Księgi wieczyste i hipoteka: rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym

Mimo że upłynęło prawie osiem miesięcy od wprowadzenia nowej hipoteki, nadal istnieją wątpliwości z nią związane. Wynika to z raportu Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego przygotowanego po spotkaniu sędziów wieczystoksięgowych zorganizowanym przez fundację wspólnie z Ministerstwem Sprawiedliwości.

Co się zmieniło

Chodzi o nowelizację ustawy o księgach wieczystych i hipotece obowiązującej od 20 lutego 2011 r. Zastąpiła ona hipotekę zwykłą i kaucyjną jednym rodzajem hipoteki, która zabezpiecza zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe. Pojawiła się też instytucja administratora hipoteki, który miał być ustanawiany w sytuacji, gdy jedna hipoteka będzie zabezpieczała kilka wierzytelności, np. kredytów. Zmiana ta była kierowana do przedsiębiorców.

Prawdziwą rewolucją miało być ponadto wprowadzenie instytucji rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Polega ona na tym, że właściciel nieruchomości po spłaceniu jednego długu zabezpieczonego hipoteką może przenieść w to miejsce hipotekę z dalszej pozycji albo też ustanowić nową. W miejscu spłaconego długu powstanie bowiem na jego życzenie puste miejsce, którym może swobodnie dysponować, ale tylko do sumy spłaconej wierzytelności. Oznaczało to koniec zasady przesuwania się hipotek w razie opróżnienia miejsca.

– Instytucja rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym nie sprawdziła się i warto byłoby z niej w ogóle zrezygnować – uważa Agnieszka Tułodziecka, prezes Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego.

Skąd kłopot

Okazało się mianowicie, że rozwiązanie to wcale nie jest takie korzystne.

– W praktyce wierzyciele starają się zrobić wszystko, by to miejsce w ogóle się nie pojawiło – wyjaśnia prezes Tułodziecka. – Tak np. bank godzi się udzielić kredytu, pod warunkiem że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką wpisze roszczenia na jego rzecz i gdy się pojawi opróżnione miejsce, zostanie wpisana hipoteka tego banku. Wystąpił też problem kolizji takich roszczeń, a konkretnie tego, które ma pierwszeństwo przed innymi. Ponadto instytucja ta przedłuża postępowanie wieczystoksięgowe oraz uzyskiwanie kredytu w bankach.

Są trudności z ustanowieniem administratora. W rezultacie się z niego nie korzysta. Nadal nie wiadomo np., czy cząstkowa, przysługująca konsorcjantowi wierzytelność wraz z zabezpieczeniem znajduje się w majątku administratora czy też jest jedynie powierzona mu do zarządu.

Ponadto w sądach pojawił się kłopot z wnioskami o wpis w księdze wieczystej hipoteki. Część osób żąda wpisania hipoteki „w kwocie", a część „do kwoty". Tymczasem nie jest to jedno i to samo, prawidłowo złożony wniosek powinien mówić „do kwoty", ponieważ hipoteka zabezpiecza nie tylko sumę główną, ale także odsetki i inne koszty. Postulatem zgłoszonym na konferencji jest to, żeby sędziowie nie odrzucali wniosków z żądaniem wpisu „w kwocie".

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki r.krupa@rp.pl

Opinia

Piotr Siciński notariusz, były wieloletni sędzia wieczystoksięgowy

Jest zdecydowanie za wcześnie, by ocenić efekty zmian związanych z wprowadzeniem instytucji opróżnionego miejsca hipotecznego. Dopiero gdy zaczną wygasać hipoteki ustanowione na nowych zasadach, będzie widać, w jakim stopniu ta instytucja się sprawdziła. Większe wątpliwości budzi nowa instytucja administratora hipoteki. Przepisy regulujące jego ustanowienie są niejasne, a sam administrator ma tak szerokie uprawnienia (przepis nie wyłącza nawet zrzeczenia się przez niego hipoteki), że żaden ostrożny wierzyciel nie będzie ryzykował posłużenia się tą instytucją. Gdy chodzi o to, czy we wniosku ma być zwrot „wpis hipoteki w kwocie" lub „wpis hipoteki do kwoty", to jest to kwestia redakcyjna.

Zobacz:

Prawo dla Ciebie

»

Nieruchomości

»

Księgi wieczyste i hipoteka

Dobra Firma

»

Firma

»