację planowanej inwestycji.

To wszystko ma wpływ na cenę gruntu?

Tak, bo wymienione uwarunkowania powodują, iż dana nieruchomość będzie mogła być wykorzystana na planowane przez inwestora cele bądź nie. Doskonałym przykładem rewelacyjnych niegdyś terenów rezydencjalnych, a nic dziś niewartych, jest Uroczysko Opaleń położone na skraju Puszczy Kampinoskiej. Przedwojenne plany zagospodarowania przewidywały stworzenie tu kompleksu rezydencjalno-uzdrowiskowego. Kilkadziesiąt hektarów gruntów podzielono, wytyczono szerokie wygodne drogi, zaplanowano rodzaj obowiązującej architektury. Pomimo wysokich jak na tamte czasy cen – teren został sprzedany. Niestety, tuż po wojnie całość Uroczyska została przejęta przez Kampinoski Park Narodowy oraz objęta całkowitym zakazem budowania tam czegokolwiek. Spadkobiercy do dziś podejmują rozpaczliwe, bezskuteczne próby przywrócenia dawnego przeznaczenia terenu, który przy obecnych uwarunkowaniach planistycznych jest mało wartościowy i praktycznie niesprzedawalny.

Czy dziś oferowane działki mają już realne ceny?

Nadal stawki ofertowe większości gruntów przeznaczonych na sprzedaż są mocno przeszacowane. Czasy podbijania cen i wyrywania sobie nieruchomości z rąk dawno minęły. Niestety, sprzedający doskonale pamiętają tamten klimat i trudno przychodzi im pogodzenie się z tym, że panikę inwestycyjną z przełomu lat 2007/2008 mamy już daleko za sobą i że możemy o niej mówić już tylko w czasie przeszłym. Rynek rządzi się własnymi prawami, dlatego właściciele sprzedawanych nieruchomości albo będą korygować ceny do poziomu akceptowalnego przez nabywców, albo pozostaną nadal właścicielami sprzedawanych działek.

W jakich sytuacjach zdarza się, że bardziej opłaca się kupić stary dom do wyburzenia niż działkę w danej okolicy?

Przy obecnych realiach rynkowych bywa, że dużo bardziej opłacalny jest zakup domu z rynku wtórnego lub domu w stanie deweloperskim, aniżeli kupno działki i budowa od podstaw. Ceny gotowych domów co prawda wciąż są wysokie, jednak coraz częściej pojawiają się oferty warte grzechu. Dla przykładu: działka budowlana 1000 mkw. w okolicach gminy Stare Babice wystawiona jest z ceną 950 tys. zł. Tymczasem w tej samej okolicy można już znaleźć dom w stanie deweloperskim lub dom gotowy z rynku wtórnego w podobnej cenie. Pomijając fakt, że zakup domu budowanego według czyjegoś pomysłu nie spełni w 100 procentach wyobrażeń o domu marzeń, w tym wariancie odpada wiele problemów i formalności związanych z budową, nadzorem i organizacją całej inwestycji.

Co sprawdzić, kupując budynek gotowy lub dom w budowie

• Kupując dom należy – podobnie jak przy zakupie gruntu – dokonać wnikliwej analizy dokumentacji domu oraz samej dokumentacji budowy, a także przyjrzeć się stanowi faktycznemu nieruchomości.

• W zależności od etapu, na jakim znajduje się dana inwestycja, wymagane jest przedłożenie stosownych uzgodnień świadczących o prowadzeniu prac budowlanych zgodnie z obowiązującymi przepisami.

• Należy sprawdzić legalność budowy, nie zapominając o stanie faktycznym oraz uwarunkowaniach wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego – byśmy nie kupili czegoś, co dziś wygląda pięknie, stoi na skraju lasu – a w niedalekiej przyszłości przed płotem pojawi się estakada trasy szybkiego ruchu.

• Dom możemy kupić na każdym etapie budowy. I tak może to być: działka z rozpoczętą budową i stosownymi uzgodnieniami, stan surowy, dom całkowicie wykończony bądź do remontu!

• Dokładna analiza pełnej dokumentacji nieruchomości przez fachowca może wykazać pewne nieścisłości lub braki formalne, jak np. brak odbiorów, rozbieżności w powierzchni w stosunku do zapisów w księdze wieczystej, niezgodność numeracji działki, nieujawnienie budynku w księdze wieczystej, służebności osobiste czy dożywocia na rzecz osoby trzeciej, i wiele, wiele innych.

• Niektóre z nich są drobnymi uchybieniami, po usunięciu których nieruchomość może bezpiecznie zostać nabyta. Inne zaś mogą stanowić poważny problem dla przyszłego właściciela nieruchomości, bądź mogą w ogóle uniemożliwić sporządzenie umowy przenoszącej własność.

Ile warta jest ziemia

Cena i wartość gruntu zależą od:

• lokalizacji,

• uwarunkowań w planie zagospodarowania przestrzennego (czyli możliwej formy wykorzystania danej działki),